Ja, I kan som udgangspunkt selv få en samlever registreret som medejer uden at bruge advokat. Det kræver stadig et nyt skøde med korrekte oplysninger og en gyldig aftale om den andel, der overdrages. Selvbetjening er derfor mest overskuelig, når ejerandel, betaling, lån og eventuelle følgeaftaler er afklaret, før I underskriver.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
I kan som udgangspunkt selv oprette og anmelde et nyt skøde, når en samlever skal registreres som medejer. Selvbetjening forudsætter, at ejerandel, betaling, underskrifter, lån og eventuelle følgeaftaler er afklaret, og at I følger tinglysningssvaret til endelig registrering.
- Skødet ændrer den registrerede ejendomsret, men ikke automatisk lånehæftelsen.
- Sælgerandel og køberandel beregnes ud fra forskellige referencepunkter.
- Långiverforhold og en mulig samejeoverenskomst skal behandles særskilt.
- Den offentlige tinglysningsafgift gælder også ved selvbetjening.
- Efter anmeldelsen skal frister, anmærkninger og den nye adkomst kontrolleres.
Hvad kan I selv gøre?
Tinglysningsreglerne forbeholder ikke anmeldelse af et skøde til advokater. Den, der er berettiget til at råde over ejendommen, kan anmelde dokumentet digitalt på tinglysning.dk. I kan derfor selv oprette anmeldelsen, sende den til underskrift og indsende den, når de krævede roller har skrevet under.
Et skøde er efter tinglysningslovens § 6 det dokument, der overdrager ejendomsretten til hele eller en del af en bestemt fast ejendom. Skødet ændrer med andre ord den registrerede adkomst. Tinglysningen beskytter samtidig den nye ejers ret over for senere aftaler om ejendommen og retsforfølgning efter lovens betingelser.
Muligheden for selvbetjening er ikke det samme som juridisk rådgivning. Tinglysningsretten kontrollerer anmeldelsen efter tinglysningsreglerne, men myndigheden vurderer ikke for jer, om pris, ejerfordeling og øvrige aftaler er rimelige eller passer til jeres samlede økonomi.
Hvornår bør I stoppe før underskrift?
Juridisk bistand bliver relevant, når problemet ikke kun er at udfylde felterne i portalen. Tinglysningsretten oplyser selv, at retten ikke kan yde juridisk rådgivning, og at du bør søge professionel rådgivning, hvis du er i tvivl om, hvordan en rettighed skal tinglyses.
I bør få de konkrete forhold vurderet, før I underskriver, hvis et eller flere af disse punkter ikke har et klart svar:
- Det er uklart, om samleveren køber en andel, overtager gæld eller får andelen uden fuld betaling.
- I er ikke enige om den fremtidige ejerandel, eller hvordan et ulige indskud skal behandles mellem jer.
- Skødet skal gøres betinget, eller en servitut, fuldmagt, forkøbsret eller anden rettighed kan kræve særlige oplysninger eller samtykker.
- I forventer, at den nye medejer samtidig skal indtræde i et lån, eller at en nuværende debitor skal frigøres.
- I har brug for en aftale om brug, udgifter, forbedringer, salg eller senere udtræden af samejet.
Den offentlige tinglysningsafgift bortfalder ikke, fordi I udarbejder skødet selv. Afgiftsgrundlaget afhænger af overdragelsens oplysninger, mens udgifter til valgfri professionel bistand er et andet omkostningsspor. Det nærmere omkostningsspørgsmål behandles særskilt i artiklen om, hvad det koster at få en samlever på skødet.
Hvilke ejerandele skal skødet vise?
Start med den aktuelle Tingbog og det ønskede resultat. Hvis én af jer ejer hele boligen i dag, skal I fastlægge, hvor stor en ideel andel samleveren skal erhverve. Det kan være halvdelen, men en anden fordeling er mulig, når den svarer til jeres aftale og de øvrige oplysninger i overdragelsen.
Tinglysningsretten bruger to forskellige referencepunkter. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af sælgerens egen nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved anmeldelsen. En andel, som køberen allerede ejer, skal ikke regnes med igen. Den forskel er uddybet i vejledningen om ejerandele på skødet.
Illustrativt eksempel: Ejer A hele ejendommen og overdrager halvdelen til B, er både sælgerandelen og køberandelen en halv. Ejer A derimod kun halvdelen og overdrager hele sin andel til B, er sælgerandelen hele A’s ejerandel, mens B’s køberandel stadig er halvdelen af hele ejendommen. Samme slutresultat kan altså kræve forskellige angivelser i anmeldelsen.
Skødet skal desuden indeholde den samlede ejerskiftesum. Den kan bestå af mere end en kontant betaling, eksempelvis en betalingsforpligtelse eller gæld, som erhververen efter parternes aftale overtager. Derfor skal I have overdragelsens økonomiske grundlag på plads, før skødet udfyldes.
Hvorfor følger boliglånet ikke automatisk med?
Skøde og lån har forskellige funktioner. Skødet registrerer, hvem der ejer boligen. Låneaftalen afgør, hvem der hæfter personligt over for långiveren. En samlever bliver derfor ikke automatisk debitor på eksisterende lån, alene fordi samleveren kommer på skødet. Omvendt giver medhæftelse på et lån ikke i sig selv en tinglyst ejerandel.
Tinglysningslovens § 39 indeholder et særligt spor for gældsovertagelse. Hvis erhververen efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte, og den nye adkomst tinglyses ubetinget, kan bestemmelsen føre til indtræden og frigørelse på de angivne vilkår. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer.
I bør derfor afklare långiverforholdet, før ejerændringen gennemføres, hvis jeres plan også omfatter debitorskifte, nyt lån eller ændret sikkerhed. Artiklen om fælleslån uden fælles skøde forklarer nærmere, hvorfor ejerandel og lånehæftelse ikke kan udledes af hinanden.
Hvad skal I aftale ved siden af skødet?
Skødet viser ejerforholdet, men det regulerer ikke nødvendigvis hele jeres indbyrdes økonomi. Hvis I skal eje sammen, kan en samejeoverenskomst blandt andet beskrive fordeling af løbende udgifter, vedligeholdelse, forbedringer, brugsret, værdiansættelse og fremgangsmåden, hvis en af jer senere vil ud af samejet.
En samejeoverenskomst for fælles ejere erstatter ikke et skøde. Hvis ejerandelen skal ændres, kræver det fortsat et adkomstdokument. Omvendt kan et nyt skøde ikke alene erstatte de detaljerede aftaler, som I ønsker skal gælde mellem jer.
Vælger I at tinglyse bestemmelser fra en samejeoverenskomst, behandles det som et særskilt servitutspor. Tinglysningsrettens vejledning kræver et uddrag af de bestemmelser, som ønskes tinglyst, og ikke nødvendigvis hele den private aftale. Det er endnu en grund til at holde ejerændring og intern aftale adskilt.
Hvordan gennemfører I selv processen?
En selvbetjent ejerændring bliver mere kontrollerbar, når I følger en fast rækkefølge og ikke begynder med selve skødeformularen:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejer, eksisterende ejerandel, pant og relevante servitutter.
- Dokumentér aftalen om den andel, der overdrages, den samlede betaling, overtagelsesdag og eventuelle betingelser.
- Afklar lån, debitorer, sikkerheder og en eventuel samejeoverenskomst som særskilte spor.
- Opret det korrekte skøde på tinglysning.dk, og indtast parter, ejendom, sælger- og køberandele, ejerskiftesum, handelstype og nødvendige erklæringer.
- Vedhæft kun nødvendige bilag, vælg den korrekte underskriftsmetode, og send anmeldelsen til de relevante roller.
- Indsend anmeldelsen, betal tinglysningsafgiften og følg alle meddelelser, indtil adkomsten er endeligt registreret.
En mere detaljeret gennemgang af rækkefølgen findes i artiklen om, hvordan I får en samlever med på skødet. Den praktiske guide ændrer ikke behovet for at få uklare aftale- eller låneforhold afklaret først.
Hvad skal I kontrollere bagefter?
Arbejdet er ikke afsluttet, blot fordi anmeldelsen er sendt. Anmelderen modtager Tinglysningsrettens svar og skal reagere, hvis dokumentet bliver afvist, får en frist eller tinglyses med retsanmærkning. En afvisning kræver en ny anmeldelse. En frist kræver, at den angivne mangel bliver afhjulpet inden fristens udløb.
Når skødet er endeligt tinglyst, bør I hente en ny tingbogsattest og sammenholde resultatet med jeres aftale. Kontrollér navnene, de samlede ejerandele og eventuelle bemærkninger. Kontrollér derefter særskilt, at de aftalte ændringer hos långiver og i jeres interne aftaler faktisk er gennemført. Et korrekt skøde er ikke bevis for, at de andre spor også er afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Retsinformation: tinglysningsloven og reglerne om adgang til tinglysningssystemet.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, underskrifter og tinglysningssvar.
- Tinglysningsrettens vejledninger om sælger-/køberandele og samejeoverenskomst.
- Tinglysningsafgiftsloven om den offentlige afgift ved ejerskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: