En udestue er et lukket, overdækket rum, som ligger uden for den del af bygningen, der er indrettet til beboelse. I BBR registreres udestuen særskilt. Du kan derfor ikke uden videre lægge dens kvadratmeter til boligens areal, selv om rummet ligger direkte op ad stuen.
Ved et boligkøb bør du undersøge både registreringen og den godkendte anvendelse. En udestue kan give ekstra opholdsplads, men betegnelsen fortæller ikke i sig selv, om du må bruge rummet som en del af boligen.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En udestue er registreret særskilt fra boligarealet. Ved boligkøb skal du undersøge både arealet, byggesagen og rummets faktiske brug.
- Du kan ikke automatisk lægge udestuens kvadratmeter til boligarealet.
- At lukke en terrasseoverdækning til udestue kræver byggetilladelse.
- En væsentlig ændring til beboelse kræver også byggetilladelse.
- BBR-registrering er ikke i sig selv bevis for byggeriets lovlighed.
- Sammenhold BBR-meddelelsen med godkendte tegninger og de faktiske forhold.
Er kvadratmeterne en del af boligen?
BBR skelner mellem flere arealer. Boligarealet beskriver beboelsesdelen, mens en indbygget udestue har sin egen oplysning. At en konstruktion fylder på grunden, betyder altså ikke, at hele arealet også er boligareal. Se også forklaringen på hvad der tæller med i boligarealet.
Et tænkt eksempel: Et hus står med 120 m² boligareal og 18 m² udestue. De to oplysninger giver dig ikke grundlag for at behandle huset som 138 m² godkendt bolig. Undersøg først, om udestuen fortsat er et særskilt rum, eller om der findes dokumentation for en godkendt ændring til beboelse.
Skal arealet indgå som bolig, skal indretningen og anvendelsen til beboelse være lovlig, og registreringen skal svare til forholdene. En sofa eller et spisebord ændrer ikke rummets godkendelse. Hvis du planlægger at bruge pladsen som daglig spisestue eller ekstra værelse, er det den konkrete anvendelse, du skal have afklaret.
Hvad kræver en ændring af udestuen?
At lukke en overdækket terrasse og at inddrage en udestue i boligen er to forskellige ændringer. Social- og Boligstyrelsens vejledning fastslår, at ændringen fra terrasseoverdækning til udestue kræver byggetilladelse. Du kan derfor ikke regne med, at en tilladelsesfri terrasseoverdækning også må lukkes uden en byggesag.
En væsentlig ændring fra udestue til beboelse kræver ligeledes byggetilladelse. Bygningsreglementets undtagelse for visse ombygninger af enfamiliehuse omfatter ikke væsentlige anvendelsesændringer. Det er kommunen, der er bygningsmyndighed og vurderer den konkrete sag.
Kontakt kommunen med tegninger og en beskrivelse af den brug, du ønsker. En ændring til bolig skal vurderes efter de relevante krav til byggeriet; det er ikke tilstrækkeligt blot at få et andet tal ind i BBR. Afklar projektet, før du bestiller ombygningen eller baserer et boligkøb på, at arealet kan bruges som ekstra boligplads.
Hvad bør du undersøge før køb?
Begynd med at sammenholde det rum, du ser ved fremvisningen, med BBR-meddelelsen og kommunens byggesag. BBR skal beskrive de faktiske forhold, også når de ikke nødvendigvis er lovlige. En registreret udestue er derfor ikke i sig selv dokumentation for, at den er lovligt opført eller godkendt til den nuværende brug.
Bed om materiale, der besvarer tre forskellige spørgsmål:
- BBR-meddelelsen: Hvordan er udestuens areal og boligarealet registreret?
- Byggesagen: Hvilken indretning og anvendelse omfatter tilladelserne og de godkendte tegninger?
- De faktiske forhold: Er rummet stadig indrettet og brugt som beskrevet i materialet?
Viser tegningerne eksempelvis en særskilt udestue, mens rummet nu er åbnet ind mod boligen, bør du få afklaret, om ændringen er godkendt. At sælger har brugt rummet sådan i flere år, besvarer ikke spørgsmålet. Omvendt beviser en manglende oplysning i det materiale, du har fået udleveret, heller ikke alene, at byggeriet er ulovligt; der kan være andre dokumenter i byggesagen.
Finder du en fejl i BBR, bør du tage den op med sælger, så registreringen kan blive rettet. Når du overtager ejendommen, overtager du også ansvaret for, at BBR-oplysningerne er korrekte. Hold derfor en rettelse af registeret adskilt fra afklaringen af selve byggeriets lovlighed.
Fagligt grundlag og kilder
Definition og registrering følger BBR-instruksens felt om udestue og BBR’s vejledning om arealer og boligkøb. Skellet mellem registrering og lovlighed fremgår af Boligejer.dk om BBR-meddelelsen.
Reglerne om byggearbejde og anvendelsesændring fremgår af bygningsreglementet, sammenholdt med Social- og Boligstyrelsens aktuelle regeltekst og vejledningen om ændring af terrasseoverdækning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: