En udestue er en overdækket og lukket konstruktion, typisk med store glaspartier. Den adskiller sig fra en åben overdækket terrasse og er ikke automatisk godkendt som en del af boligens beboelsesrum.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En udestue er en overdækket og lukket konstruktion, typisk med glas. Den er ikke automatisk godkendt til beboelse, selv om den er indrettet som et opholdsrum.
- En lukket udestue og en åben overdækket terrasse registreres forskelligt i BBR.
- Udestuen indgår i bebygget areal, men kun i boligarealet, når kravene til beboelsesrum er opfyldt.
- Ved opmåling holdes fællesvæggen mod boligen uden for udestuens areal.
- Ændring fra terrasseoverdækning til udestue kræver byggetilladelse.
- Sammenhold BBR, godkendte tegninger og faktisk brug; en registerrettelse erstatter ikke en nødvendig tilladelse.
Hvad gør et rum til en udestue?
BBR-instruksen tager udgangspunkt i konstruktionen: Den har både en overdækning og en lukket afgrænsning. Glas er almindeligt, men definitionen kræver ikke, at alle vægge består af glas. Det afgørende skel over for en overdækket terrasse er, om konstruktionen er åben eller lukket.
I BBR’s arealvejledning beskrives udestuen som et rum, der ikke er godkendt til beboelse og som regel ikke er opvarmet. Den kan give et afskærmet opholdsareal ved huset uden dermed at få samme status som stuen eller et soveværelse. Møbleringen fortæller derfor ikke i sig selv, hvilken brug der er godkendt.
Ved et huskøb bør et navn som havestue eller vinterstue læses sammen med dokumenterne. Sådanne betegnelser er ikke en selvstændig dokumentation for, at rummet må indgå i boligarealet. Undersøg den registrerede arealtype, rummets faktiske udførelse og den anvendelse, der fremgår af byggesagen.
Hvordan adskiller udestuen sig fra terrasse og anneks?
En åben overdækket terrasse har tag, men er fortsat åben. BBR-instruksen behandler den som et andet areal end udestuen. Hvis terrassen lukkes, skal arealet efter instruksen registreres som udestue. Ændringen kan altså få betydning, selv om tagets størrelse og placering forbliver de samme.
Et anneks beskriver derimod en supplerende bygning, som hører til boligen. Ordene besvarer forskellige spørgsmål: Anneks handler om bygningens rolle i forhold til hovedhuset, mens udestue beskriver en bestemt lukket, overdækket konstruktion. Et separat rum bliver ikke godkendt til beboelse ved at få en af disse betegnelser.
En tilbygning beskriver, at den eksisterende bygning udvides. En udestue kan derfor indgå i et tilbygningsprojekt. Det er rummets indretning og godkendte anvendelse, der skal afklares, frem for alene at vælge mellem ordene tilbygning og udestue.
Hvilke arealer indgår udestuen i?
En udestue indgår efter BBR-instruksen i bygningens bebyggede areal. Det er arealet af bygningens udstrækning på grunden. En åben overdækket terrasse holdes derimod uden for dette BBR-areal. Et lukket rum og en åben terrasse med samme mål kan derfor give forskellige registreringer.
Udestuens areal skal læses særskilt fra boligarealet. Hvis udestuen indrettes, så den opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesrum, skal arealet også medregnes i boligarealet. Det er en betinget regel. En radiator, isolerende ruder eller et spisebord dokumenterer ikke alene, at betingelsen er opfyldt.
Et forenklet eksempel: BBR viser 120 m² boligareal og særskilt 18 m² udestue. Du kan ikke på det grundlag beskrive huset som 138 m² godkendt bolig. Tallene angiver to forskellige arealtyper. Før udestuen eventuelt kan regnes som bolig, skal dens indretning og godkendelse være afklaret.
Hvordan måles udestuen?
BBR’s arealvejledning beskriver en særlig detalje ved målingen. Udestuen måles til ydersiden af de afgrænsende vægge. Er der en fælles væg mellem udestuen og boligarealet, måles der dog ved denne væg til indersiden, altså væggens overflade inde i udestuen. Fællesvæggen skal dermed ikke lægges til udestuens areal.
En indvendig gulvmåling af hele rummet er derfor ikke uden videre det tal, som skal stå i BBR. Den kan udelade ydervæggenes tykkelse. Brug tegninger og vejledningens måleprincip, når du undersøger en afvigelse, og få kommunen til at afklare særlige konstruktioner eller uklare arealgrænser.
Hvilken betydning har byggetilladelsen?
Bygningsreglementets aktuelle vejledning nævner udtrykkeligt ændring fra terrasseoverdækning til udestue som et arbejde, der kræver byggetilladelse. Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at indberette den nye udformning til BBR. Registeroplysningerne og tilladelsen har forskellige formål.
Ved et nyt projekt bør du forelægge kommunen tegninger med placering og dimensioner samt oplysninger om den planlagte brug. Ved ændring af et eksisterende rum er den hidtidige brug også relevant. Det gør det muligt at behandle det konkrete projekt frem for en upræcis beskrivelse som at sætte glas i terrassen.
For en allerede opført udestue bør du finde byggetilladelsen og de tilhørende godkendte tegninger. Kontroller, at de viser det rum, der faktisk findes, og den brug, du ønsker. En gammel tilladelse til en åben overdækning dokumenterer ikke i sig selv en senere lukning.
Hvad gør du ved forskellige oplysninger?
Sammenhold BBR-meddelelsen, byggesagen og den faktiske udestue. En forskel kan handle om størrelse, arealtype eller anvendelse. Beskriv præcist, hvor oplysningerne afviger, og send relevante tegninger med ved henvendelsen til kommunen.
Ejeren skal sørge for korrekte BBR-oplysninger, mens kommunen opdaterer registret. Fejl kan indberettes gennem Ret BBR eller afklares med kommunen. En rettelse giver imidlertid ikke i sig selv godkendelse til en anden anvendelse. Ved køb er det derfor nyttigt at få en uklarhed undersøgt og dokumenteret, før udestuen tillægges samme betydning som boligens godkendte rum.
Fagligt grundlag og kilder
Definition og opmåling bygger på BBR-instruksens arealbegreber og BBR’s arealvejledning. Forholdet til byggesagen er kontrolleret i Bygningsreglementets vejledning om ændret anvendelse og reglerne om byggeansøgninger. Registerkontrollen følger Boligejer.dk om BBR-meddelelsen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: