En uskadelighedsattest er et erklæringsgrundlag for at fraskille et mindre areal uden det sædvanlige samtykke fra panthaverne, når deres sikkerhed ikke bringes i fare. I de gældende regler bruges en uskadelighedserklæring fra ejeren og en beskikket landinspektør. Tinglysningsretten afgør, om grundlaget kan anvendes.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En uskadelighedsattest vedrører muligheden for at frigøre et mindre areal fra pant uden sædvanligt panthaversamtykke. Den gældende ordning bygger på en erklæring fra ejer og landinspektør samt Tinglysningsrettens vurdering.
- Sikkerheden skal være bevaret, og værdiforringelsen ubetydelig.
- Både procentgrænsen og beløbsloftet skal overholdes.
- En anmeldt erklæring er ikke en færdig matrikulær godkendelse.
- Gamle attester skal læses i lyset af senere regelændringer.
Hvorfor har et lille areal betydning for pantet?
Et boliglån kan være sikret ved pant i hele ejendommen. Sælger ejeren en strimmel af haven til naboen, berører det derfor også den ejendom, som långiveren har sikkerhed i. At de to naboer er enige om handlen, afgør ikke i sig selv, om arealet kan frigøres fra pantet.
Tinglysningslovens § 21 giver mulighed for at godkende visse ændringer, selv om tinglyste rettigheder ellers hindrer dem. Ændringen skal kunne ske uden fare for pantesikkerheden og kun med en ubetydelig reduktion af ejendommens værdi. Uskadelighed er dermed en vurdering af rettighedshaverens sikkerhed, ikke blot en beskrivelse af arealets størrelse.
Ved en almindelig relaksation af pant giver panthaveren samtykke til, at et bestemt objekt udgår af pantet. Uskadelighedsordningen er et særligt grundlag for at undlade denne fremgangsmåde. Den eftergiver ikke boligejerens gæld og giver heller ikke i sig selv naboen ejendomsret til jorden.
Hvilke betingelser skal erklæringen dække?
De nærmere krav står i tinglysningsbekendtgørelsens § 43. Ved den almindelige fraskillelse må arealets værdi ikke overstige to procent af den senest offentliggjorte vurdering og samtidig højst være 125.000 kr. Begge grænser skal være overholdt; den højeste af dem kan ikke vælges frit.
Ejeren og landinspektøren skal desuden erklære, at:
- rettighedshaverens sikkerhed ikke udsættes for fare
- ejendommens værdi kun reduceres ubetydeligt
- der ikke inden for fem år er gennemført tilsvarende ændringer uden rettighedshavernes accept
- arealet er uden bygninger, eller bygningerne har ubetydelig værdi
- arealets værdi ligger inden for de nævnte grænser.
Beløbsgrænserne erstatter altså ikke den konkrete vurdering. En lille jordstrimmel kan have stor betydning for ejendommens brug, eksempelvis hvis den rummer en nødvendig adgang. Derfor skal vurderingen omfatte konsekvenserne for restejendommen. En lav aftalt pris mellem naboerne er ikke alene dokumentation for, at sikkerheden er bevaret.
Hvad viser et regneeksempel?
Er den relevante offentliggjorte ejendomsvurdering eksempelvis 3.000.000 kr., svarer to procent til 60.000 kr. I dette tænkte tilfælde er det denne lavere grænse, der begrænser arealets værdi. Et areal til 80.000 kr. ligger under det absolutte loft, men overskrider procentgrænsen.
Regnestykket er kun en kontrol af størrelsesgrænsen. Det viser hverken, at den anvendte arealværdi er rigtig, eller at de øvrige betingelser er opfyldt. Landinspektørens vurdering, oplysninger om tidligere ændringer og ejendommens faktiske forhold skal stadig indgå. Er betingelserne ikke opfyldt, må rettighedsforholdene løses på et andet grundlag, normalt med de nødvendige samtykker.
Hvordan adskiller erklæringen sig fra en færdig godkendelse?
Ejeren og en beskikket landinspektør skal underskrive erklæringen om de lovbestemte betingelser. Den knytter sig til en bestemt ændring af ejendommen. Beskrivelsen af det areal, der skal udgå, og oplysningerne om ejendommens værdi skal derfor kunne forbindes med samme disposition.
Bekendtgørelsen bestemmer, at retten noterer en afgivet erklæring på den ejendom, hvorfra arealet fraskilles. Selve erklæringen og godkendelsen af ændringen er forskellige led: Tinglysningsretten skal kontrollere rettighederne, og Geodatastyrelsen skal have rettens godkendelse, før arealoverførslen kan registreres i Matriklen.
Som ejer bør du derfor få afklaret, om dokumentet blot er anmeldt, eller om den ændring, det skal understøtte, også er behandlet. Kontrollér sammenhængen mellem aftalen, ridset og den aktuelle ejendom. Andre krav til arealoverførslen, herunder nødvendige tilladelser og lovlig anvendelse, bliver ikke erstattet af erklæringen.
Hvilke særlige situationer kræver opmærksomhed?
Ved fraskillelse fra en ejerlejlighedsejendoms fællesareal skal værdien vurderes i forhold til den enkelte ejerlejlighed efter dens andel af fællesarealet. En samlet lav pris kan derfor ikke uden videre stå alene som forklaring på, at betingelserne er opfyldt for alle lejlighederne.
Servitutter skal også håndteres. Retten kan kræve en særskilt erklæring fra en beskikket landinspektør om, hvorvidt servitutterne geografisk vedrører ejendommen eller de overførte arealer. At et pantespørgsmål er løst, betyder derfor ikke, at alle tinglyste rettigheder automatisk er afklaret.
Hvis den almindelige samtykkeløsning er nødvendig, men en rettighedshaver nægter at medvirke, giver tinglysningslovens § 22 retten en særskilt mulighed for at godkende ændringen mod betryggende sikkerhed for rettighedens indfrielse. Det gælder også, hvis påtegningen ikke kan skaffes. Retten fastsætter sikkerheden konkret; denne mulighed er ikke en uskadelighedserklæring og er ikke et krav på gratis frigivelse af arealet.
Hvorfor kan gamle beskrivelser være misvisende?
Betegnelsen uskadelighedsattest findes i ældre dokumenter og vejledninger. Reglerne blev ændret i 2018, hvor de centrale bestemmelser blev erstattet. En ældre forklaring om matrikelmyndighedens afgørelse eller andre beløbsgrænser kan derfor ikke bruges som en nutidig vejledning uden kontrol.
Ved læsning af en gammel attest skal du skelne mellem dokumentets betydning i den afsluttede sag og kravene til en ny ændring. Et tidligere anvendt dokument giver ikke en fortsat tilladelse til at afgive yderligere jord. Den nye disposition skal vurderes efter sit eget indhold og de regler, der gælder for den.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og de aktuelle myndighedsvejledninger. Ældre attestbetegnelser er holdt adskilt fra nutidige krav.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: Ændringen af reglerne om uskadelighed i 2018
- Retsinformation: Regler om særskilt servituterklæring fra 2019
- Geodatastyrelsen: Arealoverførsel
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: