Bebygget areal beskriver en bygnings fodaftryk på grunden, opgjort efter de relevante måleregler. I BBR måles det som udgangspunkt til ydervæggenes yderside; åbne overdækninger, indbyggede småbygninger og forskudte etager kræver særlig opmærksomhed.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Bebygget areal beskriver bygningens fodaftryk på grunden. BBR måler som udgangspunkt til ydervæggenes yderside og bruger særregler for visse bygningsdele.
- Førstesal og kælder lægges ikke blot oven i fodaftrykket.
- Indbygget garage kan allerede indgå i hovedbygningens areal.
- Åbne overdækkede terrasser holdes udenfor, mens en lukket udestue medregnes.
- Bebygget areal er forskelligt fra boligareal og bebyggelsesprocent.
- Kontrollér feltnavn, bygningsnummer og tegninger; en BBR-registrering er ikke i sig selv en byggetilladelse.
Hvor går grænsen for husets fodaftryk?
For et almindeligt hus i ét plan tager opmålingen udgangspunkt i stueetagens ydre afgrænsning. Du måler vandret i gulvniveau til ydersiden af de vægge, som afgrænser bygningen. Væggenes tykkelse er dermed med i arealet.
Det er derfor ikke nok at lægge gulvarealerne i stue, køkken og værelser sammen. Den metode giver et indvendigt gulvareal, mens bebygget areal følger bygningens ydre mål. En tegning med indvendige rummål kan være nyttig, men kan ikke uden videre bruges som dokumentation for bygningens bebyggede areal.
Et forenklet illustrativt eksempel med fiktive mål: Et rektangulært hus måler 10 meter gange 12 meter udvendigt. Uden fremspring eller andre særlige forhold er det bebyggede areal 120 m². Husets indvendige gulvareal er mindre, fordi ydervægge og skillevægge optager plads. Forskellen er ikke i sig selv en registreringsfejl.
Skal du lægge førstesal og kælder oveni?
Nej. Bebygget areal er ikke summen af alle husets gulvflader. Har et hus to ens etager over hinanden, bliver fodaftrykket ikke dobbelt så stort. I BBR beskriver samlet bygningsareal et andet forhold: summen af de relevante hele etagers arealer. Kælder og tagetage har særskilte registreringer.
Fortsætter vi det fiktive eksempel med to hele, ens etager på hver 120 m², er det bebyggede areal stadig 120 m². Summen af de to etager er 240 m². Eksemplet forudsætter, at etagerne har samme omrids, og at der ikke er andre arealer, som ændrer opgørelsen.
Ved forskudte etager kan du ikke blot genbruge stueplanets tal. BBR’s arealvejledning beskriver bygningens projektion på jorden: omridset set ovenfra. Rager en karnap ud ét sted i stueetagen og en anden ud et andet sted på førstesalen, skal begge udbygninger indgå i vurderingen af omridset. BBR-instruksen beskriver også særtilfældet med en bygning på søjler.
Sådanne konstruktioner kræver tegninger, der viser etagernes placering i forhold til hinanden. Er registreringen uklar, bør kommunen afklare opgørelsen. Et hurtigt regnestykke med længde gange bredde er kun dækkende for en bygning, hvis formen faktisk svarer til regnestykket.
Tæller garage og overdækket terrasse på samme måde?
Nej. En garage, carport eller et udhus, som efter BBR-reglerne indgår i selve hovedbygningen, kan være med i dens bebyggede areal. Arealet registreres samtidig som en indbygget del. Du skal derfor ikke automatisk lægge et særskilt oplyst garageareal oven i hovedbygningens bebyggede areal; det kan allerede være indeholdt i tallet.
En fritliggende garage registreres derimod som en selvstændig bygning. Her skal du læse arealet under den rigtige bygning. At to bygningsdele ligger tæt på hinanden, er ikke alene nok til at afgøre, hvordan de skal registreres. Sammenbygningen, ydervæggene, tagkonstruktionen og de konkrete BBR-regler har betydning.
Åbne overdækkede terrasser, åbne altaner og åbne indgangspartier indgår ikke i BBR’s bebyggede areal. En åben overdækket terrasse registreres særskilt. Bliver terrassen lukket som en udestue, ændres registreringen, og udestuens areal medregnes i det bebyggede areal. Det er således konstruktionens afgrænsning, der gør forskellen, ikke blot at der findes et tag.
Denne arealbeskrivelse er ikke en tilladelse til at lukke terrassen. Spørgsmålet om registrering og spørgsmålet om byggearbejdets godkendelse skal undersøges hver for sig.
Hvad er forskellen fra boligareal og bebyggelsesprocent?
Boligareal knytter sig til areal til beboelse. Bebygget areal kan også omfatte eksempelvis en indbygget garage eller en udestue, der ikke er boligareal. Omvendt kan bolig på flere etager give et boligareal, som overstiger bygningens fodaftryk.
Bebyggelsesprocent er heller ikke et andet ord for bebygget areal. Bygningsreglementets beregning tager udgangspunkt i etagearealet i forhold til grundarealet og har egne undtagelser og fradrag. Du kan derfor ikke alene dividere BBR’s bebyggede areal med grundens størrelse og regne med, at resultatet er den relevante bebyggelsesprocent.
Ved et byggeprojekt skal beregningen følge det regelsæt, der gælder for projektet. BBR-tallet beskriver registreringen af den eksisterende bygning og giver ikke i sig selv svaret på, hvor stor en tilbygning du må opføre.
Hvordan kontrollerer du tallet i BBR?
Find først bygningens nummer og feltet for bebygget areal på BBR-meddelelsen. Sammenhold det med en målfast tegning og bygningens faktiske udformning. Kontrollér især, om en garage er indbygget eller fritliggende, og om en terrasse er åben eller lukket.
Beskriv en afvigelse med både feltnavn, mål og den bygningsdel, som skaber forskellen. Boligejer.dk henviser til Ret BBR ved fejl og til kommunen, som opdaterer registret. Selve registreringen dokumenterer ikke nødvendigvis, at bygningen eller dens anvendelse er lovlig. Det må afklares gennem byggesagen og relevante tilladelser.
Fagligt grundlag og kilder
- BBR-instruksen: Arealbegreber på bygningsniveau
- BBR: Arealvejledning til enfamiliehuse
- Bygningsreglementet: Beregningsregler
- Boligejer.dk: BBR-meddelelse og rettelser
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: