En rækkefølgebestemmelse angiver i kommuneplanen, i hvilken rækkefølge områder skal bebygges eller ændre anvendelse. Den kan derfor have betydning for, hvornår en boliggrund kan udvikles, selv om området allerede er udlagt til boliger.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En rækkefølgebestemmelse fastlægger, hvilke områder kommunen vil udvikle før andre. Den kan have betydning for en boliggrund, selv om arealet er udlagt til boliger.
- Rækkefølge er ikke nødvendigvis en tidsplan med datoer.
- Den kan påvirke muligheden for en ny lokalplan.
- En særlig forbudsregel gælder i byzone.
- Planernes alder og senere tillæg skal undersøges.
Hvad bestemmer rækkefølgen?
Kommuneplanen kan både fortælle, hvad et område skal bruges til, og hvordan udviklingen skal prioriteres. En boligudlægning besvarer spørgsmålet om anvendelse. En rækkefølgebestemmelse tilføjer et andet spørgsmål: Skal andre områder eller forudsætninger komme først?
Rækkefølgen kan vedrøre nye byområder, omdannelse af eksisterende områder og sommerhusområder. For en ejer af en grund til ejerboliger er forskellen praktisk væsentlig. At grunden ligger i en ramme med boligformål, betyder ikke nødvendigvis, at kommunen vil fremme den nødvendige lokalplanlægning på det tidspunkt, ejeren ønsker.
Reglerne giver kommunen et redskab til at samordne udviklingen. Det kan handle om sammenhæng mellem områder, udbygning af infrastruktur og mulighederne for at etablere offentlig service. Rækkefølgen er derfor en del af den fysiske planlægning, ikke blot kommunens interne kø af byggesager.
Er det en tidsplan med faste datoer?
En rækkefølge behøver ikke at være en kalender med bestemte årstal. Den officielle kommuneplanvejledning forklarer, at rækkefølge grundlæggende angiver, hvad der kommer før hvad. Planen kan dermed prioritere ét område før et andet uden at love en præcis dato for det senere område.
Det er den konkrete bestemmelse, som skal læses. Undersøg, om den henviser til en etape, et tidsrum eller en forudsætning for udviklingen. En illustration af en ønsket byudvikling kan ikke stå alene, hvis du skal afgøre, hvilken rækkefølge der gælder for en bestemt ejendom.
Et tænkt eksempel er to områder til nye ejerboliger. Kommuneplanen lægger op til, at område A udvikles før område B, fordi udbygningen skal hænge sammen. Ejeren af en grund i B kan derfor ikke udlede en umiddelbar byggemulighed alene af, at begge områder er markeret til boligformål på kortet.
Hvordan kan bestemmelsen få betydning for et projekt?
Hvis projektet kræver en lokalplan, må den nye lokalplan ikke stride mod kommuneplanen. Kommunen kan derfor afvise at tilvejebringe en lokalplan, som bryder med den fastlagte rækkefølge. Det gælder, selv om projektets anvendelse og omfang ellers passer til områdets rammer.
For et lokalplanpligtigt projekt, der er i overensstemmelse med kommuneplanen, har kommunen derimod som udgangspunkt pligt til snarest at udarbejde et lokalplanforslag og fremme sagen mest muligt. Rækkefølgen indgår netop i vurderingen af denne overensstemmelse. Pligten til at arbejde med et forslag er ikke det samme som et løfte om et bestemt endeligt planindhold.
Der findes desuden en særskilt adgang til at modsætte sig udstykning og bebyggelse i byzone, når projektet strider mod kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Den følger af planlovens § 12, stk. 2, og kan være relevant, også når projektet ikke i sig selv kræver en ny lokalplan.
Netop denne forbudsregel gælder byzone. Den skal ikke uden videre overføres til landzone eller sommerhusområder. At kommuneplanen kan indeholde rækkefølge for flere områdetyper, er noget andet end, hvor kommunen kan bruge den konkrete forbudshjemmel.
Hvorfor kan en ældre lokalplan ændre vurderingen?
Kommunen kan ikke bruge denne forbudsregel, hvis området er omfattet af en detaljeret lokalplan eller byplanvedtægt, som er tilvejebragt før kommuneplanen. Undtagelsen gør planernes indhold og alder afgørende. Det er derfor utilstrækkeligt blot at konstatere, at der findes en lokalplan.
En lokalplan, som er tilvejebragt senere end kommuneplanen, giver ikke den samme undtagelse. Rækkefølgen kan således stadig have betydning i et lokalplanlagt område. Læs både planernes datoer og den konkrete bestemmelse, før du lægger en tidsplan for udstykning eller byggeri.
Undtagelsen betyder heller ikke, at alle andre krav falder væk. Den handler om kommunens adgang til netop dette forbud. Projektet skal stadig vurderes efter de øvrige bestemmelser og nødvendige tilladelser, der gælder for ejendommen.
Kan rækkefølgen ændres?
En ændring må håndteres gennem den relevante planlægning. Et kommuneplantillæg bliver en del af kommuneplanen og kan ændre den hidtidige planlægning. Et ønske fra grundejeren eller en indledende kommunal tilkendegivelse er derfor ikke i sig selv en ændring af den gældende rækkefølge.
En frivillig udbygningsaftale kan under bestemte betingelser bidrage til fremrykning, hvis hindringen er manglende fysisk infrastruktur. Det er ikke en generel adgang til at betale sig uden om rækkefølgen. Andre hensyn, eksempelvis behovet for en sammenhængende udvikling af flere områder, kan fortsat stå i vejen.
Hvilket grundlag bør ejeren undersøge?
Find kommuneplanens ramme for ejendommen, den relevante rækkefølgeangivelse, kortet og redegørelsen for valget. Kontrollér også senere kommuneplantillæg. De kan have ændret forudsætningerne, selv om den oprindelige kommuneplan stadig findes på kommunens hjemmeside.
Hvis kommunen henviser til rækkefølgen som hindring, kan du bede den præcisere bestemmelsen og dens betydning for dit projekt. Få afklaret, om spørgsmålet handler om at tilvejebringe en ny lokalplan eller om et konkret forbud. Den forskel hjælper med at identificere både de relevante dokumenter og det næste skridt i sagen.
Fagligt grundlag og kilder
- Planloven: kommuneplanrammer, rækkefølge og lokalplanlægning
- Vejledning om kommuneplanlægning: rækkefølge og forbud
- Vejledning om bygherres bidrag: fremrykning gennem udbygningsaftaler
- Plandata: kommuneplantillæg
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: