Ugyldighed betyder i aftaleretten, at en aftale eller erklæring ikke får den bindende virkning, som den ellers skulle have. Det kan skyldes forhold ved aftalens indgåelse eller indhold. Ved en bolighandel er ugyldighed derfor et andet spørgsmål end, om køber fortryder, eller sælger opfylder sine pligter.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ugyldighed betyder, at en aftale eller erklæring ikke får sin tilsigtede bindende virkning. Det skal holdes adskilt fra fortrydelse og manglende opfyldelse af en gyldig aftale.
- Indsigelsen kan angå hele aftalen eller et enkelt vilkår.
- Tvang, svig og visse fejltagelser har forskellige betingelser.
- Modpartens viden kan være afgørende.
- Udkast og korrespondance kan belyse både forløb og hensigt.
Hvad er det, der er ugyldigt?
En ugyldighedsindsigelse retter sig mod den retlige binding. Det kan være et tilbud om at købe en ejerbolig, en accept eller et bestemt vilkår i købsaftalen. Man må derfor først udpege den erklæring eller bestemmelse, som indsigelsen angår. Ordet ugyldighed siger ikke alene, hvor stor en del af aftalen der rammes.
Aftaleloven indeholder flere forskellige grunde til, at en erklæring ikke binder afgiveren. Reglerne har forskellige betingelser, blandt andet om påvirkningen af afgiveren og modpartens viden. Man kan ikke nøjes med at kalde en aftale urimelig eller forkert; den konkrete indsigelse skal forbindes med en relevant regel.
Her bruges begrebet om aftaler. Ugyldighed af eksempelvis et testamente eller en kommunal afgørelse følger andre regler. At samme ord bruges på flere juridiske områder, betyder ikke, at formkrav, bevisregler eller fremgangsmåder kan flyttes direkte fra det ene område til det andet.
Fejl ved aftalens indgåelse
Tvang, svig og visse fejltagelser kan påvirke en erklærings gyldighed. Aftaleloven skelner eksempelvis mellem voldelig tvang eller trussel om øjeblikkelig vold og andre former for retsstridig tvang. Ved den første type kan erklæringen være uforbindende, selv om modtageren ikke kendte tvangen.
Det betyder ikke, at modtagerens forhold altid er uden betydning. Kom den voldelige tvang fra en tredjeperson, og var modtageren i god tro, skal den tvungne give meddelelse uden ugrundet ophold, efter at tvangen er ophørt, hvis indsigelsen skal bevares. Det er en konkret meddelelsesregel og ikke en almindelig fortrydelsesfrist for boligkøbere.
Ved andre ugyldighedsgrunde kan det derimod være afgørende, om modtageren kendte eller burde kende problemet. En fejlagtigt formuleret erklæring bliver således ikke automatisk uforbindende, alene fordi afgiveren selv havde tænkt noget andet. Modtagerens forståelse og mulighed for at opdage fejlen skal undersøges efter den relevante regel.
Kan et urimeligt vilkår tilsidesættes?
Aftalelovens § 36 giver mulighed for at ændre en aftale eller tilsidesætte den helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Vurderingen omfatter både forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.
Bestemmelsen er dermed bredere end regler, der alene handler om en bestemt fejl ved underskriften. Men den er heller ikke en almindelig adgang til at slippe ud af en handel, som efterfølgende viser sig mindre fordelagtig. Et prisfald eller ændrede personlige ønsker er ikke i sig selv en forklaring på, hvorfor netop aftalen skal tilsidesættes.
For forbrugeraftaler findes yderligere beskyttelse. Visse urimelige vilkår, som ikke er individuelt forhandlet, skal helt tilsidesættes og kan ikke blot justeres. Den særlige regel har sine egne betingelser. Det er derfor upræcist at beskrive alle ugyldighedsproblemer som et frit valg mellem at rette en formulering og at annullere hele handlen.
Ugyldighed, fortrydelse og misligholdelse
Fortrydelsesret giver på bestemte betingelser en køber adgang til at træde tilbage fra en indgået aftale. Køberen behøver ikke påvise en ugyldighedsgrund for at bruge denne ret. Boligkøbsloven regulerer selv, hvilke handler der omfattes, og hvilke krav der stilles til blandt andet meddelelse, frist og eventuel godtgørelse.
Et rådgiverforbehold er derimod en aftalt betingelse, hvis virkning beror på forbeholdets ordlyd. Boligejers vejledning skelner netop mellem det aftalte forbehold og den lovbestemte fortrydelsesret. Ingen af delene bør uden videre omtales som bevis på, at købsaftalen var ugyldig.
Misligholdelse handler om, at en bindende pligt ikke bliver opfyldt korrekt. Hvis en køber ikke betaler som aftalt, er udgangspunktet derfor et spørgsmål om opfyldelse og mulige reaktioner på aftalebrud. Ugyldighed angår derimod selve grundlaget for at kræve aftalen eller den pågældende erklæring efterlevet. At begge spørgsmål kan opstå i samme konflikt, ophæver ikke forskellen.
Et eksempel på en fejl i erklæringen
Forestil dig, at en sælger ved en skrivefejl sender et tilbud med en anden pris end tilsigtet. Hvis køber indså eller burde indse fejlen, kan reglen om fejlagtige erklæringer få betydning for sælgers binding. Hvis fejlen derimod ikke var kendelig for køber, kan vurderingen blive en anden. Eksemplet er fiktivt og afgør ikke, hvornår en konkret prisafvigelse er åbenbar.
Det praktiske spørgsmål er ikke kun, hvilken pris sælger ønskede. Tidligere udkast, beskeder og selve tilbuddet kan belyse både hensigten og købers viden. Et efterfølgende udsagn om, at man skrev forkert, besvarer ikke alle disse spørgsmål.
Hvilket materiale er relevant?
Saml den endelige købsaftale, tidligere udkast, tillæg og korrespondance i tidsorden. Markér den præcise erklæring, det omtvistede vilkår og de omstændigheder, som indsigelsen bygger på. Notér også, hvornår modparten modtog oplysninger om problemet; tidspunktet kan være retligt relevant.
Vurder derefter virkningen særskilt: Gælder indsigelsen hele aftalen eller kun en del, og hvilke dispositioner er allerede gennemført? Tilbagebetaling, rådighed over boligen og eventuelle registreringer kræver deres egen afklaring. En påstand om ugyldighed er ikke i sig selv dokumentation for, at alle praktiske og økonomiske følger dermed er løst.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven – ugyldige viljeserklæringer
- Ændringsloven om urimelige forbrugervilkår
- Boligkøbsloven – fortrydelsesrettens særskilte grundlag
- Boligejer – forskellen på fortrydelsesret og forbehold
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: