Vetoret er en særlig ret til at forhindre en beslutning, selv om der ellers er flertal for den. I en ejerforening betyder vetoret, at visse indgreb i din retsstilling kræver dit samtykke ud over generalforsamlingens almindelige godkendelse.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vetoret kan give en ejer ret til at blokere bestemte beslutninger, selv om flertallet støtter dem. I ejerforeninger beskytter den mod visse forringelser af ejerens retsstilling.
- De berørte ejeres samtykke kan være nødvendigt ud over det krævede flertal.
- Beskyttelsen kan omfatte indgreb i særrettigheder og nye vedligeholdelsesforpligtelser.
- Højere betaling til almindelig drift giver ikke i sig selv vetoret.
- Særlige regler kan begrænse vetoretten, og en opsigelig brugsret bliver ikke automatisk uopsigelig.
- Kontrollér vedtægterne, beslutningens indhold og aftalen om den rettighed, der bliver berørt.
Et krav om samtykke oven i flertallet
Normalvedtægtens § 7 beskytter ejere mod bestemte ændringer af deres rettigheder og forpligtelser. En beslutning omfattet af reglen skal både opnå det relevante flertal og have samtykke fra de ejere, hvis retsstilling forringes. Den ene betingelse erstatter ikke den anden.
Du kan derfor have vetoret, selv om din lejlighed kun har et lille fordelingstal. Beskyttelsen bygger på beslutningens virkning for dig, ikke på antallet af stemmer, du råder over. Omvendt får du ikke vetoret mod enhver beslutning, blot fordi du stemmer nej eller mener, at en anden løsning ville være bedre.
Vetoret er heller ikke det samme som et krav om enstemmighed blandt samtlige ejere. Samtykkekravet omfatter som udgangspunkt de ejere, der får deres retsstilling forringet. Rammer ændringen alle ejere på den måde, kan resultatet dog være, at alle skal samtykke.
Hvilke indgreb kan udløse vetoret?
Reglen omfatter ændringer, der forskyder retsstillingen mellem ejerne, indskrænker særrettigheder eller pålægger ejerne yderligere forpligtelser. Det kan være både en ændring af vedtægterne og en anden beslutning. Forslagets overskrift afgør derfor ikke, om vetoretten gælder.
En forskydning kan blandt andet opstå, hvis den indbyrdes vægt af fordelingstallene ændres. Visse justeringer i forbindelse med dispositioner over fællesejendommen følger dog særlige regler og er undtaget fra vetoretten. Du kan derfor ikke slutte fra enhver ændring af en brøk til et krav om dit samtykke.
Særrettigheder omfatter både rettigheder knyttet til selve ejerlejligheden og særlige rettigheder, som en ejer har fået over fællesejendommen. Ministeriets vejledning nævner eksempelvis en brugsret til et kælderrum. Om en bestemt brug faktisk er en beskyttet særrettighed, afhænger af rettens grundlag; den blotte mulighed for at bruge et fælles rum besvarer ikke spørgsmålet.
Yderligere forpligtelser kan opstå, når ejerforeningen flytter en vedligeholdelsesopgave fra foreningen til enkelte ejere eller til alle ejere. Det kan også være en opgave, som flyttes mellem ejerne. Her ændres fordelingen af ansvaret, og ikke blot størrelsen af en regning efter den eksisterende ordning.
Hvorfor giver en større betaling ikke altid vetoret?
Stigende fællesudgifter som led i foreningens almindelige drift er ikke i sig selv omfattet af vetoretten. Det samme gælder efter ministeriets vejledning en opsparing til et kommende vedligeholdelsesprojekt. Betalingen skal stadig være besluttet og fordelt på et gyldigt grundlag.
Forskellen kan illustreres med to fiktive forslag. Det ene forhøjer de løbende bidrag, fordi foreningens forsikring og almindelige drift er blevet dyrere. Det andet ændrer vedtægterne, så en vedligeholdelsespligt, der hidtil lå hos foreningen, fremover skal opfyldes direkte af bestemte ejere.
Det første forslag giver ikke automatisk den enkelte ejer vetoret. Det andet kan udløse et samtykkekrav, fordi ejerens forpligtelser ændres. Vurderingen afhænger dog fortsat af forslagets indhold, foreningens gældende regler og eventuelle særlige undtagelser. Beløbets størrelse alene afgør ikke spørgsmålet.
Hvilke undtagelser begrænser vetoretten?
Normalvedtægten gør udtrykkeligt undtagelse, når andet følger af ejerlejlighedsloven eller normalvedtægtens særlige regler om beslutninger med to tredjedeles eller ni tiendedeles flertal. Undtagelserne vedrører bestemte dispositioner; de giver ikke flertallet en generel adgang til at tilsidesætte individuelle rettigheder.
Et eksempel i den officielle vejledning er et altanprojekt, der er gyldigt besluttet efter normalvedtægtens særlige regel. En ejer kan ikke alene begrunde et veto med, at projektet medfører en øget vedligeholdelsesforpligtelse. Tilsvarende kan visse mindre, nødvendige justeringer af fordelingstal følge en gyldig beslutning om disposition over fællesejendommen.
Vetoretten ændrer heller ikke indholdet af en aftale, du allerede har. Har du en brugsret til et fælles rum, som lovligt kan opsiges efter aftalens vilkår, kan vetoretten ikke i sig selv gøre retten uopsigelig. Foreningen skal stadig overholde aftalens opsigelsesvilkår. Der er forskel på at fratage dig en beskyttet ret og at anvende den opsigelsesadgang, som retten hele tiden har været underlagt.
Kan foreningen vedtage at fjerne vetoretten?
En regel om vetoret ville miste sin funktion, hvis det almindelige flertal frit kunne fjerne den først. Ministeriets vejledning fastslår derfor, at vetoretten over de beslutninger, som bestemmelsen omfatter, kun kan ændres, hvis alle ejere samtykker.
Foreningens særvedtægt skal stadig læses sammen med normalvedtægten og loven. En tekst om, at alle vedtægtsændringer kræver to tredjedeles flertal, besvarer ikke nødvendigvis spørgsmålet om den enkelte ejers samtykke. Beslutningens konkrete indgreb skal også undersøges.
Hvordan finder du grundlaget for din ret?
Start med den gældende vedtægt, den præcise beslutning og det dokument, som giver dig den berørte ret. Det kan eksempelvis være en aftale om brugsret. Sammenhold derefter rettens nuværende indhold med den foreslåede ændring: Hvad mister du, eller hvilken ny forpligtelse får du?
Ved et ejerlejlighedskøb indgår ejerlejlighedsskemaet, vedtægter og generalforsamlingsreferater i kontrollen af foreningens forhold. En oplysning om, at et forslag fik stort flertal, dokumenterer ikke alene, at nødvendige individuelle samtykker foreligger. Bed derfor om beslutningens fulde ordlyd og grundlaget for eventuelle særrettigheder, når de har betydning for din lejlighed.
Fagligt grundlag og kilder
- Normalvedtægten for ejerforeninger – vetoret og beslutningskrav
- Ministeriets vejledning – samtykke, driftsudgifter og undtagelser
- Boligejer.dk – dokumenter ved køb af ejerlejlighed
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: