Eksklusion er en sanktion, som kan tvinge en ejerlejlighedsejer til at sælge sine lejligheder i ejerforeningen. Den kræver særdeles grov pligtforsømmelse eller gentagen grov misligholdelse trods påkrav og er underlagt særlige krav til beslutning og domstolsprøvelse.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Eksklusion kan tvinge en ejerlejlighedsejer til at sælge sine lejligheder i ejerforeningen. Sanktionen forudsætter særdeles grov pligtforsømmelse eller gentagen grov misligholdelse trods påkrav.
- Generalforsamlingen skal vedtage eksklusionen med det særlige flertal efter både antal og fordelingstal.
- Ejeren skal have skriftlig besked inden to uger.
- Foreningen skal normalt anlægge retssag og tinglyse stævningen inden seks uger fra den endelige beslutning.
- En endelig retsafgørelse udløser en salgsfrist på seks måneder. Derefter kan tvangsauktion komme på tale.
- Manglende betaling af fællesudgifter håndteres gennem almindelig inddrivelse, ikke eksklusion.
Hvad betyder eksklusion for ejerskabet?
Som ejer af en ejerlejlighed ejer du både din egen lejlighed og en andel af ejendommens fælles bestanddele. Ejerskabet indebærer samtidig rettigheder og pligter som medlem af ejerforeningen. Eksklusion griber ind i denne tilknytning ved at pålægge dig at afhænde dine ejerlejligheder i foreningen.
Foreningen overtager altså ikke automatisk lejligheden ved at stemme for eksklusion. Sanktionen udløser en pligt til at sælge, og loven angiver, hvordan et salg kan gennemtvinges, hvis ejeren ikke selv opfylder pligten. Har ejeren flere ejerlejligheder i samme forening, omfatter bestemmelsens ordlyd ejerens lejligheder i foreningen.
Reglerne findes i ejerlejlighedslovens § 10 og er gengivet i normalvedtægtens bestemmelse om eksklusion. De skal beskytte ejerforeningen og de øvrige ejere mod særlig grov misligholdelse. De giver ikke flertallet en almindelig adgang til at fjerne en ejer, som det er uenigt med.
Hvor går grænsen mellem en konflikt og eksklusion?
Loven opstiller to grundlag: særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere, og ejerens gentagne grove misligholdelse trods påkrav. Det første grundlag omfatter også handlinger begået af personer, som ejeren har givet adgang til lejligheden. Lovens eksklusionsregel gælder for adfærd udvist efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2020.
Ministeriets vejledning nævner blandt andet særdeles grov støjende eller truende adfærd, vold og vanrøgt som mulige eksempler. Om eksklusion er berettiget, kræver en konkret vurdering af alle sagens omstændigheder. Vejledningen understreger, at den uønskede adfærd normalt skal være gentaget efter en påmindelse.
En enkelt uenighed om støj eller brug af et fællesareal opfylder derfor ikke i sig selv betingelserne. Et illustrativt eksempel er en ejer, som fortsætter med alvorlige trusler mod andre ejere efter skriftlige påkrav. Her kan adfærdens grovhed og gentagelse tale for eksklusion, men eksemplet er ikke en garanti for udfaldet af en konkret sag.
Manglende betaling af fællesudgifter skal efter den officielle vejledning håndteres gennem de almindelige muligheder for at inddrive pengekrav. Eksklusion er således ikke en alternativ inkassometode. En bod er også en anden sanktion: Den pålægger ejeren at betale et beløb, mens eksklusion kan føre til tab af den fortsatte mulighed for at eje lejligheden. Vejledningen opstiller ikke en tidligere bod som en ubetinget forudsætning.
Hvem kan beslutte eksklusion?
Beslutningen træffes på generalforsamlingen og kræver tilslutning fra mindst to tredjedele af samtlige ejere, beregnet både efter antal og fordelingstal. Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at tælle, hvor mange af de fremmødte der stemmer ja.
Opnår forslaget det krævede flertal blandt de repræsenterede ejere, men ikke blandt alle ejere, kan der holdes en ekstraordinær generalforsamling inden otte uger. Her kan beslutningen vedtages med to tredjedele af de afgivne stemmer efter både antal og fordelingstal, uanset hvor mange ejere der er repræsenteret.
Den ekskluderede ejer skal have skriftlig besked senest to uger efter generalforsamlingen. Kravet gælder også, selv om ejeren deltog i mødet. Referatet, stemmeoptællingen og underretningen har derfor hver sin funktion i dokumentationen.
Hvorfor er en generalforsamlingsbeslutning ikke nok?
Ejerforeningen skal som udgangspunkt indbringe eksklusionen for domstolene senest seks uger efter afslutningen af den generalforsamling, hvor beslutningen blev endelig. Foreningen skal også lade stævningen tinglyse på ejerens ejerlejligheder. Ministeriets vejledning præciserer, at begge handlinger skal ske inden for de seks uger.
Undtagelsen er, at ejeren inden fristens udløb skriftligt anerkender eksklusionen. I så fald bortfalder kravet om retssag og tinglysning af stævningen. At ejeren blot undlader at svare, er ikke en skriftlig anerkendelse.
Fristen regnes fra generalforsamlingens afslutning, ikke fra den dag, hvor ejeren modtager brevet. Du bør derfor holde mødedatoen og underretningsdatoen adskilt. Det er ejerforeningen, der skal tage initiativ til den retssag, som er nødvendig for at fastholde en omtvistet eksklusion.
Hvornår skal lejligheden sælges?
Efter en endelig retsafgørelse om eksklusionens berettigelse har ejeren seks måneder til at afhænde sine ejerlejligheder i foreningen. En dom er ikke nødvendigvis endelig på afsigelsesdagen; mulighederne for appel kan have betydning for fristens begyndelse. Ved skriftlig anerkendelse regner den officielle vejledning de seks måneder fra den endelige generalforsamlingsbeslutning.
Salget må ikke ske til en køber eller på vilkår, der reelt lader den ekskluderede beholde hele eller dele af brugsretten. Er stævningen tinglyst, skal ejerforeningen tiltræde skødet. Et salg til en nærtstående løser derfor ikke problemet, hvis aftalen samtidig lader ejeren fortsætte med at bruge lejligheden.
Overskrides salgsfristen, kan foreningen kræve, at ejeren indstiller sine salgsbestræbelser, og derefter begære lejlighederne solgt på tvangsauktion. Foreningens rimelige og sædvanlige udgifter ved auktionen kan kræves betalt ud over budsummen.
Hvilke dokumenter viser, hvad der er sket?
Ved en konkret eksklusionssag skal beslutningen kunne sammenholdes med beskrivelser af hændelserne, eventuelle påkrav, generalforsamlingsreferatet og den skriftlige underretning. Retssagens dokumenter og oplysningerne i tingbogen viser, om sagen er gået videre fra foreningens beslutning.
Ved køb af en ejerlejlighed er ejerlejlighedsskemaet, vedtægterne og de seneste generalforsamlingsreferater centrale kilder til oplysninger om foreningen. Omtaler materialet eksklusion, bør du få afklaret, om der kun foreligger et forslag, en vedtaget beslutning eller en endelig afgørelse. De tre situationer har forskellige følger for sælgerens pligt til at afhænde og for foreningens medvirken ved skødet.
Fagligt grundlag og kilder
- Ejerlejlighedsloven – betingelserne for eksklusion og afhændelse
- Ministeriets vejledning til normalvedtægten – eksklusion, frister og salg
- Boligejer.dk – ejerlejlighedsskema og ejerforeningens dokumenter
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: