Selvindtræde betyder, at en mellemmand selv bliver part i den handel, som vedkommende skulle formidle for en anden. Ved boligsalg opstår situationen eksempelvis, når ejendomsmægleren vil købe boligen. Virksomheden skal da træde ud af salgsopdraget efter særlige regler, før den tilknyttede person kan afgive sit eget købstilbud.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Selvindtræde opstår, når en mellemmand selv bliver part i den handel, som vedkommende skulle formidle. Ved boligsalg gælder særlige krav, hvis en person tilknyttet mæglerens virksomhed vil købe boligen.
- Virksomheden skal træde skriftligt ud af salgsopdraget før købstilbuddet.
- Sælger skal oplyses om muligheden for anden bistand.
- Salær og eventuel betaling for tidligere ydelser skal afklares.
- Det videre dokumentarbejde må ikke skjule en fortsat rådgiverrolle.
Hvorfor ændrer eget køb mæglerens rolle?
En ejendomsmægler, der har din bolig til salg, skal rådgive dig og varetage dine interesser som sælger. Mægleren får gennem opdraget adgang til oplysninger om ejendommen, dine ønsker og forhandlingen. Hvis mægleren selv bliver interesseret i at købe, opstår en anden partsrolle: Køberen har en egen interesse i pris og vilkår.
Reglerne om selvindtræde skal gøre dette skifte klart. Du skal kunne se, hvornår virksomheden holder op med at arbejde for dig. En god pris eller et tillidsfuldt forhold gør ikke i sig selv rolleændringen uproblematisk. Beskyttelsen angår også den måde, forhandlingen gennemføres på.
Hvem er omfattet ved salg af en bolig?
Lov om formidling af fast ejendom § 23 omfatter en ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til virksomheden, hvis personen ønsker at købe en ejendom, som virksomheden har til opdrag at sælge. Reglen vedrører dermed mere end den navngivne mægler på din sag.
Det er ikke nok at flytte kontakten til en kollega i samme virksomhed. Personens tilknytning og virksomhedens salgsopdrag er afgørende. Ved en tvivlsom konstruktion må de faktiske ejer-, ansættelses- og samarbejdsforhold undersøges. En enslydende butikskæde eller et fælles logo fortæller ikke alene, hvilken juridisk virksomhed der har opdraget.
Her er begrebet afgrænset til privat salg af ejerboliger gennem en erhvervsmæssig formidler. At en ejendomsmægler køber en bolig, som vedkommendes virksomhed aldrig har haft til salg, er ikke alene af den grund selvindtræde i et eksisterende salgsopdrag.
Hvad kræves, før mægleren afgiver bud?
Virksomheden skal opfylde tre skriftlige krav:
- Opsige formidlingsaftalen med sælger.
- Frasige sig vederlag efter reglerne om selvindtræde.
- Oplyse sælger om muligheden for at søge anden bistand.
Alle tre led skal fremgå skriftligt. En mundtlig bemærkning om, at mægleren nu handler privat, dokumenterer ikke den krævede udtræden. Det samme gælder en besked, som alene nævner, at der ikke opkræves salær. Opsigelsen og oplysningen om anden bistand har selvstændig betydning.
Rækkefølgen er central. I Disciplinærnævnets kendelse af 21. marts 2023 i sag 629 blev det kritiseret, at en mægler fremsatte sit købstilbud i samme mail, som indeholdt opsigelse, salærafkald og oplysning om anden bistand. Kendelsen illustrerer, at det ikke er tilstrækkeligt først at bringe udtræden på plads som en del af buddet.
Som sælger bør du derfor holde meddelelsen om virksomhedens udtræden og det efterfølgende tilbud adskilt. Gem begge dele med datoer. Du får dermed et grundlag for at kontrollere, om virksomheden faktisk var trådt ud, da forhandlingen om mæglerens eget køb begyndte.
Kan virksomheden beholde sit salær?
Udgangspunktet er, at virksomheden skal frasige sig vederlag. Ved et resultatafhængigt honorar omfatter det hele honoraret. Et beløb, som mægleren ellers skulle have modtaget for salget, må heller ikke blot omdannes til et tilsvarende nedslag i købsprisen.
Lovbemærkningerne, som er gengivet i nævnets kendelse, skelner dog ved aftaler uden resultatafhængigt vederlag. Her kan virksomheden allerede have leveret ydelser, før det stod klart, at en tilknyttet person var interesseret i selv at byde. Sådanne tidligere ydelser kan efter omstændighederne give ret til betaling. Derfor bør et tidligere betalingskrav vurderes ud fra aftaletypen, ydelsen og tidspunktet.
Det er således misvisende både at regne med almindeligt salgssalær og at antage, at enhver tidligere faktura automatisk bortfalder. Bed om en skriftlig opdeling af eventuelle krav og deres grundlag, så betaling for tidligere arbejde ikke sammenblandes med vederlag for mæglerens eget køb.
Må virksomheden fortsætte med papirarbejdet?
En formel opsigelse løser ikke rolleproblemet, hvis virksomheden reelt fortsætter salgsarbejdet. I den nævnte kendelse vurderede Disciplinærnævnet også virksomhedens udarbejdelse af købsaftalen efter opsigelsen. Nævnet fandt, at arbejdet stred mod forbuddet mod at repræsentere begge sider i handlen. Sælgers egen rådgiver ændrede ikke denne vurdering.
Kendelsen er en konkret nævnsafgørelse, ikke en dom, der her bruges som garanti for udfaldet af enhver anden sag. Den viser, hvorfor det praktiske arbejde efter opsigelsen skal undersøges sammen med dokumenterne om udtræden.
Afklar derfor, hvem der på dine vegne vurderer tilbuddet og håndterer den videre handel. Mægleren som køber kan forhandle sine egne vilkår, men det er noget andet end fortsat at udføre salgsopdraget for dig.
Hvilke oplysninger er særligt nyttige for sælger?
Samle formidlingsaftalen, opsigelsen, salærafkaldet, oplysningen om anden bistand og det konkrete købstilbud. Undersøg også, hvem køberen er, og hvordan køberen er knyttet til virksomheden. Materialet gør både partsrollen, tidsforløbet og eventuelle betalingskrav tydeligere.
En selvstændig vurdering af pris og vilkår kan være relevant, når den hidtidige formidler ønsker at købe. Boligejer.dk anbefaler generelt at overveje flere salgsvurderinger og få forskellene begrundet. Det er et praktisk beslutningsgrundlag; det erstatter ikke virksomhedens krav om korrekt udtræden.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om formidling af fast ejendom, navnlig bestemmelserne om selvindtræde og partsrepræsentation
- Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere: kendelse af 21. marts 2023, sag 629
- Boligejer.dk: forberedelse af boligsalg og salgsvurderinger
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: