En skelerklæring er ejernes skriftlige godkendelse af et skels placering. Ved nye skel skal godkendelsen omfatte både skellet på målebladet og den placering, der er markeret på stedet. Erklæringen indgår som dokumentation, før ændringen kan registreres i Matriklen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En skelerklæring dokumenterer ejernes godkendelse af et skels placering. Ved nye skel omfatter godkendelsen både målebladet og den markering, der er vist på stedet.
- Bruges blandt andet ved udstykning og overførsel af havejord.
- Skal angå klart identificerede skel.
- Kræver medvirken fra de rette ejere eller deres bemyndigede repræsentanter.
- Godkendelse af bestående skel skal fremgå tydeligt.
- Er ikke i sig selv den endelige matrikulære registrering.
Hvad godkender du med din underskrift?
Du godkender en bestemt ejendomsgrænse, ikke blot at en landinspektør har udført en opgave. Derfor skal det være klart, hvilke skel erklæringen omfatter. Dokumentet og det tilhørende måleblad skal kunne forbindes med den placering, du har fået vist på grunden.
Kravet til nye skel står i § 3 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder. Det gælder ved udstykning, matrikulering og arealoverførsel til en samlet fast ejendom. Ved en almindelig overførsel af havejord mellem to villaer skal de berørte ejeres godkendelse derfor være en del af grundlaget for registreringen.
Godkendelsen handler om den nye grænses beliggenhed. Enighed om prisen på jorden er ikke det samme som enighed om den præcise linje. Hvis en aftale blot omtaler »stykket bag garagen«, kan målebladet og markeringen gøre en forskel, som ikke fremgår af den løse beskrivelse. Det er netop den konkrete afgrænsning, der skal kunne godkendes.
Hvorfor er målebladet ikke nok?
Reglerne kræver både et måleblad og markering på stedet. Geodatastyrelsen forklarer, at markeringen skal give ejerne mulighed for at forstå skellets faktiske beliggenhed. Den kan eksempelvis ske midlertidigt eller ved, at skellet påvises ved et fysisk møde. Formålet er, at underskriften ikke alene bygger på en tegning.
Et tænkt eksempel er to naboer, som har aftalt at overføre et hjørne af en have. På målebladet ser grænsen enkel ud, men på stedet bliver det tydeligt, at den går tættere på en eksisterende terrasse end forventet. Ejeren bør få afklaret forskellen, før den viste linje godkendes. En upræcis forventning til arealet skal ikke skjules bag en underskrift.
Det er heller ikke tilstrækkeligt, at ejeren tidligere har set et andet forslag. Erklæringens godkendelse skal angå det skel, der faktisk indgår i sagen. Sammenhængen mellem erklæring, måleblad og forholdene på stedet er således en del af dokumentets funktion, ikke bare praktisk orientering.
Hvilke ejere skal medvirke?
Ved nye skel er det ejerne af de ejendomme, der forandres, som skal godkende. Det betyder ikke automatisk alle naboer i området. Efter bekendtgørelsens § 40 er ejeren den, der ifølge adkomsten i Tingbogen er berettiget til at råde over ejendommen.
Geodatastyrelsens vejledning kræver tiltrædelse fra alle medejere. Ved et betinget tinglyst skøde skal både sælger og køber underskrive. Er overdragelsen endnu ikke tinglyst, anbefaler vejledningen tilsvarende begge parters underskrift. Det sidste er en anbefaling og skal ikke forveksles med kravet ved betinget tinglysning.
En repræsentant kan underskrive efter fuldmagt, men bemyndigelsen skal omfatte den matrikulære erklæring. En fuldmagt, som alene angår dispositioner ved Tinglysningsretten, er ikke tilstrækkelig. Erklæringen skal være dateret og vise læsbare navne. Ændres dens indhold efter underskrift, kræver det ny tiltrædelse af den ændrede erklæring.
Er der også krav ved et gammelt skel?
Nye skel og bestående skel følger forskellige regler. Når landinspektøren afmærker et bestående skel, som stemmer med Matriklens oplysninger, skal naboejerne underrettes. Det er ikke det samme som, at enhver sådan afmærkning kræver deres godkendelse gennem en skelerklæring.
En skelerklæring kan dog også indeholde godkendelse af bestående skel. Geodatastyrelsen understreger, at de i så fald skal være tydeligt angivet, fordi godkendelsen kan afbryde hævd. Læs derfor, om dokumentet alene omfatter en ny grænse, eller også fastslår en eksisterende grænse, som har betydning for din brug af grunden.
Er der forskel mellem grænsen på stedet og Matriklens oplysninger, eller anden tvivl, skal ejerne have mulighed for at udtale sig, før landinspektøren afsætter skellet. Efter bekendtgørelsens § 4 skal landinspektøren derefter vurdere det rette spor. Det kan blandt andet være ejendomsberigtigelse, arealoverførsel eller skelforretning. En skelerklæring må ikke behandles som en afgørelse, der i sig selv løser en uenighed.
Hvilke undtagelser og grænser har dokumentet?
Der gælder særlige regler, når offentlig vej eller sti udskilles. Her kan ejernes erklæringer under bestemte betingelser erstattes af landinspektørens meddelelse til ejerne med mindst fire ugers mulighed for at kræve skellet påvist. De ejere, der kræver påvisning, skal derefter godkende det afsatte skel. Denne særregel kan ikke overføres til en almindelig privat handel med havejord.
Ved matrikulære forandringer som følge af ekspropriation eller jordfordelingskendelse gælder desuden et andet dokumentationsgrundlag. Kravet om skelerklæring for nye skel er derfor ikke en regel uden undtagelser.
Endelig er ejerens underskrift kun ét led i den matrikulære sag. Den viser godkendelsen af skellet, men er ikke selve registreringen og erstatter ikke de øvrige nødvendige dokumenter. Gem erklæringen sammen med det måleblad, du godkendte, og sammenhold materialet med den afsluttede sag. Så kan du senere dokumentere, hvilken grænse underskriften faktisk angik.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende regler og Geodatastyrelsens vejledninger om skelgodkendelse og ejererklæringer.
- Retsinformation: Bekendtgørelse om matrikulære arbejder
- Geodatastyrelsen: Afsætning af skel
- Geodatastyrelsen: Ejererklæringer
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: