Prokura er en særlig fuldmagt til at handle på en virksomheds vegne i forhold, der hører til driften. Personen med fuldmagten kaldes en prokurist. Ved en bolighandel er en vigtig grænse, at prokura ikke i sig selv giver ret til at sælge eller pantsætte virksomhedens faste ejendom.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Prokura er en særlig fuldmagt til at handle for en virksomhed. Den brede driftskompetence har en vigtig grænse ved salg og pantsætning af fast ejendom.
- Personen med prokura kaldes en prokurist.
- Virksomhedsformen afgør det konkrete retsgrundlag.
- Fast ejendom kræver udtrykkelig bemyndigelse efter erhvervsvirksomhedsloven.
- Grundlaget for skødets underskrift skal undersøges særskilt.
- Flere prokurister kan være forpligtet til at handle sammen.
En virksomhedsfuldmagt med et bestemt indhold
Prokura gør det muligt at lade en anden forpligte virksomheden uden at gøre personen til virksomhedens ejer. Fuldmagten vedrører virksomhedens forhold. Den giver ikke prokuristen ejendomsret til virksomhedens aktiver, og den er ikke automatisk en ret til at disponere over en virksomhedsejers private bolig.
Erhvervsvirksomhedslovens § 7 beskriver prokuraens indhold og grænser. Loven omfatter blandt andet enkeltmandsvirksomheder og interessentskaber. Aktieselskaber og anpartsselskaber følger selskabsloven og er ikke direkte omfattet af denne lovs almindelige anvendelsesområde. Virksomhedsformen skal derfor være afklaret, når man finder det konkrete retsgrundlag.
Prokura må ikke forveksles med enhver fuldmagt, som en virksomhed udsteder. En afgrænset tilladelse til at hente oplysninger eller underskrive ét bestemt dokument behøver ikke være prokura. Det afgørende er den meddelte kompetence og det regelsæt, som gælder for virksomheden.
Hvorfor kræver fast ejendom mere?
For prokura efter erhvervsvirksomhedsloven gælder en udtrykkelig undtagelse fra den brede driftskompetence: Prokuristen må ikke uden udtrykkelig bemyndigelse afhænde eller pantsætte virksomhedens faste ejendomme. En privat køber kan derfor ikke nøjes med oplysningen om, at sælgerens repræsentant er prokurist.
Afhændelse omfatter her overdragelse af ejendommen. Ved pantsætning stilles ejendommen til sikkerhed. Det er forskellige dispositioner, og den konkrete bemyndigelse skal dække den handling, der skal gennemføres. En ret til at sælge en bestemt bolig fortæller ikke alene, om personen også må stille den til sikkerhed for en anden forpligtelse.
Det hjælper ikke blot at kalde boligsalget en almindelig opgave i virksomheden. Den særlige ejendomsgrænse skal stadig håndteres. Få derfor den udtrykkelige bemyndigelse dokumenteret, og læs eventuelle vilkår om ejendom, pris, medvirkende personer og handlingens omfang.
Hvem kan give prokura?
Efter erhvervsvirksomhedslovens regel kan prokura meddeles af den eller de fuldt ansvarlige deltagere eller af det ledelsesorgan, som vedtægterne giver kompetence til det. En medarbejders egen erklæring om at være prokurist skaber ikke alene en sådan fuldmagt.
Kontrollen handler derfor både om personen, der skal bruge fuldmagten, og om den, der har givet den. Ved køb fra en virksomhed bør navn og identitet i fuldmagten passe til den virksomhed, der faktisk sælger boligen. En bemyndigelse fra en anden virksomhed med samme ejer løser ikke i sig selv dette spørgsmål.
Er prokura også grundlag for at underskrive skødet?
Kompetencen til at indgå aftalen og dokumentationen ved tinglysning skal undersøges hver for sig. Boligejer.dk beskriver, at skødet underskrives af parterne eller af en anden, som har fået fuldmagt. En oplysning om prokura afgør ikke alene, om grundlaget for netop skødets underskrift er dokumenteret.
Hvis prokuristen skal underskrive for virksomheden, må den udtrykkelige ejendomsbemyndigelse derfor sammenholdes med det konkrete dokument og kravene ved anmeldelsen. Det er ikke nok, at personen tidligere har skrevet under på virksomhedens almindelige driftsaftaler.
Boligejers vejledning understreger også, at tinglysningen ikke er en kontrol af alle handlens vilkår. En korrekt registrering erstatter derfor ikke din egen afklaring af købsaftalen. Kompetencegrundlag, handelsvilkår og registrering er forskellige spørgsmål, selv om de indgår i samme boligkøb.
Kan flere personer være nødt til at handle sammen?
Ja. Erhvervsvirksomhedsloven tillader, at prokura gives til flere personer, som kun må bruge den i fællesskab. En enkelt af dem kan da ikke på egen hånd bruge den fælles prokura. Få derfor både personkredsen og kravet om fælles medvirken klarlagt.
Loven fastslår samtidig, at prokura ellers ikke kan begrænses med virkning over for tredjemand. Det skal holdes adskilt fra den lovbestemte ejendomsgrænse. Bestemmelsen om begrænsninger gør ikke prokuristen frit stillet til at sælge virksomhedens bolig uden den udtrykkelige bemyndigelse.
Kan prokura overdrages eller tilbagekaldes?
Prokuristen kan efter lovens regel ikke overføre sin prokura til en anden. Hvis en kollega møder op i stedet, må kollegaens selvstændige kompetence derfor dokumenteres. Den oprindelige prokurists henvisning er ikke tilstrækkelig til at overføre netop denne fuldmagt.
Prokura kan tilbagekaldes til enhver tid. Fuldmagtsgiverens død medfører derimod efter erhvervsvirksomhedsloven ikke i sig selv prokuraens ophør. Det er en særregel for denne fuldmagtsform og kan ikke bruges som generelt svar på, hvem der råder over enhver afdød persons bolig.
Et eksempel ved køb fra et interessentskab
Et fiktivt interessentskab ejer en bolig, som du ønsker at købe til din egen beboelse. Virksomhedens repræsentant fremlægger dokumentation for sin prokura. Materialet indeholder ingen udtrykkelig bemyndigelse til at sælge fast ejendom. Prokuraen alene dokumenterer da ikke retten til at sælge boligen.
Det næste skridt er at få ejendomsbemyndigelsen afklaret hos den kompetente kreds i virksomheden eller lade andre med tilstrækkelig kompetence medvirke. Sammenhold dokumenterne med den konkrete købsaftale. Dermed bliver den brede virksomhedsfuldmagt og den nødvendige kompetence til boligsalget vurderet hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: