Når en ejendom handles på tvangsauktion, gælder der særlige regler for overdragelsen. I visse situationer ønsker den, der har vundet budrunden på auktionen, at overdrage ejendommen direkte videre til en tredjepart. Her kommer begrebet transportskøde ind i billedet.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Definition: En juridisk overdragelse af retten til auktionsskødet, der tillader slutkøber at indtræde direkte i rettighederne uden om den oprindelige byder.
- Økonomi: Man sparer en fuld tinglysningsafgift ved at undgå dobbeltregistrering. Afgiften på 0,6 % samt 1.850 kr. betales kun én gang af den højeste købesum.
- Proces: Transporten skal dokumenteres og meddeles Fogedretten, inden auktionsskødet udstedes til første byder, da muligheden ellers fortabes.
- Juridisk advarsel: Den oprindelige byder hæfter for budsummen, indtil ny køber stiller sikkerhed. Der er ingen fortrydelsesret eller mangelsansvar.
Hvad dækker begrebet transportskøde over?
Et transportskøde er i bund og grund en overdragelse af rettigheder. Når en person køber en bolig på tvangsauktion, opnår vedkommende retten til at få udstedt et auktionsskøde. Hvis denne køber vælger at sælge ejendommen videre med det samme, kan retten til auktionsskødet transporteres til den nye køber.
I praksis betyder det, at den oprindelige auktionskøber træder ud af billedet rent tinglysningsmæssigt. Den nye slutkøber indtræder i stedet i rettighederne og får dermed adkomst til ejendommen direkte. Det er en teknisk proces, som adskiller sig væsentligt fra en almindelig fri handel.
Vi oplever ofte, at denne metode benyttes af professionelle investorer eller i situationer, hvor en ejendom er købt på vegne af et selskab under stiftelse. Det sikrer en mere smidig overgang af ejerskabet uden unødige mellemled i de offentlige registre.
Hvordan sparer du tinglysningsafgift?
Den primære økonomiske fordel ved at benytte et transportskøde er besparelsen på tinglysningsafgiften. I en normal handelssituation skal der betales afgift hver gang en ejendom skifter ejer. Afgiften udgør et fast beløb på 1.850 kroner plus 0,6 procent af købesummen.
Hvis en ejendom først skulle skødes til auktionskøberen og derefter til en ny køber, ville staten kræve afgift for begge transaktioner. Ved at bruge et transportskøde “springer man et led over” i tinglysningen. Der betales dermed kun afgift for den endelige overdragelse til slutkøberen.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at afgiften altid beregnes af den højeste købesum. Hvis auktionsbuddet var på 1 million kroner, og videresalget sker til 1,2 millioner kroner, skal der betales 0,6 procent i afgift af de 1,2 millioner kroner.
Hvordan fungerer samspillet med tvangsauktionen?
En tvangsauktion afholdes af Fogedretten. Når hammeren falder, er højestbydende juridisk forpligtet til at betale sit bud samt de omkostninger, der er forbundet med auktionen. Det er i perioden efter auktionen, men inden auktionsskødet er endeligt udstedt og tinglyst, at et transportskøde kan komme på tale.
Fogedretten skal orienteres om, at auktionskøberen ønsker at transportere skødet til en anden. Dette sker ved at fremlægge transportskødet som dokumentation. Herefter kan Fogedretten i visse tilfælde udstede auktionsskødet direkte til den nye ejer, eller dokumenterne kan tinglyses i forlængelse af hinanden.
Processen kræver præcision. Hvis auktionsskødet allerede er blevet tinglyst til den oprindelige køber, er løbet kørt. I så fald vil en videreoverdragelse blive betragtet som en helt ny handel, hvilket udløser fuld tinglysningsafgift igen.
Hvilke oplysninger skal indgå i dokumentet?
Selvom tinglysning i dag foregår digitalt på Tinglysning.dk, udarbejdes selve transportskødet ofte som et fysisk dokument eller et digitalt bilag, der danner grundlag for registreringen. Dokumentet skal overholde en række formkrav for at være gyldigt.
Det skal tydeligt fremgå, hvem der transporterer retten (auktionskøberen), og hvem der modtager retten (slutkøberen). Der skal være klare oplysninger om ejendommens adresse, matrikelnummer og den aftalte overdragelsessum. Datoen for overdragelsen er også afgørende.
Dokumentet skal underskrives af begge parter. Ofte kræves der også vitterlighedsvidner, der bekræfter underskrifternes ægthed, især hvis dokumentet skal bruges over for Fogedretten eller som bilag til tinglysningen. Manglende oplysninger kan føre til, at tinglysningsretten afviser sagen.
Hvad skal du være opmærksom på juridisk?
At benytte et transportskøde er ikke risikofrit, hvis man ikke har styr på juraen. Den oprindelige auktionskøber hæfter typisk for budsummen over for Fogedretten, indtil den nye køber har stillet den nødvendige sikkerhed eller betalt beløbet.
Der gælder også særlige regler for frister. Sikkerhedsstillelsen over for Fogedretten skal falde hurtigt efter auktionen. Hvis transporten af skødet forsinker denne proces, kan det få alvorlige konsekvenser, herunder at auktionen må gå om.
Det er vores erfaring, at mange undervurderer kompleksiteten ved tvangsauktioner. Modsat en almindelig handel gælder lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom ikke. Du har ingen fortrydelsesret, og ejendommen købes som beset uden mulighed for at gøre mangler gældende over for sælger.
Hvem kan hjælpe med papirarbejdet?
Udarbejdelse af et transportskøde er en specialistopgave. Det kræver indsigt i både auktionsreglerne og tinglysningsloven. Fejl i dokumentet kan betyde, at du ender med at betale dobbelt tinglysningsafgift, hvilket fjerner hele formålet med øvelsen.
Juridiske rådgivere med speciale i ejendomshandel kan sikre, at formuleringerne er korrekte, og at fristerne overholdes. Det handler om at skabe tryghed i en proces, der ellers kan være præget af usikkerhed og stramme deadlines.
Du kan finde mere information om reglerne for tvangsauktioner hos Danmarks Domstole, som administrerer auktionssystemet. Det er altid en god idé at søge uvildig rådgivning, før du byder på en tvangsauktion med henblik på videresalg.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
