At købe sin første ejerlejlighed er en af de største økonomiske beslutninger i livet. Det er en proces fyldt med spænding, men også med juridiske dokumenter og økonomiske overvejelser, som kan virke uoverskuelige for førstegangskøbere.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Ingen tilstandsrapport: Ejerlejligheder handles oftest uden tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, hvilket pålægger dig som køber en skærpet undersøgelsespligt for fejl og mangler.
- Væsentlige omkostninger: Udover købesummen skal budgettet rumme tinglysningsafgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af prisen samt løbende fællesudgifter og boligskatter.
- Tjek foreningen: Nærlæs generalforsamlingsreferater og regnskaber for at afdække eventuel fællesgæld eller planlagte renoveringer, der vil øge din månedlige boligydelse.
- Advokatforbeholdet: Få altid indsat et advokatforbehold i købsaftalen, så du kan udtræde omkostningsfrit, hvis din rådgiver finder kritiske forhold i handlens dokumenter.
Hvordan lægger du det rette budget for købet?
Det første skridt er naturligvis at få styr på økonomien. Når du køber en ejerlejlighed, er købesummen kun én del af regnestykket. Du skal også tage højde for de løbende udgifter, som adskiller sig fra at bo til leje.
Udover renter og afdrag på dit lån, skal du betale fællesudgifter til ejerforeningen. Denne post dækker over bygningens drift, herunder renovation, forsikring af ejendommen, vicevært og opsparing til vedligeholdelse. Størrelsen på fællesudgifterne kan variere enormt fra forening til forening.
Du skal også være opmærksom på boligskatterne. Fra 2024 trådte et nyt boligskattesystem i kraft i Danmark. Det betyder, at både ejendomsværdiskat og grundskyld nu typisk trækkes direkte over din forskudsopgørelse og årsopgørelse hos Skat. Det er vigtigt at sikre, at disse tal er indberettet korrekt, så du ikke får et skattesmæk senere.
Endelig skal du huske engangsomkostningerne ved selve handlen. Du skal betale for tinglysning af skødet, hvilket koster en fast afgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Dertil kommer eventuelle omkostninger til banken og rådgivning.
Hvorfor er ejerforeningens økonomi afgørende?
Når du køber en ejerlejlighed, køber du dig ind i et fællesskab. Du bliver medejer af hele ejendommen, og dermed hæfter du også for en andel af fællesskabets forpligtelser. Derfor er det kritisk at nærlæse ejerforeningens regnskaber og budgetter.
Vi ser desværre tilfælde, hvor købere overser en stor fællesgæld. Hvis ejerforeningen har optaget lån til eksempelvis nyt tag eller nye vinduer, vil du som ejer overtage en andel af denne gæld. Det kan betyde en væsentlig stigning i din månedlige boligydelse.
Du bør altid undersøge, om der er planlagt store renoveringsprojekter i fremtiden. Det kan du læse om i referaterne fra de seneste generalforsamlinger. Hvis der tales om udskiftning af faldstammer eller renovering af facaden, skal du forvente, at dine udgifter vil stige i fremtiden.
Det er også i ejerforeningens vedtægter, du finder reglerne for husdyrhold og udlejning. Hvis du drømmer om at have hund, eller hvis du på sigt vil fremleje lejligheden, skal du sikre dig, at vedtægterne tillader dette, før du skriver under.
Hvad gælder omkring lejlighedens stand og tilstandsrapport?
Ved handel med ejerlejligheder gælder der andre regler end ved huskøb. Det er sjældent, at der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport for en enkelt ejerlejlighed. Det betyder også, at du normalt ikke kan tegne en ejerskifteforsikring.
Dette stiller større krav til dig som køber. Du har en undersøgelsespligt, og du køber typisk lejligheden som beset. Det er derfor en god idé at gennemgå lejligheden grundigt, eventuelt med en byggesagkyndig, for at spotte fejl og mangler.
Du skal være særligt opmærksom på ulovlige installationer. Det gælder især i badeværelser og køkkener, hvor tidligere ejere måske har udført gør-det-selv arbejde. Tjek om der foreligger byggetilladelser eller anmeldelser til kommunen for ændringer i lejligheden. Du kan ofte finde tegninger og tilladelser via det offentlige byggearkiv.
Hvis der viser sig skjulte fejl efter overtagelsen, kan det være svært at gøre et krav gældende mod sælger, medmindre du kan bevise, at sælger har handlet i ond tro eller givet garantier.
Hvordan sikrer du dig med et advokatforbehold?
Når du har fundet den rette lejlighed, og prisen er forhandlet på plads, skal der underskrives en købsaftale. Her er det afgørende, at du får indsat et advokatforbehold.
Et advokatforbehold betyder, at din underskrift ikke er bindende, før din rådgiver har godkendt handlen i sin helhed. Det giver dig og din rådgiver tid til at gennemgå alle dokumenterne fra ejerforeningen, tjekke tingbogen og sikre, at vilkårene er rimelige.
Uden dette forbehold er du bundet af din underskrift, så snart sælger også har skrevet under. Fortryder du herefter, kan det koste dig en godtgørelse på 1 % af købesummen at træde tilbage via den lovpligtige fortrydelsesret. Med et advokatforbehold kan du træde gratis ud af handlen, hvis din rådgiver finder kritiske forhold, som ikke kan accepteres.
Hos Skøde Centret anbefaler vi altid, at du ikke skriver under på noget, før du er sikker på, at klausulen om rådgiverforbehold er korrekt formuleret i købsaftalen.
Køber I lejligheden sammen som ugifte?
Mange førstegangskøb foretages af unge par, der flytter sammen. Hvis I ikke er gift, skal I være ekstra opmærksomme på jeres juridiske stilling. I arver nemlig ikke hinanden automatisk ifølge arveloven, uanset hvor længe I bor sammen.
Hvis den ene af jer går bort, vil den afdødes andel af lejligheden gå til dennes forældre eller søskende, og den efterladte kan blive tvunget til at sælge lejligheden for at udbetale arven.
Derfor er det relevant at overveje et testamente og en samejeoverenskomst. Her kan I aftale, hvad der skal ske med lejligheden, hvis I går fra hinanden, og hvordan I sikrer hinanden bedst muligt. Det skaber klarhed og tryghed i hverdagen, så I kan fokusere på at nyde jeres nye fælles hjem.
Hvordan foregår tinglysning og overdragelse?
Når handlen er endelig godkendt, skal der udarbejdes et skøde. Skødet er det officielle dokument, der registrerer dig som den nye ejer i tingbogen. Det er først, når skødet er tinglyst, at din ejendomsret er officielt sikret mod andres krav.
Tinglysningen foregår digitalt på Tinglysning.dk, hvor du skal signere med dit MitID. Som nævnt tidligere skal der betales en afgift til staten i forbindelse med tinglysningen.
Efter overtagelsesdagen skal der typisk laves en refusionsopgørelse. Det er et regnskab, der fordeler udgifterne mellem køber og sælger på selve overtagelsesdagen. Hvis sælger eksempelvis har betalt fællesudgifter forud for en periode, hvor du bor i lejligheden, skal du refundere dette beløb til sælger.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
