Tips til at forhandle prisen på en ejerlejlighed

Af Skøde Centret

Den vigtigste faktor i enhver forhandling om fast ejendom er viden. Før du overhovedet overvejer at byde på en ejerlejlighed, skal du have et indgående kendskab til det lokale boligmarked. Det er ikke nok blot at kigge på udbudsprisen, da denne ofte afspejler sælgers drømmescenarie snarere end markedsværdien.

Kvadratmeterpriser for området

Du bør starte med at undersøge kvadratmeterpriserne for solgte boliger i samme område inden for det seneste halve år. Det giver dig et realistisk billede af, hvad købere faktisk betaler, frem for hvad sælgere håber at få. Vi oplever ofte, at købere glemmer at skelne mellem udbudspriser og faktiske handelspriser.

Det er også en god idé at tjekke den offentlige ejendomsvurdering og tidligere salgspriser på adressen via Boligejer.dk eller lignende portaler. Selvom den offentlige vurdering ikke altid stemmer overens med markedsprisen, kan historikken give dig et indblik i ejendommens prisudvikling over tid.

Når du har indsamlet disse data, står du langt stærkere i dialogen med ejendomsmægleren. Du kan argumentere sagligt for dit bud baseret på fakta frem for følelser. Det viser sælger, at du er en seriøs køber, der har gjort dit hjemmearbejde grundigt.

Hvad skal jeg kigge efter i ejerforeningens økonomi?

Når du køber en ejerlejlighed, køber du dig også ind i et fællesskab med fælles økonomiske forpligtelser. Det er derfor kritisk at nærlæse ejerforeningens regnskaber, budgetter og referater fra generalforsamlinger. Dårlig økonomi i foreningen kan være et stærkt kort i din prisforhandling.

Vær særligt opmærksom på fælleslån. Hvis der er optaget store lån til renovering af tag, vinduer eller faldstammer, skal du vide, om du overtager denne gæld, eller om den indfries af sælger. En høj månedlig ejerudgift på grund af fælleslån bør trække prisen på selve lejligheden ned.

Kig også efter planlagte projekter i vedligeholdelsesplanen. Hvis taget skal skiftes om to år, og der ikke er sparet op til det, vil du som ny ejer blive mødt med en ekstraregning. Dette er en klassisk faldgrube for en førstegangskøber af bolig, men det er også et validt argument for et prisnedslag.

Hvis ejerforeningen er velfungerende og velkonsolideret, er det positivt for din fremtidige tryghed, men det gør det sværere at presse prisen på netop dette punkt. Omvendt kan rod i papirerne eller interne stridigheder i foreningen gøre lejligheden mindre attraktiv, hvilket du kan bruge aktivt i forhandlingen.

Hvordan bruger jeg lejlighedens stand som argument?

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er dine bedste værktøjer til at finde konkrete fejl og mangler, der kan retfærdiggøre et afslag i prisen. Selvom en ejerlejlighed ikke altid har en tilstandsrapport på samme måde som et hus, vil der ofte være oplysninger om lejlighedens indre stand.

Gennemgå lejligheden kritisk for dyre poster. Er badeværelset af ældre dato, og lever det op til nutidens krav om vådrumssikring? Er vinduerne punkterede eller utætte? Skal køkkenet udskiftes? Det er vores erfaring, at mange undervurderer omkostningerne ved renovering.

Du kan med fordel indhente overslag fra håndværkere på de udbedringer, der er nødvendige. Hvis det koster 100.000 kr. at lovliggøre elinstallationerne eller renovere badeværelset, er det et beløb, du bør forsøge at få trukket fra udbudsprisen.

Husk også at tjekke energimærket. En dårlig energimærkning betyder højere varmeudgifter for dig hver måned. Dette er en fast udgift, som forringer din rådighedsbeløb, og det er derfor rimeligt, at det afspejles i en lavere købspris sammenlignet med en tilsvarende lejlighed med et bedre energimærke.

Hvilken betydning har liggetiden for min forhandlingsstyrke?

Liggetiden – altså hvor længe boligen har været til salg – er en af de mest afslørende faktorer i en forhandling. En bolig, der netop er sat til salg, har en sælger, der ofte er optimistisk og mindre villig til at give store afslag. Her skal du være hurtig, hvis prisen er skarp.

Har lejligheden derimod været til salg i flere måneder eller måske over et halvt år, stiger din forhandlingsstyrke markant. Sælger kan være blevet mør og mere motiveret for at komme videre, måske fordi de allerede har købt noget nyt og sidder med dobbelte huslejer.

Du kan se historikken for udbudsprisen på diverse boligportaler. Er prisen allerede sat ned flere gange, indikerer det, at sælger er villig til at justere forventningerne. Det er dog vigtigt ikke at skambyde, da det kan få sælger til at stejle og afvise dialogen helt.

Vi anbefaler altid at se på liggetiden i forhold til gennemsnittet for området. Hvis lejligheden har ligget længere end gennemsnittet, er der ofte en grund – enten er prisen for høj, eller også er der forhold ved lejligheden, som andre købere har valgt fra.

Hvordan afgiver jeg det første bud strategisk korrekt?

Når du er klar til at byde, gælder det om at finde balancen. Dit første bud skal være lavt nok til at give plads til forhandling, men højt nok til at blive taget seriøst. Et alt for lavt bud kan virke fornærmende og lukke forhandlingen, før den er kommet i gang.

En god tommelfingerregel er at underbygge dit bud med de argumenter, du har fundet under din research. Henvis til kvadratmeterpriser, kommende fællesudgifter eller renoveringsbehov. Når du begrunder dit bud sagligt, er det sværere for mægler at feje det af bordet.

Vær tålmodig. Når du har afgivet et bud, så vent på modpartens udspil. Hvis du ringer og forhøjer dit eget bud, før sælger har svaret, signalerer du desperation.

Husk også, at du altid kan trække et bud tilbage, så længe det ikke er accepteret af sælger. Men når først sælger har accepteret, fanger bordet. Derfor skal du være helt sikker på din finansiering og dine betingelser, inden du sender buddet afsted.

Kan jeg forhandle om andet end selve købesummen?

Prisen er ikke det eneste parameter i en bolighandel. Hvis sælger står fast på prisen, kan du forsøge at forhandle om andre vilkår, der har økonomisk værdi for dig. Det kan nogle gange være nøglen til at få enderne til at mødes i en fastlåst forhandling.

Overtagelsesdatoen kan være meget værdifuld. Hvis du er fleksibel og kan overtage hurtigt – eller vente længe – kan det løse et problem for sælger. Det kan være penge værd, hvis sælger slipper for en mellemfinansiering eller en periode med dobbelt husleje.

Du kan også forhandle om løsøre. Skal vaskemaskinen, gardinerne eller det store klædeskab følge med? Selvom det er småting i det store billede, kan det spare dig for udgifter på flere tusinde kroner, når du skal flytte ind.

Endelig kan du stille krav om, at sælger udbedrer specifikke mangler inden overtagelsen, eller at sælger betaler for en ejerskifteforsikring (hvis en sådan er relevant for ejendomstypen). Der findes mange tips til at forhandle prisen på en ejerlejlighed, men kreativitet omkring vilkårene er ofte undervurderet.

Hvorfor er det vigtigt at tjekke tingbogen?

Tingbogen er din adgang til juridiske fakta om ejendommen. Her kan du se tinglyste servitutter, hæftelser og ejerskab. Det er offentligt tilgængeligt via Tinglysning.dk, og det er et trin, du ikke må springe over.

Servitutter kan begrænse din brug af lejligheden. Må du holde husdyr? Må du drive erhverv fra adressen? Er der rådighedsindskrænkninger på fællesarealerne? Hvis der er begrænsninger, der generer dig, kan det påvirke, hvad du er villig til at betale.

Du kan også se, hvornår sælger selv købte lejligheden og til hvilken pris. Hvis sælger købte billigt for mange år siden, har de måske en stor friværdi og dermed mere “luft” i økonomien til at give et afslag, end hvis de købte dyrt for to år siden.

At kende sælgers historik og ejendommens juridiske begrænsninger giver dig et mere komplet billede af situationen. Det handler om at finde de små detaljer, der kan vippe forhandlingen til din fordel.