Debitorskifte på boliglån – hvad er det og hvordan gør du?

Af Skøde Centret

Debitorskifte opstår, når ansvaret for et boliglån flyttes fra én person til en anden. Det lyder enkelt, men kræver både bankens ja, det rigtige skøde og korrekt tinglysning. Her gennemgår vi processen trin for trin – præcist, jordnært og med fokus på at undgå dyre fejl.

Hvad betyder debitorskifte på boliglån i praksis?

Debitorskifte betyder, at den person, som banken kan kræve afdrag og renter af, bliver udskiftet. I boligverdenen sker det typisk, når én overtager hele boligen, når en ny medejer kommer på, eller når der sker et brud i parforholdet. Skifter I debitor på et realkreditlån, handler det ikke kun om navne på lånedokumenter. Banken skal godkende skiftet, fordi den vurderer, om den nye debitor kan bære gælden alene – eller sammen med en ny meddebitor.

Debitorskifte skal skelnes fra ejerskifte. Du kan godt ændre, hvem der står på lånet, uden at ejerskabet til ejendommen ændres – og omvendt. Men i praksis går tingene ofte hånd i hånd: Når ejerskabet ændres, skal låneforholdene som regel tilpasses. Derfor bør du altid tænke lånet, skødet og tinglysningen sammen som én helhed.

Hvis der ikke er ejerskifte, er der som udgangspunkt ikke brug for nyt skøde. Er der derimod et ejerskifte, skal der udarbejdes et nyt skøde og ske tinglysning, før ændringen er juridisk gyldig. Det er i den kobling mellem lån og skøde, mange sager enten bliver forsinkede eller dyrere end nødvendigt. Netop her hjælper vi med at holde proces og dokumenter stramme, så banken kan godkende uden ekstra runder.

Hvornår giver det mening at skifte debitor på lånet?

Behovet for debitorskifte opstår typisk i tre situationer. Først ved samlivsophør eller skilsmisse, hvor den ene part vil overtage boligen og lånet. Dernæst når en kæreste eller ægtefælle skal ind som medejer med tilhørende medhæftelse på lån. Og endelig ved familieoverdragelser, hvor finansieringen tilpasses den nye ejer.

Debitorskifte kan også være relevant, hvis I ønsker at få en meddebitor ud af lånet, selvom I fortsat ejer sammen. Det kan være tilfældet, hvis økonomien nu kan bære det uden den ekstra hæfter. Her er det afgørende at forhandle og få en klar plan med banken fra start. Vi oplever ofte, at banken først vil se et underskrevet skødeudkast eller en bodelingsaftale, før de sagsbehandler lånesiden – og omvendt vil tinglysningen ofte afvente bankens endelige godkendelse. Rækkefølgen skal derfor koordineres stramt.

Ved samlivsophør oplever mange, at banken kræver nyt skøde, før de endeligt godkender gældsovertagelsen. Det er ikke et udtryk for modvilje – det er bankens måde at sikre, at ejerskabet faktisk svarer til den, der fremover hæfter. Når vi kører sagen, planlægger vi dokumentrækkefølgen, så hver instans får det, de behøver – i den rigtige timing.

Hvad kræver bankens godkendelse af et debitorskifte?

Bankens hovedopgave er at sikre, at den nye debitor er kreditværdig. Det betyder en konkret vurdering af økonomien – ikke kun en vurdering af boligens værdi. Der ses typisk på indkomst, rådighedsbeløb og gældsprocent, men også stabilitet og betalingshistorik. Realkreditinstituttet følger samme spor, især hvis belåningen ligger tæt på grænserne.

Som tommelfingerregel går godkendelsen hurtigst, når materialet er komplet fra første dag. Vi ser ofte, at sager trækker ud, fordi en budgetoversigt, lønsedler eller en opdateret årsopgørelse mangler. Og vi oplever, at mange tror, at bankens godkendelse “automatisk” følger med et nyt skøde. Det gør den ikke – gæld og ejerskab behandles adskilt og skal kobles korrekt.

• Din økonomi: løn, faste udgifter, øvrig gæld og rådighedsbeløb.
• Boligens værdi og belåningsgrad i forhold til lånets størrelse.
• Eventuelle sikkerheder: ejerpantebrev eller yderligere pant.
• Betalingshistorik på de eksisterende lån.
• Den juridiske ramme: skødeudkast eller bodelingsaftale.

Når vi kører sagen for dig, indhenter vi bankens krav tidligt og sørger for, at skøde og gældsovertagelseserklæring passer sammen. Det giver færre frem og tilbage-korrektioner – og en hurtigere accept.

Hvordan håndteres debitorskifte ved skilsmisse eller separation?

Her går jura, økonomi og følelser hånd i hånd. Processen starter med en aftale om, hvem der bliver boende, og hvilke lån den blivende part skal overtage. Dernæst afklares, om der skal ske udligning mellem jer (for eksempel via et gældsbrev). Banken vil derefter vurdere, om den blivende part kan bære gælden alene.

Når banken siger god for overtagelsen, skal ejerskiftet sikres med et skilsmisseskøde, og lånedokumenterne opdateres. Ved korrekt dokumentation kan tinglysningsafgiften holdes nede til 1.850 kr. Det er vores erfaring, at sagerne glider bedst, når bevillingen foreligger, og skøde og lånedokumenter forberedes parallelt.

Hvis realkreditten skal blive i samme institut, vil der skulle laves et formelt debitorskifte på realkreditlån ved skilsmisse. Her kræves budget, dokumentation for indkomst og en tydelig aftale om, at den anden part frigøres for gæld. Vi ser ofte, at frigørelsen fejlagtigt tages for givet; men uden bankens skriftlige accept er den udtrædende stadig ansvarlig. Derfor skal både skøde, bankens gældsovertagelseserklæring og bevillingen hænge sammen. Det sikrer ro og klarhed – både nu og fremover.

Kan du overtage realkreditlånet alene uden meddebitor?

Ja, det kan lade sig gøre, hvis din økonomi kan bære det, og banken er enig. I praksis betyder det, at du skal kunne dokumentere et fornuftigt rådighedsbeløb, og at belåningen i boligen ikke er for høj. Realkreditinstituttet vurderer også risikoen i forhold til boligtype og geografi, særligt hvis belåningen er tæt på maksimum.

Nogle vælger at genforhandle løbetid eller rentebinding for at få budgettet til at hænge bedre sammen. Andre får supplerende sikkerhed, hvis der for eksempel er friværdi eller mulighed for et mindre ejerpantebrev. Det afgørende er, at dokumenterne er konsistente: Skødet skal vise det ejerskab, som passer til hæftelsen, og lånedokumenterne skal frigøre den udtrædende.

Er I ugifte samlevende, gælder de almindelige regler – der er ikke særlige undtagelser for tinglysningsafgift. Det er derfor ekstra vigtigt, at pris, vurdering og vilkår er sat rigtigt. Overvejer du at overtage realkreditlånet alene, sørger vi for, at skøde og bankforløb bliver planlagt rigtigt fra start. Vi stiller de spørgsmål, banken alligevel vil stille – så sagen glider igennem uden dyre omveje.

Hvilke dokumenter og trin skal du have styr på?

Et godt debitorskifte starter med de rigtige papirer og en klar rækkefølge. Først laver I den aftale, der begrunder ændringen: bodelingsaftale, overdragelsesaftale eller købsaftale. Dernæst samler du økonomisk dokumentation til banken. Når banken godkender, udarbejdes skødet (hvis der er ejerskifte) og tinglyses. Til sidst gennemføres gældsovertagelsen på lånet, og den udtrædende frigøres.

• Juridisk aftalegrundlag: bodelingsaftale eller overdragelsesaftale.
• Bankmateriale: budget, lønsedler, årsopgørelser og eventuelt vurdering.
• Gældsovertagelseserklæring fra banken med klar frigivelse af udtrædende.
• Skødeudkast, der afspejler den endelige fordeling, klar til tinglysning.
• MitID til digitale underskrifter hos bank og tinglysning.

Hos os samler vi trådene: Vi udarbejder skødet, koordinerer med banken og sikrer, at frigivelsen af den udtrædende ikke blot er en mundtlig aftale, men fremgår skriftligt. Det giver tryghed – også om fem år, når ingen længere kan huske detaljerne.

Hvilke fejl ser vi ofte – og hvordan undgår du dem?

De mest dyrebare fejl er sjældent juridiske spidsfindigheder, men små huller i processen. En klassiker er, at den udtrædende tror, at de er fri for hæftelse, fordi navnet er fjernet fra skødet. Men uden bankens skriftlige frigivelse hæfter du stadig for lånet. En anden fælde er at tinglyse et forkert skøde – for eksempel uden henvisning til skilsmisse, når det netop er det, der sikrer lav afgift.

• Frigivelse glemmes: Den udtrædende hæfter stadig for lån uden bankens accept.
• Forkert skødetyper: Manglende henvisning til skilsmisse giver højere afgift.
• Mangelfuldt bankmateriale: Sagen går i stå og skal genbehandles.
• Uklare aftaler om udligning: Uenigheder om kontant udlæg og gældsbrev.
• Dårlig timing: Skøde, bank og tinglysning kører i hver sin bane.

Vi anbefaler at få en realistisk tidsplan med banken fra dag ét. Saml dokumentationen, få en klar aftale om udligning og sørg for, at skødet passer til den virkelige aftale. Og når bruddet er årsagen, er det ofte klogt at få ordnet det hele i én køreplan – fra skøde til gældsovertagelse – så I begge kan komme videre uden løse ender.