Et højdegrænseplan er en tænkt grænseflade, som angiver, hvor højt en bygning må række efter de relevante byggeregler. I boligbyggeri skelnes der mellem et vandret højdegrænseplan, som sætter en maksimal højde, og et skråt højdegrænseplan, hvor højden afhænger af afstanden til skel.
Begrebet er relevant, når du undersøger muligheden for et nyt hus, en tilbygning eller ændring af taget. Det viser, hvorfor ledig plads på grunden ikke alene afgør, om projektet passer inden for byggeretten. Bygningens højde og placering skal vurderes sammen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Et højdegrænseplan angiver en højdebegrænsning for byggeriet. Det vandrette plan sætter en maksimal højde, mens det skrå plan forbinder højden med afstanden til naboskel og sti for de omfattede hustyper.
- Højde og placering skal vurderes sammen.
- Reglen om 1,4 gange afstanden gælder bestemte hustyper.
- Den skrå beregning ophæver ikke den vandrette højdegrænse.
- Sommerhuse og mindre bygninger har særlige regler.
- Planbestemmelser, terræn og målsatte tegninger er nødvendige for den konkrete kontrol.
Hvad er forskellen på det vandrette og skrå plan?
Det vandrette højdegrænseplan sætter et loft over højden. Bygningsreglementets almindelige byggeret indeholder en grænse på 8,5 meter sammen med højst to etager. Der gælder dog andre bestemmelser for blandt andet sommerhuse, og lokale planregler kan fastsætte andre rammer.
Det skrå højdegrænseplan forbinder derimod bygningens højde med afstanden til naboskel og sti. For de hustyper, som er omfattet, bliver der mulighed for større højde, jo længere den relevante bygningsdel ligger fra skellet. Den vandrette højdegrænse gælder stadig, selv om en større afstand giver et højere resultat i den skrå beregning.
De to planer besvarer dermed forskellige spørgsmål: Den skrå grænse tager højde for placeringen i forhold til skel, mens den vandrette grænse begrænser den samlede højde. Et projekt kan overholde den ene og overskride den anden.
Hvordan bruges reglen om 1,4 gange afstanden?
For fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel angiver bygningsreglementet en maksimal højde på 1,4 gange afstanden til naboskel og sti. Det er den regel, der beskriver det skrå højdegrænseplan for disse huse.
Et forenklet eksempel: En bygningsdel ligger 4 meter fra naboskel. Den skrå højdegrænse giver da 1,4 gange 4 meter, altså 5,6 meter. Regnestykket forudsætter, at bygningsdelen skal medregnes, at højden måles fra det korrekte grundlag, og at ingen anden bestemmelse ændrer rammen.
En anden bygningsdel, der ligger 6 meter fra skel, får efter samme regneregel en grænse på 8,4 meter. Du skal derfor bruge afstanden for det punkt eller den bygningsdel, der undersøges. Husets nærmeste facade og et tagpunkt længere inde på grunden har ikke nødvendigvis samme afstand.
Hvis afstanden er 7 meter, giver multiplikationen 9,8 meter. Det ophæver ikke den almindelige vandrette grænse på 8,5 meter. Eksemplerne viser kun forholdet mellem grænserne; de er ikke tilladelser til at bygge i de nævnte højder.
Hvordan måles højden og afstanden?
Højden måles lodret. Udgangspunktet er naturligt terræn, men på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle kan kommunalt fastsatte niveauplaner være målegrundlaget efter bygningsreglementets regler. Et niveauplan angiver, hvorfra der måles; et højdegrænseplan angiver selve højdebegrænsningen.
Afstanden måles vandret uden hensyn til terrænforskelle og som udgangspunkt vinkelret på den relevante skellinje. Et mål langs en skrånende jordoverflade kan derfor ikke uden videre sættes ind i beregningen. Placeringen af en byggelinje er desuden et særskilt forhold og må ikke forveksles med naboskellet.
Beregningsreglerne har undtagelser for visse bygningsdele. Eksempelvis kan tagkviste, skorstenspiber og gavltrekanter være undtaget fra højdemålingen, når de er af sædvanligt omfang. Det er derfor ikke en generel regel, at enhver del over et tegnet højdegrænseplan nødvendigvis er i strid med byggeretten. Undtagelsen og bygningsdelens konkrete udformning skal vurderes.
Gælder det samme mod vej og for sommerhuse?
Forholdet på 1,4 gange afstanden i den nævnte regel vedrører naboskel og sti. Det kan ikke automatisk anvendes som en tilsvarende højdeberegning mod vej. De aktuelle regler indeholder en særskilt mindsteafstand mod vej på 2,5 meter for de pågældende huse, og andre bestemmelser kan også have betydning for placeringen.
Sommerhuse har deres egne rammer i byggeretten. De omfatter blandt andet højst én etage, en maksimal taghøjde på 5 meter og højst 3 meter for ydervæggen langs mindst én langside. Det almindelige regneeksempel med 1,4 gange afstanden kan derfor ikke bruges som en samlet forklaring på, hvor højt et sommerhus må være.
Garager, carporte og andre mindre bygninger kan være omfattet af særlige regler, herunder betingelser for byggeri tæt på skel. Du bør afklare bygningstypen, før du bruger en beregner eller en principskitse til et konkret byggeprojekt.
Hvad hvis projektet overskrider højdegrænseplanet?
Kontrollér først en eventuel lokalplan. Planen kan regulere højde og afstand anderledes end bygningsreglementets byggeret. Det er derfor nødvendigt at vide, hvilken bestemmelse en overskridelse vedrører.
Et projekt uden for byggeretten kan kræve en helhedsvurdering hos kommunen. En godkendelse er ikke sikker, og en eventuel konflikt med en lokalplan skal afklares særskilt. Mulige projektændringer kan være en lavere tagform eller en anden placering. Det er løsninger, som skal undersøges, ikke alternativer der altid kan godkendes.
Hvilket grundlag gør kontrollen mulig?
Brug en tegning med mål til skel samt facader og snit, der viser terræn og højder. Bed om, at både det vandrette og det skrå højdegrænseplan vises, hvis begge er relevante. Angiv også, hvilke bygningsdele der er medregnet eller behandlet som undtagelser.
Sammenhold tegningerne med den gældende plan og kommunens eventuelle fastlæggelse af niveauplan. Så kan beregningen efterprøves for netop det projekt, du vil opføre, frem for at bygge på en generel højdeangivelse.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: BR18 med senere ændringer
- Bygningsreglementet: Aktuelle regler om højde og afstande
- Bygningsreglementet: Beregningsregler for højde og afstand
- Myndighedsvejledning: Forklaring af vandret og skråt højdegrænseplan
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: