En hems er et lille indskudt gulvplan, der står i åben forbindelse med det rum, det er bygget ind i. Bygningsreglementets særlige regel om hemse forudsætter et gulvareal på højst 4,5 m².
Skal skødet overdrages eller ændres?
En hems er et lille indskudt gulvplan i åben forbindelse med rummet nedenunder. Den særlige hemseregel forudsætter højst 4,5 m² og kan ikke uden videre bruges på et større eller lukket rum.
- En hems, der opfylder betingelserne, tæller ikke med i etageareal eller etageantal.
- Under skråt tag gælder et særligt måleprincip 1,5 meter over gulvet.
- Flere hemse skal have separat adgang og må ikke være internt forbundne.
- Behovet for byggetilladelse afhænger af bygningen og projektets ændringer.
- Kontrollér tegninger, arealberegning og faktisk indretning; BBR alene dokumenterer ikke lovlighed.
Hvorfor er en hems ikke et almindeligt værelse?
Hemsen udnytter højden i et eksisterende rum. Den har sin egen gulvflade, men den åbne forbindelse betyder, at den indgår i rummet nedenunder. Den kan derfor ikke samtidig forstås som et lukket, selvstændigt værelse efter den særlige hemseregel.
Den officielle vejledning beskriver hemsen som et indskudt etageplan med egen separat adgang. Beskrivelsen skal læses sammen med både størrelsesgrænsen og kravet om åben forbindelse. En platform bliver ikke omfattet af reglen, blot fordi den kaldes en hems på en plantegning eller i en salgsopstilling.
En lukning med vægge og dør ændrer en af de afgørende forudsætninger. Hvis du ønsker et aflukket værelse, skal projektet vurderes ud fra den indretning, du faktisk vil etablere. At kalde rummet en hems er ikke en måde at undgå kravene til en anden rumtype.
Hvordan skal grænsen på 4,5 m² forstås?
Efter den aktuelle bestemmelse kan en eller flere hemse etableres med højst 4,5 m² gulvareal, så de ikke betragtes som en indskudt etage. Arealgrænsen er dermed en del af en bestemt undtagelse. Den er ikke en generel regel om, at enhver større indskudt gulvflade er forbudt.
Hvis arealet overstiger grænsen, kan du ikke benytte den samme undtagelse. Indskudte etager indgår som udgangspunkt i beregningen af etageareal. Et større gulvplan kan også få betydning for etageantallet, som kommunen ved indskudte etager fastlægger efter et konkret skøn.
Et forenklet eksempel: Et åbent gulvplan har et korrekt beregnet areal på 4,2 m². Det ligger inden for arealgrænsen, men den åbne forbindelse og de øvrige forudsætninger skal stadig være opfyldt. Udvides samme plan til 6 m², kan det ikke fortsat holdes uden for etagearealet med henvisning til reglen om små hemse.
Hvordan måles en hems under et skråt tag?
En hems under en tagflade kan have mere fysisk gulv end det areal, der tæller efter målereglen. Bygningsreglementets vejledning beskriver et vandret måleplan 1,5 meter over det færdige gulv. Det medregnede areal ligger inden for dette plans skæring med tagbeklædningens udvendige side.
Du skal derfor skelne mellem gulvbræddernes samlede udstrækning og det beregnede areal. Ved skrå tagflader er en simpel måling af hele gulvets længde og bredde ikke nødvendigvis tilstrækkelig. En snittegning gennem taget kan vise, hvor måleplanet rammer tagets yderside.
Målehøjden på 1,5 meter er en beregningsregel. Den siger ikke i sig selv, at hele hemsen har en bestemt brugbar loftshøjde. Det er derfor nyttigt at have både en arealberegning og en tegning af de faktiske højder, når du vurderer, om indretningen passer til den ønskede brug.
Må der være flere hemse i samme rum?
Ja, men den officielle vejledning stiller betingelser for, at de kan behandles som separate hemse. De må ikke være internt forbundne, og adgangen skal ske separat til hver hems. Det er altså ikke nok blot at tegne en streg gennem et sammenhængende gulvplan og give delene hver sit navn.
Forestil dig to adskilte hemse med hver sin adgang fra rummet nedenunder. Det er en anden indretning end to platforme, der forbindes med en gangbro, så du kan gå direkte fra den ene til den anden. I det sidste tilfælde kan du ikke uden videre anvende vejledningens regel for uforbundne hemse.
Tegningen bør vise både adgangene og eventuelle forbindelser. Hvis de kun fremgår af fotografier eller en løs beskrivelse, kan en arealopgørelse skjule en væsentlig forskel i konstruktionen.
Hvad betyder det for arealtal og byggetilladelse?
Hemse, der opfylder betingelserne, medregnes efter den officielle vejledning hverken i etagearealet eller etageantallet. Det forklarer, hvorfor der kan være en anvendelig gulvflade i huset, uden at den optræder som en ekstra etage i beregningen. Du bør ikke selv lægge hemsens gulv til et eksisterende boligareal uden at undersøge, hvad tallet dækker.
Spørgsmålet om byggetilladelse er særskilt. Bygningsreglementet undtager under bestemte betingelser ombygninger af enfamiliehuse og sommerhuse fra ansøgning, blandt andet når etagearealet ikke udvides, og anvendelsen ikke ændres væsentligt. For andre bygninger gælder yderligere betingelser om blandt andet bærende konstruktioner og brandforhold. Der kan derfor ikke gives ét svar alene ud fra ordet hems.
Hvilke dokumenter kan afklare en eksisterende hems?
Find husets tegninger, eventuelle byggetilladelser og arealberegningen i byggesagen. Sammenhold dem med den faktiske størrelse, åbne forbindelse og adgang. Ved en senere udvidelse eller lukning er det netop disse forhold, som kan være ændret siden den oprindelige tegning.
BBR-meddelelsen er et supplerende kontrolgrundlag, men en registrering er ikke nødvendigvis udtryk for lovlighed efter byggereglerne. Ejeren skal sørge for korrekte oplysninger, og kommunen opdaterer registret. Hvis dokumenterne ikke forklarer konstruktionen, bør kommunen afklare registreringen og en eventuel byggesag. En eksisterende hems skal vurderes med blik for de regler og tilladelser, der gælder for dens etablering og senere ændringer.
Fagligt grundlag og kilder
Definitionen bygger på BR18 om boligers indretning og myndighedens spørgsmål og svar om hemse. Beregningen uddybes i vejledningen til beregningsreglerne, side 23. Reglernes grundlag er bekendtgørelsen om BR18 med senere ændringer. Registerkontrollen følger Boligejer.dk om BBR-meddelelsen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: