Køberet fast ejendom – Hvad er en køberet?

Af Skøde Centret

Drømmer du om at købe den bolig, du lejer, eller vil du sikre dig retten til en bestemt ejendom i fremtiden? En køberet kan være løsningen, der giver dig førsteret til at handle, når tiden er rigtig for dig. Her gennemgår vi reglerne, så du undgår juridiske fælder.

Hvad betyder det at have en køberet?

En køberet er en juridisk aftale, der giver dig retten til at købe en fast ejendom på nogle bestemte vilkår. Det specielle ved denne konstruktion er, at det er dig som køber, der bestemmer, om handlen skal gennemføres. Sælgeren har forpligtet sig til at sælge, hvis du vælger at udnytte din ret.

Du kan betragte det som en form for reservation. Ejendommen bliver hos den nuværende ejer, indtil du beslutter dig for at aktivere aftalen. Det giver dig en enorm fleksibilitet, hvis du for eksempel har brug for tid til at spare op eller afvente en byggetilladelse.

Det er dog vigtigt at forstå, at en køberet fast ejendom ikke er det samme som en købsaftale. Købsaftalen er den endelige kontrakt, mens køberetten er rammen, der gør det muligt at indgå kontrakten senere. Derfor skal vilkårene være klokkeklare fra start.

Vi oplever ofte, at parter glemmer at præcisere, hvor længe retten skal gælde. Uden en klar tidsfrist kan aftalen skabe usikkerhed for begge parter i mange år frem. Derfor anbefaler vi altid, at der sættes en udløbsdato på rettigheden.

Hvad er forskellen på køberet og forkøbsret?

Mange blander begreberne sammen, men der er en verden til forskel på, hvem der sidder med magten i situationen. Ved en køberet er det dig, der har initiativet. Du kan kræve ejendommen overdraget, når det passer ind i dine planer, så længe det er inden for den aftalte frist.

En forkøbsret fungerer derimod omvendt. Her er det ejeren, der bestemmer, hvornår ejendommen skal sælges. Hvis ejeren en dag beslutter sig for at sælge, har du ret til at træde ind i handlen og matche det bud, som en anden køber er kommet med.

Forskellen er altså aktiv versus passiv. Med en køberet kan du fremtvinge et salg. Med en forkøbsret må du pænt vente på, at ejeren selv ønsker at sælge. Det er afgørende at vælge den rigtige model, afhængigt af hvor meget kontrol du ønsker over processen.

Hvis du lejer en bolig og gerne vil købe den senere, er køberetten ofte den stærkeste model for dig. Den sikrer, at udlejeren ikke pludselig kan sælge til anden side, eller ombestemme sig, når du har fået finansieringen på plads.

Hvilke vilkår skal være på plads i aftalen?

For at en køberet skal have værdi i virkeligheden, skal den være konkret. En løs aftale om at “vi finder ud af prisen senere” ender desværre ofte i konflikter. Når markedet ændrer sig, ændrer parternes forventninger sig også.

Vi anbefaler, at I som minimum tager stilling til følgende punkter:

• Prisen: Skal det være et fast beløb, eller skal prisen reguleres efter nettoprisindekset?
• Fristen: Hvornår udløber retten, og hvor lang varsel skal du give, før du overtager?
• Standen: Overtages ejendommen som den er og forefindes, eller skal sælger udbedre skader?

Især prisfastsættelsen er kritisk. Hvis boligpriserne stiger markant, har du gjort en god handel ved at låse prisen fast. Falder priserne derimod, kan du stå med en ret til at købe en ejendom, der er dyrere end markedsværdien.

Det er også værd at overveje, om retten skal kunne overdrages til andre. Må du sælge din køberet til en tredjepart, eller er den personlig for dig? Det skal fremgå tydeligt af aftalen for at undgå tvivl.

Hvorfor er tinglysning af køberetten nødvendig?

En underskrevet aftale er bindende mellem dig og sælgeren, men den beskytter dig ikke nødvendigvis mod omverdenen. Hvis sælgeren går konkurs, eller hvis ejendommen ved en fejl bliver solgt til en anden, står du svagt uden tinglysning.

Ved at tinglyse køberetten på ejendommen sikrer du din retsstilling. Det fungerer som et rødt flag i tingbogen, som alle kan se. En ny køber eller en kreditor kan ikke påstå, at de ikke kendte til din ret, når den står officielt registreret.

Du kan tjekke nuværende registreringer på Tinglysning.dk. Det giver dig vished for, om der er andre byrder eller rettigheder på ejendommen, der kan komme i konflikt med din aftale.

Det er vores erfaring, at banken ofte vil kræve, at køberetten er tinglyst, før de vil være med til at finansiere et eventuelt byggeprojekt eller en renovering, som du planlægger at udføre før overtagelsen.

Hvordan fungerer det ved familieoverdragelse?

Vi ser ofte køberetter anvendt i familieforhold. Det kan være forældre, der køber en lejlighed til deres barn (forældrekøb), hvor barnet får en ret til at købe lejligheden senere. Det skaber tryghed for barnet om, at boligen kan overtages permanent.

Her skal man dog være meget opmærksom på skattereglerne. Selvom man i familien må overdrage ejendomme til en fordelagtig pris (ofte den offentlige vurdering minus 20%), skal aftalen om køberet afspejle virkeligheden.

Hvis prisen i køberetten er sat urealistisk lavt i forhold til vurderingen på det tidspunkt, hvor retten udnyttes, kan Skattestyrelsen betragte det som en gaveafgiftspligtig gave. Det er derfor vigtigt at formulere prisklausulen korrekt.

Ved familiehandler er det også essentielt at få styr på finansieringen. Skal der oprettes et gældsbrev, eller skal købesummen betales kontant? Disse overvejelser bør tænkes ind, allerede når køberetten etableres.