En opdragsfuldmagt er en fuldmagt, som alene bygger på en erklæring fra fuldmagtsgiveren til fuldmægtigen. Den kaldes også en § 18-fuldmagt eller en fuldmagt uden særlig tilværelse. Ved køb eller salg af en ejerbolig er dens vigtigste kendetegn, at modpartens gode tro ikke beskytter mod en overskridelse af bemyndigelsen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En opdragsfuldmagt bygger alene på en erklæring til fuldmægtigen. Den har særlige regler om overskridelse og tilbagekaldelse, også når den bruges ved en bolighandel.
- En intern skriftlig besked kan være en opdragsfuldmagt.
- Modpartens gode tro beskytter ikke mod overskridelse af bemyndigelsen.
- Tilbagekaldelsen skal være kommet frem til fuldmægtigen.
- En bestemt modpart kan i særlige tilfælde også skulle underrettes.
- Fuldmagt til købsaftalen afklarer ikke automatisk underskriften på skødet.
Hvad betyder fuldmagt uden særlig tilværelse?
Du er fuldmagtsgiver, når du giver en anden ret til at handle i dit navn. Den anden er fuldmægtig, og den person, som vedkommende indgår aftale med, er modparten. Handler fuldmægtigen inden for fuldmagtens grænser og i dit navn, bliver du som udgangspunkt selv berettiget og forpligtet ved aftalen.
Ved en opdragsfuldmagt stammer grundlaget alene fra din meddelelse til fuldmægtigen. Du har eksempelvis givet en pårørende besked om at acceptere et bestemt tilbud på dine vegne. Der er ikke derudover en selvstændig erklæring fra dig til modparten eller et dokument, som er bestemt til at blive vist som fuldmagt.
Udtrykket uden særlig tilværelse betyder derfor ikke, at fuldmagten er ugyldig eller uden praktisk betydning. Det beskriver, hvordan den er etableret. Modparten kan godt vide, at personen optræder på dine vegne. Det afgørende er, hvilket grundlag der findes for personens ret til at binde dig.
Kan en skriftlig besked være en opdragsfuldmagt?
Ja. Aftalelovens § 18 beskriver en fuldmagt, der alene hviler på erklæringen til fuldmægtigen. Bestemmelsen gør ikke formen mundtlig eller skriftlig til det afgørende skel. En intern besked med instrukser kan derfor høre til denne fuldmagtsform, selv om den er skrevet ned.
Et skriftligt fuldmagtsdokument, som du har overgivet til fuldmægtigen netop for at blive opbevaret og vist for andre, behandles derimod efter en anden regel. Det samme gælder en særskilt fuldmagtserklæring direkte fra dig til en bestemt modpart. Man må læse både dokumentets indhold og sammenhængen omkring det.
Ved en bolighandel er en besked om at indsamle oplysninger heller ikke automatisk en ret til at underskrive købsaftalen. Der er forskel på at forberede en handel og at få kompetence til at indgå den. Beskriv derfor den konkrete handling, som personen må foretage.
Hvad sker der, hvis fuldmægtigen går for langt?
Aftalelovens § 11, stk. 2, fastslår den centrale regel: Overskrider fuldmægtigen sin bemyndigelse ved en opdragsfuldmagt, binder handlingen ikke fuldmagtsgiveren, selv om modparten var i god tro. Modparten kan altså ikke alene støtte sig til, at vedkommende ikke kendte den interne grænse.
Forestil dig et fiktivt eksempel, hvor du giver din bror besked om at acceptere et tilbud på dit sommerhus, men kun med overtagelse den 1. oktober. Han accepterer i stedet overtagelse den 1. september. Hvis datoen var en grænse for hans bemyndigelse, og fuldmagten alene byggede på din besked til ham, bliver du ikke bundet af denne overskridelse blot på grund af køberens gode tro.
Resultatet forudsætter, at der ikke samtidig findes et andet grundlag for binding. Har du selv meddelt køberen en bredere fuldmagt, skal den meddelelse også undersøges. Den konkrete vurdering kan derfor ikke foretages ved kun at læse din seneste interne besked til din bror.
Hvordan tilbagekaldes opdragsfuldmagten?
Tilbagekaldelse sker, når din meddelelse om tilbagekaldelsen er kommet frem til fuldmægtigen. Det er således ikke nok, at du har besluttet dig for at stoppe opdraget. Tidspunktet, hvor beskeden kommer frem, kan få betydning, hvis fuldmægtigen handler omkring samme tidspunkt.
Gem derfor meddelelsen og den dokumentation, du har for, hvornår den kom frem. Det er et praktisk råd om bevis, ikke et krav om en bestemt formular. En efterfølgende tilbagekaldelse ophæver heller ikke i sig selv en aftale, som allerede blev indgået med den nødvendige bemyndigelse.
Der findes en vigtig supplerende regel om underretning. Har du særlig grund til at tro, at fuldmægtigen trods tilbagekaldelsen vil handle over for en bestemt modpart, skal du så vidt muligt underrette denne person. Undlader du det, kan handlingen blive bindende, hvis modparten var i god tro. Tilbagekaldelsen til fuldmægtigen løser derfor ikke nødvendigvis hele situationen.
Hvilke dokumenter afklarer fuldmagtens grænser?
Saml den oprindelige bemyndigelse, senere ændringer, eventuel tilbagekaldelse og den aftale, som fuldmægtigen faktisk indgik. Medtag også dine egne beskeder til modparten. Dokumenterne skal vise, hvem der måtte gøre hvad, og hvilke vilkår der afgrænsede opgaven.
Er en handling foretaget uden tilstrækkelig fuldmagt, kan din efterfølgende godkendelse få betydning. Det er et andet spørgsmål end, om der oprindeligt fandtes en opdragsfuldmagt med det nødvendige indhold. En overskridelse bør derfor ikke beskrives som godkendt, blot fordi du tidligere bad personen hjælpe med handlen.
Er opdragsfuldmagt også nok til skødet?
Det skal undersøges særskilt. Opdragsfuldmagt beskriver her det aftaleretlige grundlag for at handle i dit navn. Boligejers vejledning beskriver skødet som dokumentet til offentlig registrering af ejerskabet og omtaler underskrift personligt eller ved fuldmagt.
En intern bemyndigelse til at acceptere en købsaftale dokumenterer ikke automatisk, at kravene til underskrift og anmeldelse af skødet er opfyldt. Kontrollér derfor både aftalens binding og grundlaget for den digitale tinglysning. Dermed bliver en afklaring af fuldmagten ikke forvekslet med en færdig registrering af ejerskabet.
Fagligt grundlag og kilder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: