Ratihabition er en efterfølgende godkendelse af en forpligtelse, som ikke var gyldigt stiftet. Ved en bolighandel kan det være din godkendelse af en aftale, som en anden har indgået i dit navn uden tilstrækkelig fuldmagt. Godkendelsen vedrører den konkrete handling og skal holdes adskilt fra selve tinglysningen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ratihabition er efterfølgende godkendelse af en forpligtelse, som ikke var gyldigt stiftet. Det kan gøre en repræsentants handling bindende for en boligejer, selv om den nødvendige fuldmagt manglede.
- Undersøg først, om ejeren allerede var bundet efter fuldmagtsreglerne.
- Godkendelsen skal vurderes i forhold til den konkrete handling og dens vilkår.
- Et ønske om ændrede vilkår kan være et nyt aftaleudspil.
- Uden binding kan repræsentanten få et erstatningsansvar, men reglen har undtagelser.
- Godkendelse af aftalen erstatter ikke skødets underskrift og tinglysning.
Hvad bliver godkendt bagefter?
Begrebet bruges blandt andet, når en repræsentant har handlet på en ejers vegne, men ikke havde ret til at binde ejeren. Ejeren kan efterfølgende godkende dispositionen. Den manglende oprindelige fuldmagt behøver dermed ikke føre til, at aftalen slet ikke kan gennemføres.
Aftalelovens § 25 nævner udtrykkeligt godkendelse fra den opgivne fuldmagtsgiver som et muligt grundlag for, at en retshandel bliver bindende. Bestemmelsen skelner mellem, at repræsentanten havde den nødvendige fuldmagt fra begyndelsen, at handlingen senere godkendes, og at ejeren er bundet af andre grunde.
Du skal derfor først identificere, hvilken disposition spørgsmålet handler om. Det kan være accept af en købsaftale, et tillæg om overtagelsesdagen eller en ændring af en betalingsbetingelse. En godkendelse af ét tillæg er ikke i sig selv svar på, om andre handlinger også er godkendt.
Var der allerede en bindende fuldmagt?
Ratihabition forudsætter i denne sammenhæng, at en efterfølgende godkendelse faktisk er nødvendig. Efter aftalelovens almindelige fuldmagtsregler bliver du umiddelbart berettiget og forpligtet, når en repræsentant handler i dit navn og inden for fuldmagtens grænser. Her kommer bindingen fra den oprindelige bemyndigelse.
En overskredet intern instruktion er heller ikke altid det samme som manglende binding. Ved visse fuldmagter kan modpartens gode tro få betydning, når handlingen ligger inden for fuldmagtens ydre grænser. Bygger fuldmagten alene på en erklæring til repræsentanten, beskytter modpartens gode tro derimod ikke mod en overskridelse af bemyndigelsen.
Undersøg derfor både fuldmagtens indhold og det, modparten vidste eller burde vide. Ellers risikerer du at omtale en allerede bindende aftale som noget, der frit kan godkendes eller afvises bagefter. Spørgsmålet om ratihabition kommer efter denne vurdering, ikke i stedet for den.
Hvordan gør du godkendelsens indhold klart?
En klar godkendelse beskriver den handling, du tager stilling til, og de vilkår, den omfatter. Ved en ejendomshandel kan det være nyttigt at identificere ejendommen, aftalens dato, parterne og det relevante tillæg. Det er praktisk dokumentation, ikke en universel lovbestemt formular for ratihabition.
Sammenhold godkendelsen med det dokument, repræsentanten faktisk har accepteret. Ønsker du en anden pris eller en anden overtagelsesdag, er der ikke nødvendigvis tale om godkendelse af den allerede foretagne handling. Der kan i stedet være et nyt aftaleudspil, som den anden part også skal tage stilling til.
Et løst udsagn om, at en sag ser fin ud, kan give tvivl om, hvad der er accepteret. Den konkrete forståelse må vurderes ud fra ordlyden og sammenhængen. Gem derfor korrespondancen sammen med den aftaleversion, som godkendelsen henviser til, så dokumenterne senere kan læses samlet.
Et tillæg om overtagelsesdagen
Forestil dig et fiktivt eksempel, hvor du sælger dit hus. En person, som hjælper med papirerne, accepterer uden den nødvendige fuldmagt et tillæg om, at køberen får en tidligere overtagelsesdag. Det forudsættes i eksemplet, at du heller ikke er bundet på et andet grundlag.
Du modtager bagefter tillægget og godkender den konkrete ændring over for køberen. Godkendelsen kan da afhjælpe den manglende bemyndigelse til netop denne disposition. At personen blot havde lov til at indsamle dokumenter eller forhandle et udkast, ville derimod ikke i sig selv have givet ret til at acceptere tillægget.
Eksemplet afgør ikke, om en bestemt meddelelse er en tilstrækkelig godkendelse. Det viser forskellen på repræsentantens oprindelige kompetence og ejerens efterfølgende stillingtagen. En aftalt frist eller andre betingelser i handlen skal fortsat undersøges særskilt.
Hvem kan få et ansvar uden godkendelse?
Den, der optræder som fuldmægtig, indestår efter aftalelovens § 25 som udgangspunkt for at have den nødvendige fuldmagt. Kan handlingen ikke gøres gældende mod den opgivne fuldmagtsgiver, kan repræsentanten skulle erstatte det tab, modparten lider som følge heraf.
Reglen har undtagelser. Den gælder blandt andet ikke, hvis modparten vidste eller burde vide, at fuldmagten manglede. Den omfatter heller ikke tilfælde, hvor repræsentanten handlede efter en fuldmagt, som var ugyldig eller uvirksom af grunde, repræsentanten ikke kendte, og som modparten ikke kunne regne med, at repræsentanten kendte. Et erstatningskrav kan derfor ikke fastslås alene ud fra, at ejeren siger nej.
Er godkendelsen også en tinglysning?
Nej. Ratihabition handler her om aftalens binding. Boligejers vejledning beskriver skødet som dokumentet til offentlig registrering af ejerskabet. Skødet skal udarbejdes, underskrives og anmeldes efter tinglysningsreglerne, også når et aftaleretligt problem er blevet afklaret.
En efterfølgende godkendelse er således ikke automatisk en registreret tinglysningsfuldmagt. Kontrollér særskilt, hvem der må underskrive skødet, og om underskriftsgrundlaget er på plads. Boligejer fremhæver også, at tinglysning ikke i sig selv er en kontrol af samtlige handelsvilkår. De to spørgsmål skal derfor dokumenteres hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: