Pantstiftende vedtægter er vedtægter, som tinglyses med pant i ejerlejlighederne til sikkerhed for ejerforeningens krav mod ejerne. De kombinerer foreningens regler med en sikkerhedsret i boligen. Det tinglyste beløb viser sikkerhedens ramme og er ikke i sig selv en opgørelse over ejerens aktuelle gæld.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Pantstiftende vedtægter giver ejerforeningen sikkerhed i ejerlejlighederne for krav mod ejerne. Sikkerhedsbeløbet er ikke det samme som den aktuelle gæld.
- Panterettens formål og krav
- Beslutning om sikkerhedsstillelse
- Beløb i hver lejlighed eller samlet
- Prioritet i forhold til andet pant
- Dokumenter ved køb af ejerlejlighed
Hvad sikrer den pantstiftende del?
En ejerforening kan få krav mod en ejer, eksempelvis når fællesbidrag ikke bliver betalt. En panteret giver foreningen sikkerhed i ejerlejligheden for de krav, som dokumentet omfatter. Det er et andet spørgsmål end, om den enkelte opkrævning er korrekt, eller hvor meget ejeren faktisk skylder.
Efter normalvedtægtens § 31 kan vedtægten tinglyses pantstiftende for 50.000 kr. i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som foreningen måtte få hos en ejer. Bestemmelsen omfatter blandt andet visse krav vedrørende forsømt vedligeholdelse. Den konkrete forenings gyldige vedtægter og tinglyste dokumenter skal altid læses.
Opstår pantet automatisk med ejerforeningen?
Nej. Social- og Boligministeriets vejledning forklarer, at ejerforeningen som udgangspunkt ikke har sikkerhed i lejlighederne for sine krav. Normalvedtægtens mulighed for pant skal derfor holdes adskilt fra en panteret, som faktisk er etableret.
Der skal træffes en beslutning om sikkerhedsstillelsen. Efter normalvedtægtens ordning kan beslutningen træffes med et flertal på to tredjedele efter både fordelingstal og antal. Reglerne om fornyet generalforsamling kan få betydning, hvis forslaget ikke opnår det krævede flertal blandt alle ejere på første møde. Det er ikke tilstrækkeligt, at bestyrelsen blot henviser til bestemmelsens eksistens.
En køber bør derfor undersøge både beslutningen og registreringen. Et forslag i et mødereferat dokumenterer ikke alene, at pantet er tinglyst. Omvendt viser en registrering ikke nødvendigvis alle nyere ændringer, som foreningen har besluttet, men endnu ikke gennemført.
Er 50.000 kr. altid det rigtige beløb?
Beløbet er normalvedtægtens ramme for den beskrevne adgang til sikkerhed. Det betyder ikke, at enhver ejerforening faktisk har pant for dette beløb, eller at ældre registreringer automatisk bliver forhøjet. En lejlighed kan have et andet tinglyst sikkerhedsbeløb, som må undersøges ud fra sine egne dokumenter.
Ministeriets vejledning beskriver desuden, at en større sikkerhed efter en konkret rimelighedsvurdering kan vedtages med det flertal, der kræves ved vedtægtsændringer. Sikkerhed ud over denne adgang kræver den enkelte ejers samtykke. Man kan derfor hverken læse 50.000 kr. som en absolut maksimumsgrænse eller antage, at et flertal frit kan fastsætte ethvert højere beløb.
Gælder beløbet samlet eller for hver lejlighed?
Ordlyden gør en forskel. Et dokument, der giver pant for ét samlet beløb i flere lejligheder, er ikke det samme som et dokument, der giver pant for beløbet i hver enkelt lejlighed. Skatteforvaltningens juridiske vejledning illustrerer netop denne tinglysningsmæssige forskel. Her er det sikkerhedens omfang, som er relevant.
Forestil dig et fiktivt dokument med pant for 20.000 kr. i hver af fem lejligheder. Det skal læses anderledes end pant for i alt 20.000 kr. med sikkerhed i de samme fem lejligheder. Eksemplet viser betydningen af ordene »i hver« og »i alt«; det fastlægger ikke, hvilken sikkerhed en bestemt forening gyldigt kan kræve.
Har ejerforeningen altid første prioritet?
Nej. Efter normalvedtægtens § 31, stk. 2, respekterer panteretten de pantehæftelser, byrder og servitutter, der allerede hviler på lejligheden ved tinglysningen. Ministeriets vejledning understreger, at en lovbestemt adgang til første prioritet blev drøftet, men ikke indført.
Normalvedtægten giver i stedet mulighed for den bedst mulige placering på tinglysningstidspunktet med oprykkende panteret. Det betyder efter vejledningen, at foreningens panteret kan rykke frem, efterhånden som foranstående panterettigheder nedbringes. Den konkrete prioritetsstilling må aflæses sammen med de øvrige rettigheder og dokumenternes vilkår.
At foreningen har et gyldigt krav, siger derfor ikke alene, hvor godt kravet er sikret. Et stort foranstående pant kan være væsentligt for sikkerhedens praktiske værdi, selv om foreningens ret fremgår korrekt af Tingbogen.
Hvordan adskiller sikkerheden sig fra fælleslånet?
Ved et fælleslån skylder ejerforeningen penge til sin långiver. Pantstiftende vedtægter vedrører derimod sikkerhed for foreningens krav mod en ejer. Det er to forskellige skyldforhold. Lejlighedens andel af et fælleslån kan derfor ikke findes ved blot at aflæse hovedstolen på den pantstiftende vedtægt.
Det samme gælder restancer. En sikkerhed på 50.000 kr. er ikke bevis for, at ejeren skylder 50.000 kr. En aktuel saldo kræver oplysninger om de underliggende opkrævninger og betalinger.
Hvilke dokumenter bør læses sammen?
Find den gældende vedtægt, beslutningen om sikkerhedsstillelse, den aktuelle tingbogsattest og selve det pantstiftende dokument med senere påtegninger. Sammenhold dokumenterne med administratorens oplysninger om aktuelle restancer. Kontrollér navnlig, hvem sikkerheden tilkommer, hvilke krav den omfatter, beløbet og prioritetsstillingen.
Hvis dokumenterne ikke stemmer overens, bør foreningen eller administratoren forklare forskellen skriftligt. En overskrift som »vedtægter« er ikke nok til at afgøre, om du læser foreningsregler, pantesikkerhed eller begge dele. Det er dokumentets retlige indhold og den gennemførte registrering, som skal klarlægges.
Fagligt grundlag og kilder
- Normalvedtægten for ejerforeninger, §§ 4–5 og 31.
- Social- og Boligministeriets vejledning om sikkerhedsstillelse.
- Den juridiske vejledning: forskellen på samlet pant og pant i hver lejlighed. Afgiftsberegningen behandles ikke her.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: