Det overrasker ofte, at retten til et forholdsmæssigt afslag ikke opstår automatisk, bare fordi der findes en mangel. I praksis skal du sandsynliggøre to ting:
- At du ikke kendte til manglen, da købet blev indgået.
- At fejlen ville have fået dig til at byde lavere, hvis du havde vidst besked.
Retten sætter derfor fokus på prisforhandlingen – ikke kun på selve defekten. En utæt membran på badeværelset kan virke ødelæggende, men hvis den relativt nemt udbedres for et beskedent beløb, kan dommerne mene, at du næppe havde presset prisen ned.
Jo bedre dokumentationen er for, hvad manglen betyder i kroner og øre, desto stærkere står dit krav om et forholdsmæssigt afslag. Det gælder især, når sælger hævder, at udbedringen samtidig forbedrer boligen – for så bliver dele af udgiften betragtet som en opgradering. Her kan en uvildig fagperson levere det nøgterne talmateriale, der gør forskellen.
Men husk også at se på tiden: Hvis du lader måneder gå, før du reagerer, kan det være svært at overbevise om, at manglen virkelig var vigtig den dag, du skrev under. Det er derfor en god idé at reagere hurtigt og skriftligt, så du har et klart spor af, hvornår du opdagede problemet.
Sådan vurderes bagatelgrænsen i praksis
I de fleste tvister ender diskussionen med, om manglen befinder sig over eller under en såkaldt bagatelgrænse. Som tommelfingerregel ligger grænsen omkring 3 % af købesummen, men procenten er ikke skrevet i sten. Bliver ejendommen markant mindre anvendelig – eksempelvis når et badeværelse må lukkes – kan selv lavere beløb vægte tungt.
For at placere din sag rigtigt på skalaen bør du regne flere scenarier igennem. Start med bruttoudgiften til reparationen. Træk derefter den del fra, der forbedrer boligen i forhold til før fejlen opstod, det såkaldte nyt-for-gammelt-fradrag. Det er den nettopost, der typisk bliver holdt op mod købesummen.
Det gør processen mere overskuelig at have styr på alle de tal, der i forvejen ligger i bolighandlen.
Afvej også, om priserne på håndværk nytter at sammenligne direkte. Timepriser varierer, og materialer kan være dyrere i dag end under mæglerens salgstale. En konkret tilbudsliste fra mindst to leverandører er derfor en god støtte, når du skal forklare, hvorfor nettoprisen rent faktisk overstiger bagatelgrænsen.
Hvad betyder nyt-for-gammelt-fradraget for din økonomi?
Nyt-for-gammelt-princippet lyder umiddelbart simpelt: Når en gammel løsning udskiftes med en ny, får du værdi, og den del skal fragå i størrelsen på det forholdsmæssige afslag. Alligevel undervurderer mange, hvor kraftigt fradraget trækker beløbet ned. Det kan føles urimeligt, men tanken er, at du ikke skal stilles bedre, end hvis sælger havde leveret det fejlfri men brugte produkt, du havde ret til.
Lad os sige, at den skjulte fejl i badeværelset kan løses for 130.000 kr. Hvis udskiftningen giver dig et helt nyt vådrum med ikkeforældede rørføringer, kan trejdepart fastsætte, at 50.000 kr. reelt er forbedring. Nettobeløbet falder dermed til 80.000 kr. På en lejlighed købt for 3.200.000 kr. svarer det til cirka 2,5 %. Pludselig ligger du under den uformelle bagatelgrænse.
Her er det vigtigt at kontrollere, om hele udbedringen virkelig løfter boligen – eller om store dele blot bringer den tilbage til det niveau, du med rimelighed kunne forvente.
Vi mener, at den praktiske bagatelgrænse omkring 3 % stadig giver mening, men den bør aldrig stå alene; dokumentationen for mangeltypen og boligens brugsværdi er afgørende for, om procenterne slår igennem.
Strategier, hvis du opdager skjulte mangler
Finder du fejl, efter nøglerne er dine, kan du gøre meget for at styrke din sag om et forholdsmæssigt afslag – uden at havne i unødvendig konflikt:
- Meld problemet skriftligt til sælger så snart, du opdager det, og formuler ét samlet kravsbrev i stedet for drypvise klager.
- Indhent et skriftligt tilbud fra en autoriseret fagperson, så nettopris og forbedringsdel fremgår tydeligt.
- Dokumentér eventuelle følgeudgifter, fx ekstra husleje, hvis du må undvære et rum i renoveringsperioden.
Hvis manglen samtidig udløser gener som fugtskader, er det værd at læse om fugtproblemer i kælderen – her finder du metoder til at begrænse udbredelsen, mens sagen kører. Jo bedre du kan vise konsekvenserne dag for dag, desto sværere bliver det at afvise, at prisen burde have været lavere.
Vent heller ikke for længe med at få håndværkere i gang, når først kravet er fremsat. Ved at sætte processen i system undgår du, at manglen vokser sig større – og du stiller dig stærkere, hvis diskussionen ender i en formel tvist.