Klausul – Hvad er en klausul?

Af Skøde Centret

En klausul er det med småt, der definerer spillereglerne for din bolighandel eller dit ejerskab. Uanset om det gælder en købsaftale, et skøde eller en samejeoverenskomst, er det disse bestemmelser, der afgør dine rettigheder og begrænsninger. Det er her, du sikrer dig mod ubehagelige overraskelser.

Hvad er en klausul egentlig, og hvorfor er den vigtig?

I juridisk forstand er en klausul en specifik betingelse eller bestemmelse, der er indføjet i en aftale. Når vi taler om fast ejendom, fungerer klausuler som byggestenene i kontrakten mellem køber og sælger. De kan være formuleret for at beskytte dig, men de kan også være indsat for at begrænse dine muligheder.

Vi oplever ofte, at boligkøbere fokuserer meget på prisen og overtagelsesdatoen, men glemmer at nærlæse de særlige vilkår. Det er dog netop i disse vilkår, at de største økonomiske og praktiske risici ofte gemmer sig. En klausul er juridisk bindende, så snart aftalen er underskrevet, medmindre andet er aftalt.

Nogle klausuler er standardiserede og går igen i næsten alle handler, mens andre er skræddersyede til den enkelte ejendom. Det er afgørende at forstå forskellen på en klausul i selve købsaftalen og en tinglyst klausul, der hviler på ejendommen som en byrde.

Hvorfor er advokatforbeholdet den vigtigste klausul for køber?

Når du står med en købsaftale i hånden, er advokatforbeholdet din absolut vigtigste sikkerhedsline. Det er en klausul, der sikrer, at din underskrift på købsaftalen ikke er bindende, før din rådgiver har godkendt handlen i sin helhed.

Uden denne klausul fanger bordet, så snart du har sat din signatur. Det betyder, at du ikke kan trække dig ud af handlen uden at betale en godtgørelse til sælger, som typisk ligger på 1 procent af købesummen. Med et korrekt formuleret forbehold kan du derimod træde tilbage gratis, hvis der dukker problemer op i gennemgangen.

Det er vores erfaring, at mange fejlagtigt tror, at de altid har fortrydelsesret uden omkostninger. Det har man kun, hvis man har sikret sig det via en specifik klausul i aftalen. Derfor bør denne tekst altid indsættes, inden du skriver under.

Hvilke begrænsninger kan servitutter lægge på din ejendom?

En anden type klausul, du ofte støder på, er servitutter. Dette er bestemmelser, der er tinglyst direkte på ejendommen, og som følger med huset, uanset hvem der ejer det. Servitutter kan være gamle, men de er stadig gældende, indtil de aktivt bliver aflyst.

Servitutter kan diktere alt fra, hvilken farve dit tag må have, til hvor højt dit hegn må være. I nogle tilfælde kan der ligge en klausul om, at du skal være medlem af en bestemt grundejerforening, eller at der er forbud mod at drive erhverv fra adressen.

Du kan se alle tinglyste servitutter på den offentlige portal Tinglysning.dk. Det er vigtigt at gennemgå disse nøje, da de kan have stor betydning for, om du kan realisere dine drømme om en tilbygning eller ændring af ejendommens udseende.

Hvordan sikrer ugifte samlevende sig med klausuler?

For ugifte par, der køber bolig sammen, er lovgivningen ikke den samme som for ægtefæller. I har ikke automatisk arveret eller fælleseje. Derfor er det nødvendigt at oprette jeres egne regler gennem en samejeoverenskomst.

I en sådan aftale indsætter man klausuler, der beskriver, hvad der skal ske, hvis I går fra hinanden. Hvem har ret til at blive boende? Hvordan skal boligen vurderes, hvis den ene vil købe den anden ud? Og hvornår skal ejendommen sættes til salg?

Uden disse aftalte klausuler risikerer I at ende i en fastlåst situation, hvor I ikke kan blive enige om salget. Det kan i værste fald betyde, at ejendommen skal på tvangsauktion for at opløse samejet, hvilket sjældent er økonomisk fordelagtigt for nogen af parterne.

Hvad skal du være opmærksom på ved hjemfaldspligt?

I visse kommuner, især i København og Aarhus, kan du støde på en særlig klausul kaldet hjemfaldspligt eller tilbagekøbsret. Det betyder, at kommunen har ret til at købe ejendommen tilbage på et senere tidspunkt, ofte til en pris, der er langt under markedsprisen.

Denne type klausul har en enorm indflydelse på boligens værdi og dine muligheder for at optage lån. Realkreditinstitutterne er ofte tilbageholdende med at belåne ejendomme med kort tid til hjemfald, da sikkerheden i boligen forringes dag for dag.

Hvis du kigger på en bolig med denne klausul, skal du være ekstremt påpasselig. Det er ofte muligt at købe sig fri af klausulen mod betaling til kommunen, men det er en udgift, der skal regnes med i dit samlede budget fra start.

Hvad koster det at få tinglyst en klausul på ejendommen?

Hvis du skal have registreret en ny rettighed eller byrde på en ejendom, skal det ske via tinglysning for at være gyldigt over for tredjemand. Det koster en afgift til staten at få dette gjort.

Prisen for at tinglyse en servitut eller en anden type klausul er som udgangspunkt et fast gebyr på 1.850 kr. Dette gælder for de fleste typer af rådighedsindskrænkninger eller aftaler om brugsret.

Hvis klausulen derimod er en del af en egentlig overdragelse af ejendommen, eksempelvis ved et skøde, er prisen anderledes. Her betaler man 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen eller den offentlige vurdering. Det er derfor vigtigt at skelne mellem en ren klausul og en ejendomsoverdragelse.

Kan du få slettet eller ændret en gammel klausul?

Mange boligejere opdager gamle klausuler på deres ejendom, som virker forældede eller meningsløse i dag. Det kan være bestemmelser om færdsel med hestevogn eller krav til hegn, der ikke længere eksisterer. Spørgsmålet er så, om de kan fjernes.

For at få slettet en tinglyst klausul kræver det typisk samtykke fra den, der er påtaleberettiget. Det vil sige den person eller myndighed, som klausulen er lavet til fordel for. Hvis det er en privat servitut, skal du have naboens eller den tidligere ejers accept.

• Identificér hvem der har ret til at håndhæve klausulen.
• Indhent skriftligt samtykke til sletning.
• Anmeld aflysningen digitalt til Tinglysningsretten.

Er der tale om offentlige klausuler, eksempelvis fra en lokalplan, kan du søge kommunen om dispensation eller ophævelse. Det er dog ikke noget, man har krav på, og kommunen vil vurdere sagen ud fra de gældende planer for området.