Mageskifte – Hvad er mageskifte?

Af Skøde Centret

Drømmer du om at bytte din nuværende bolig direkte til en anden, uden at skulle igennem det åbne boligmarked? Det kaldes et mageskifte, og det kan spare dig for både tid og bekymringer. Her gennemgår vi processen, økonomien og de fælder, du skal undgå.

Hvad dækker begrebet mageskifte over?

I daglig tale kalder vi det ofte bare et boligbytte. Et mageskifte er en handel, hvor to parter overdrager deres ejendomme til hinanden som en del af betalingen. I stedet for at sælge til en fremmed og købe nyt et andet sted, ordner I det hele internt mellem jer.

Det lyder umiddelbart simpelt, men juridisk set er der tale om to samtidige ejendomshandler. Det betyder, at der stadig skal være styr på papirerne for at sikre begge parters rettigheder. Man kan ikke bare bytte nøgler og tro, at den hellige grav er velforvaret.

Vi oplever ofte, at kunder ser mageskifte som en genvej uden om systemet. Selvom det er en genvej uden om ejendomsmæglerens salær og fremvisninger, slipper man ikke for den juridiske sagsbehandling. Ejendomsretten skal stadig overgå formelt fra den ene til den anden.

En typisk situation er det ældre ægtepar, der vil i noget mindre, og børnefamilien, der mangler plads. Hvis de to parter kan blive enige om at bytte, undgår de usikkerheden ved at stå uden tag over hovedet i en mellemperiode.

Hvordan bliver økonomien og prisen fastlagt?

Det sværeste ved et mageskifte er ofte at blive enige om værdien af de to boliger. Da der sjældent er to huse, der koster præcis det samme, vil der næsten altid være en prisforskel.

For at finde den rette pris er det en god idé at få foretaget en vurdering. I kan vælge at bruge en valuar eller en ejendomsmægler til at sætte en realistisk markedspris på begge ejendomme. Det skaber et neutralt udgangspunkt for forhandlingen.

Når priserne er fastlagt, betaler den part, der overtager den dyreste bolig, forskellen kontant til den anden part.

Husk også at tage højde for eventuelle mangler eller renoveringsbehov. Hvis den ene bolig trænger til nyt tag, mens den anden er nyrenoveret, skal dette naturligvis afspejles i den endelige byttepris.

Hvilke dokumenter er nødvendige i handlen?

Selvom I kender hinanden og er enige om byttet, skal formaliteterne være i orden. Der skal udarbejdes en skriftlig aftale, der fungerer som købsaftale for begge handler. Heri beskrives vilkårene for overtagelsen, prisen og eventuelle forbehold.

Herefter skal der ske en korrekt skødeskrivning for begge ejendomme. Skødet er det dokument, der officielt sikrer dig ejendomsretten til din nye bolig. Uden et tinglyst skøde står du juridisk svagt, uanset hvor godt du kender modparten.

Det er også i denne fase, at I skal tage stilling til refusionsopgørelsen. Selvom I bytter bolig, vil der være løbende udgifter som ejendomsskat og forbrug, der skal gøres op på overtagelsesdagen. Det sikrer, at ingen kommer til at betale for den andens forbrug.

Vi anbefaler altid, at man får professionel hjælp til papirarbejdet. Det sikrer, at alle frister overholdes, og at aftalen er juridisk bindende. Det giver ro i maven, når flyttekasserne skal pakkes ud.

Hvad koster tinglysning ved et boligbytte?

Når ejendomme skifter hænder i Danmark, skal der betales en afgift til staten. Dette gælder også ved mageskifte. Staten betragter det som en handel, og derfor skal der betales tinglysningsafgift for at få registreret de nye ejere.

Afgiften for en almindelig handel består af et fast grundbeløb på 1.850 kr. Derudover skal der betales en variabel afgift på 0,6% af købesummen. Det er vigtigt at være opmærksom på, at denne udgift skal betales, før skødet kan blive endeligt registreret.

Selve registreringen foregår digitalt via Tinglysningsretten. Når skødet er underskrevet af begge parter med MitID, og afgiften er betalt, bliver ejerskiftet noteret i tingbogen. Først her er handlen helt officiel.

Det er værd at bemærke, at hvis I skal optage nye lån i forbindelse med byttet, vil der også være tinglysningsafgifter forbundet med pantebrevene til banken eller realkreditinstituttet.

Hvilke fordele og ulemper skal du overveje?

Den helt store fordel ved mageskifte er koordineringen. I slipper for at stå med to huslejer, fordi overtagelsen sker samme dag. I undgår også risikoen for, at den ene part ikke kan få solgt sin bolig, mens den anden står klar til at flytte.

Det er vores erfaring, at processen ofte går hurtigere end ved almindelige handler. I skal ikke vente på fremvisninger eller åbent hus-arrangementer. I har selv kontrollen over tidsplanen og kan aftale en overtagelsesdato, der passer begge parter perfekt.

Ulempen kan være, at markedet for direkte bytte er begrænset. Det kræver, at du finder en part, der ikke bare vil købe din bolig, men som også har en bolig, du gerne vil overtage. Det kan være som at lede efter en nål i en høstak.

Derudover kan der opstå uenigheder om værdien. Hvis den ene part føler, at deres bolig er mere værd, end modparten vil give, kan handlen gå i hårdknude. Her er det vigtigt at holde hovedet koldt og støtte sig til objektive vurderinger.