Misligholdelse foreligger, når en part ikke opfylder en bindende pligt korrekt eller til aftalt tid. I en bolighandel kan det være manglende betaling, manglende medvirken eller en ydelse, der afviger fra aftalen. Ordet afgør dog ikke i sig selv, om handlen kan ophæves, eller om der kan kræves erstatning. Det afhænger af aftalen, de relevante regler og det konkrete brud.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Misligholdelse foreligger, når en part ikke opfylder en bindende pligt korrekt eller til aftalt tid. Følgen er ikke automatisk ophævelse eller erstatning; aftalen, specialreglerne, bruddets karakter og dokumentationen afgør, hvilke krav der kan rejses.
- Find først den præcise pligt, frist og ansvarlige part i aftalegrundlaget.
- Skeln mellem misligholdelse, gyldig brug af et forbehold eller en fortrydelsesret og et tinglysningsproblem.
- En fysisk fejl er ikke altid et krav mod sælger; huseftersynsordningen kan ændre ansvaret.
- Saml aftale, bilag, betalingsspor, rapporter, korrespondance og tinglysningssvar kronologisk.
- Vurder reaktionen særskilt, før du kræver opfyldelse, erstatning eller ophævelse.
Hvilke pligter kan blive misligholdt?
Du skal begynde med den konkrete pligt. En købsaftale fastlægger blandt andet pris, frister, betingelser og overtagelse, men aftalegrundlaget kan også omfatte bilag, garantier og senere skriftlige aftaler. Misligholdelse kan først vurderes, når det er klart, hvem der skulle gøre hvad og hvornår.
I en ejendomshandel kan aftalepligter blandt andet angå:
- køberens betaling, deponering eller aftalte sikkerhed for købesummen
- parternes underskrift og medvirken til berigtigelse og tinglysning
- sælgerens aflevering af ejendommen og dokumenter på det aftalte tidspunkt
- ejendommens faktiske eller retlige forhold, når de er omfattet af aftalen eller særlige regler
Købeloven gælder ikke direkte for køb af fast ejendom. Vurderingen bygger derfor på aftalen, særlige regler om fast ejendom og almindelige obligationsretlige principper, som blandt andet udvikles gennem domspraksis. En forsinket betaling kan være en restance og samtidig misligholdelse, men misligholdelse er det bredere begreb og omfatter også andre aftalepligter.
Hvornår er en afvigelse ikke misligholdelse?
En utilfredsstillende udvikling i handlen er ikke nødvendigvis misligholdelse. Du skal først kontrollere, om der var en bindende og forfalden pligt, og om aftalen eller loven gav parten ret til at handle, som parten gjorde.
- Et købstilbud kan trækkes tilbage, før sælger har antaget det, når betingelserne i reglerne om boligkøb er opfyldt.
- En køber kan bruge den lovbestemte fortrydelsesret på lovens betingelser. Det er udøvelse af en ret, ikke i sig selv manglende opfyldelse.
- Et aftalt forbehold kan betyde, at handlen bortfalder eller ikke bliver endelig, hvis forbeholdets ordlyd, frist og øvrige betingelser er opfyldt.
Illustrativt, fiktivt eksempel: En købsaftale indeholder et klart finansieringsforbehold med en bestemt frist. Bliver finansieringen afvist, og forbeholdet bruges som aftalt, kan handlen bortfalde efter forbeholdet. Uden et anvendeligt forbehold kan manglende betaling på den aftalte dag i stedet være misligholdelse. Det er forbeholdets ordlyd og det faktiske forløb, der ændrer vurderingen.
Et problem med tinglysning er heller ikke automatisk misligholdelse. En frist, anmærkning eller afvisning beskriver dokumentets registreringsmæssige status. Om problemet samtidig er et aftalebrud, afhænger af, hvilken part der skulle fjerne hindringen, hvad der var lovet, og om pligten kunne opfyldes rettidigt.
Er en mangel det samme som misligholdelse?
En mangel kan være en form for misligholdelse, men en fysisk fejl ved boligen er ikke automatisk et krav mod sælger. Du skal sammenholde ejendommens faktiske tilstand med aftalen, de oplysninger du fik, og de særlige regler, der gælder for handlen.
Huseftersynsordningen kan begrænse køberens mulighed for at rette bestemte krav om bygningens fysiske tilstand og installationer mod sælger, når ordningens betingelser er opfyldt. Loven har samtidig undtagelser, blandt andet for visse garantier, svigagtig eller groft uagtsom adfærd og bestemte ulovlige forhold. Derfor skal du skelne mellem selve fejlen, en juridisk relevant mangel, et muligt forsikringskrav og den part, et krav kan rettes mod.
Det samme gælder retlige forhold. En servitut, et pant eller en anden rettighed kan have betydning for, hvad køber får, men Tingbogens oplysning er ikke alene svaret på, om sælger har misligholdt aftalen. Aftalens indhold og den konkrete rettighed skal vurderes sammen.
Hvilke følger kan misligholdelse få?
Misligholdelse er først en konstatering af, at en pligt ikke er opfyldt. Den mulige reaktion skal vurderes særskilt. Afhængigt af aftalen, bruddets karakter og de relevante regler kan der blive spørgsmål om opfyldelse, afslag, erstatning eller ophævelse. Ikke alle reaktioner er tilgængelige i enhver sag, og en handel bortfalder ikke automatisk, fordi ordet misligholdelse kan bruges.
I en Højesteretsdom fra 9. februar 2026 havde køberne ikke deponeret købesummen rettidigt, hvorefter sælgerne hævede og krævede erstatning. Parterne var enige om erstatningsansvaret, og Højesterets prøvelse angik tabet og dets størrelse. Dommen viser, at et tab efter misligholdelse skal kunne godtgøres; den fastslår ikke, at enhver betalingsforsinkelse automatisk giver ret til ophævelse eller erstatning.
Du skal derfor holde tre spørgsmål adskilt: om der foreligger misligholdelse, hvilken reaktion der har hjemmel, og om et økonomisk tab kan dokumenteres. Svaret på ét af spørgsmålene afgør ikke uden videre de to andre.
Hvordan undersøger du en mulig misligholdelse?
En kronologisk dokumentkontrol gør det lettere at placere problemet korrekt, før du fremsætter et krav:
- Find den bindende pligt og den part, som skulle opfylde den.
- Kontrollér fristen, betingelserne og eventuelle forbehold samt om pligten faktisk var forfalden.
- Sammenhold det aftalte med det, der skete, og skeln mellem betaling, mangel, gyldig udtræden og et registreringsproblem.
- Saml købsaftale, bilag, garantier, betalingsspor, rapporter, korrespondance og tinglysningssvar i datoorden.
- Undersøg aftalens og reglernes mulige reaktion, før du kræver opfyldelse, tilbageholder et beløb, kræver erstatning eller erklærer handlen ophævet.
Hvis parterne er uenige om aftalens ordlyd, hændelsesforløbet eller tabet, kan dokumentationen blive afgørende. En forsinkelse eller uenighed er ikke i sig selv bevis for, at alle betingelser for et bestemt krav er opfyldt.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og den officielle praksis, der er relevant for misligholdelse i danske ejendomshandler.
- Retsinformation: Købeloven og lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- Retsinformation: Tinglysningsloven samt bekendtgørelsen om formidling m.v. ved salg af fast ejendom.
- Højesterets dom af 9. februar 2026 i sag BS-36449/2025-HJR.
- Den Danske Ordbog: den kontraktlige betydning af misligholdelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: