En lejekontrakt til privat udlejning bør samle de oplysninger, som afgør, hvem der lejer hvad, fra hvilken dato, til hvilken betaling og på hvilke vilkår. Den bør også skelne klart mellem den løbende leje, øvrige betalinger, vedligeholdelse, særlige aftaler og den dokumentation, der først udarbejdes ved indflytningen.
Den officielle typeformular er en praktisk kontrolramme, men det afgørende er, at aftalen passer til det konkrete lejeforhold og ikke strider mod regler, som parterne ikke kan fravige.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En lejekontrakt til privat udlejning bør gøre bolig, parter, datoer, betalinger, vedligeholdelse og særlige vilkår entydige. Her får du en praktisk gennemgang af den officielle standardformular og de kontroller, der bør foretages før underskrift og ved indflytning.
- Se hvilke kerneoplysninger kontrakten bør samle.
- Hold leje, depositum og forudbetalt leje adskilt.
- Placér særlige vilkår og bilag tydeligt.
- Kontrollér tidsbegrænsning og opsigelsesadgang særskilt.
- Skeln mellem kontrakt, indflytningsrapport og mangelliste.
Skal lejekontrakten være skriftlig?
En privat lejeaftale bliver ikke ugyldig, alene fordi den officielle standardformular ikke er brugt. Hvis lejeren eller udlejeren kræver det, skal aftalen og andre aftaler om boligen dog udfærdiges skriftligt. Vilkår, som parterne ikke har aftalt udtrykkeligt, følger i stedet lejeloven. Et tomt felt giver derfor ikke i sig selv en part ret til senere at vælge vilkåret frit.
Ved en standardiseret kontraktblanket gælder en særlig kontrol. Efter lejelovens § 14 skal blanketten være autoriseret, hvis den bruges til flere lejeforhold. Den aktuelle danske standardblanket er typeformular A, 10. udgave. Parterne kan også skrive en individuel aftale, men ufravigelige regler gælder uanset dokumentets navn og udformning.
Artiklen her vedrører almindelig privat udlejning til beboelse. Ferie- og fritidsudlejning, almene boliger, rene erhvervslejemål og fremleje kan følge andre regler eller kræve yderligere vilkår.
Hvilke oplysninger skal aftalen samle?
Typeformular A giver en brugbar rækkefølge for gennemgangen. Ikke alle felter er relevante i alle lejeforhold, og listen er ikke en påstand om, at hvert punkt er et ufravigeligt lovkrav. Aftalen bør som udgangspunkt gøre følgende klart:
- Lejerens og udlejerens fulde navne samt kontaktoplysninger.
- Boligens adresse, type, anvendelse, antal værelser og de arealoplysninger, som parterne lægger til grund.
- Om kælderrum, loftsrum, garage, have, fællesfaciliteter eller andet følger med brugsretten.
- Lejeforholdets begyndelsesdato og, hvis aftalen er tidsbegrænset, den præcise ophørsdato.
- Lejens størrelse, betalingsdag og betalingssted samt hver øvrig betalingspost.
- Depositum, forudbetalt leje og det samlede beløb, der skal betales før indflytning.
- Hvordan varme, vand, el og andre forsyninger leveres og afregnes.
- Fordelingen af indvendig og udvendig vedligeholdelse samt boligens aftalte stand ved begyndelsen.
- Inventar, husorden, adgang til husdyr og andre brugsregler, når de er relevante.
- Særlige vilkår, bilag, dato og underskrifter fra de parter, der skal være bundet.
Beskriv boligen og brugsretten præcist. Hvis en parkeringsplads eller et depotrum er en del af aftalen, bør placering og eventuelle begrænsninger kunne identificeres. Det mindsker risikoen for, at parterne senere læser samme korte formulering forskelligt.
Hvordan skal betalingerne beskrives?
Den løbende leje bør stå adskilt fra acontobeløb og andre betalingsposter. Begrebet nettohusleje kan bruges om selve lejen uden forbrugsbetalinger, men kontrakten bør bruge konkrete beløb og betegnelser frem for en samlet post som ”diverse”. Angiv også betalingsdag, konto eller andet betalingssted og det aftalte grundlag for en senere regulering.
Depositum og forudbetalt leje har forskellige funktioner. Depositummet er sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, mens forudbetalt leje kan bruges i den sidste del af lejeperioden. Efter lejelovens § 59 kan depositummet højst svare til tre måneders leje. Forudbetalt leje kan højst dække perioden fra lejerens opsigelse til lejeforholdets ophør og højst tre måneder. Beløbene bør derfor optræde hver for sig i kontrakten.
At et lejebeløb er skrevet ind og underskrevet, afgør ikke alene, om lejens størrelse er lovlig. Det afhænger blandt andet af boligen, ejendommen og de regler, som gælder for lejefastsættelsen. Ved udlejning mellem nærtstående kan spørgsmålet om husleje ved forældrekøb derfor kræve en selvstændig kontrol; det løses ikke alene ved at udfylde standardformularen.
Hvor skal særlige vilkår stå?
Brug først kontraktens almindelige felter til de forhold, som allerede har en fast plads. Individuelle fravigelser og tilføjelser kan skrives i kontraktens § 11 eller i et tydeligt identificeret, individuelt tillæg. Henvisningen mellem kontrakt og bilag bør være entydig, så det kan ses, hvilke sider parterne har accepteret.
Et særligt vilkår kan eksempelvis handle om en konkret brugsret, en aftalt vedligeholdelsesfordeling eller betingelserne for en tidsbegrænsning. Formuleringen skal læses sammen med lejelovens ufravigelige regler. Et vilkår bliver ikke gyldigt alene ved at stå under overskriften ”særlige vilkår”.
Et tillæg er heller ikke automatisk individuelt, blot fordi dokumentet kaldes et tillæg. Hvis samme fortrykte tekst med ensartede ekstraforpligtelser bruges i mange lejeforhold, kan tillægget selv være en standardiseret blanket. Der er ikke autoriseret et særskilt standardtillæg til typeformular A, 10. udgave. Det er derfor hele dokumentpakken, ikke kun forsiden, der skal kontrolleres.
Forenklet illustrativt eksempel: En præcis aftale om én navngiven lejers adgang til et bestemt depotrum er knyttet til det konkrete lejeforhold. Et fortrykt bilag med samme generelle ekstravilkår til alle udlejerens kontrakter har en anden karakter. Om bilaget juridisk er en blanket, afhænger af den faktiske standardisering og ikke af filnavnet.
Hvad kræver en tidsbegrænset aftale?
En tidsbegrænset lejeaftale skal angive en bestemt ophørsdato. Den ophører som udgangspunkt på den dato uden almindelig opsigelse. Hvis lejeren eller udlejeren skal kunne opsige aftalen før udløbet, skal adgangen være aftalt, medmindre den anden part misligholder aftalen.
Slutdatoen kan ikke stå alene som en sikker garanti for, at tidsbegrænsningen består. Boligretten kan tilsidesætte den, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Kontrakten bør derfor samle datoen, den konkrete begrundelse og reglerne om opsigelse i perioden. Om en bestemt begrundelse er tilstrækkelig, afhænger af de faktiske forhold og kan ikke afgøres ud fra standardteksten alene.
Hvad skal kontrolleres før underskrift?
Gennemgå kontrakten som én samlet dokumentpakke. En praktisk kontrol kan foretages i denne rækkefølge:
- Sammenhold navnene, adressen, brugsretten og datoerne på tværs af kontrakt og bilag.
- Regn de oplyste betalingsposter sammen, og kontrollér, at det samlede indflytningsbeløb kan forklares post for post.
- Læs hvert særligt vilkår op mod kontraktens almindelige felter, så to bestemmelser ikke giver forskellige svar på samme spørgsmål.
- Kontrollér, at alle bilag er navngivet eller dateret, og at begge parter har den samme endelige version.
- Gem en kopi af den underskrevne aftale og dokumentation for de første betalinger.
Hvis et væsentligt punkt stadig er uklart, bør det afklares i teksten før underskrift. En mundtlig forklaring ved siden af et uklart eller modstridende skriftligt vilkår gør den senere dokumentation vanskeligere.
Kontrakten erstatter ikke indflytningsrapporten
Lejekontrakten fastlægger vilkårene, men den dokumenterer ikke nødvendigvis boligens faktiske stand på overtagelsesdagen. Udlejere, som udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal som udgangspunkt gennemføre indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Pligten gælder ikke på samme måde for en udlejer, der kun udlejer én beboelseslejlighed, eller ved udlejning af enkeltværelser.
Lejeren skal normalt meddele synlige begyndelsesmangler senest to uger efter lejeforholdets begyndelse. Skjulte mangler og svig behandles anderledes. En dateret mangelliste, rapport og billeder kan derfor supplere kontraktens generelle beskrivelse af standen.
Ved fraflytning kan lejeren ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved overtagelsen. Kontrakt, indflytningsrapport og lejerens rettidige mangelsmeddelelse er dermed tre forskellige dokumentationsspor, som bør kunne læses sammen.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om leje på Retsinformation, gældende udgave kontrolleret 15. juli 2026.
- Bekendtgørelsen om autoriserede standardblanketter, som viderefører typeformular A, 10. udgave.
- Socialministeriets vejledning om lejekontrakten og den officielle typeformular.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: