Når en ejer af fast ejendom dør, skal Tingbogen først vise dødsboet og derefter den person eller de personer, som skal overtage ejendommen. Ændring af navn på skøde ved dødsfald er derfor ikke en almindelig navnerettelse. Det er et tinglysningsforløb, hvor skifteformen, arvingerne og det ønskede slutresultat bestemmer, hvilket dokument der skal bruges.
Skøde Centret hjælper, når en efterlevende ægtefælle eller et barn skal overtage en bolig, et sommerhus eller en anden privat ejendom fra et dødsbo. Sagen kan omfatte gennemgang af skifteretsattesten, valg af tinglysningsdokument, udarbejdelse af skøde og en relevant overdragelsesaftale samt anmeldelse til Tinglysningsretten.
Du får en fast rådgiver, som afklarer dokumentvejen ud fra boets faktiske forhold. Skøde Centrets samlede dødsboskøde-pakke koster 4.950 kr. inkl. moms. Statens tinglysningsafgift kommer oveni og beregnes særskilt.
Skøde Centret har arbejdet med skøder og private ejendomsoverdragelser siden 2003 og har behandlet mere end 17.000 skødesager. Sagsbehandlingen er landsdækkende, digital og ansvarsforsikret.
Sådan kan Skøde Centret hjælpe med ændring af skødet
Skøde Centret behandler den del af dødsbosagen, der handler om ejendommens ejerregistrering. Arbejdet tager udgangspunkt i Tingbogen, dokumenterne fra skifteretten og den løsning, som boet lovligt har besluttet.
Den konkrete hjælp kan afhængigt af sagen omfatte:
- kontrol af den nuværende adkomst og afdødes registrerede ejerandel
- gennemgang af skifteretsattest, skifteform og underskriftsret
- valg og udarbejdelse af det relevante adkomstdokument
- udarbejdelse af overdragelsesaftale, når den er relevant
- beregning af statens tinglysningsafgift
- koordinering med banken efter behov
- digital underskrift, anmeldelse og opfølgning på tinglysningen
Pakken er rettet mod situationer, hvor en efterlevende ægtefælle eller et barn skal overtage. Hvis en anden arving, flere arvinger, en udenlandsk part eller en ekstern køber skal registreres, bør sagens omfang og pris afklares, før arbejdet bestilles.
Skøde Centret behandler ikke selve dødsboet og træffer ikke beslutning om, hvem der skal arve ejendommen. Arveret, boafgift, skatteforhold, uenighed mellem arvinger og boets samlede fordeling kan kræve særskilt rådgivning. Skødesagen begynder, når skifteformen og grundlaget for ejendomsoverdragelsen kan dokumenteres.
Udtrykket bruges ofte om alle situationer, hvor den afdødes navn skal erstattes af en ny ejer i Tingbogen. Juridisk kan forløbet bestå af flere forskellige registreringer.
Først bliver afdødes adkomst normalt ændret til “boet efter” den afdøde. Det viser, at dødsboet er den registrerede ramme om ejendommen. Derefter kan adkomsten gå videre til en efterlevende ægtefælle, en eller flere arvinger eller en køber.
Det gamle skøde bliver ikke redigeret som et dokument i et tekstprogram. Der anmeldes et nyt tinglysningsdokument, som etablerer den næste adkomst. Dokumenttypen kan være Skifteretsattest Ægtefælle eller Endeligt Skøde, afhængigt af modtageren og skifteformen.
En almindelig navneændring handler derimod om, at den samme levende ejer har fået et andet navn, eksempelvis efter ægteskab. Ved dødsfald er der tale om et bo og ofte et reelt ejerskifte. De to situationer følger derfor ikke samme proces.
Hvilket dokument skal bruges efter dødsfaldet?
Dokumentet vælges efter, hvem der skal stå som ejer, og hvordan boet er behandlet. Betegnelsen dødsboskøde bruges som et samlet hverdagsudtryk, men Tinglysningsrettens digitale dokument kan have et andet officielt navn.
| Situation | Typisk tinglysningsdokument | Registreret resultat |
|---|---|---|
| Efterlevende ægtefælle overtager ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg, relevant boudlæg eller som eneste arving ved forenklet privat skifte | Skifteretsattest Ægtefælle | Ægtefællen registreres som ejer efter den dokumenterede skifteform |
| Et barn eller en anden arving overtager ejendommen | Endeligt Skøde | Arvingen registreres som ejer af den aftalte andel |
| Flere arvinger overtager sammen | Endeligt Skøde | Arvingerne registreres med de aftalte ejerandele |
| Dødsboet sælger direkte til en ekstern køber | Endeligt Skøde fra boet til køberen | Køberen registreres direkte som ny ejer |
| Afdøde mangler korrekt CPR-tilknytning i Tingbogen | Navneændring Fast Ejendom som et indledende trin | Adkomsten ændres først til “boet efter” den afdøde |
Tabellen viser de almindelige spor. Et bobestyrerbo, to dødsboer i ejerkæden, mindreårige arvinger, udenlandske dokumenter eller en tidligere uafsluttet adkomst kan kræve en anden dokumentrækkefølge.
Hvad sker der automatisk i Tingbogen, når en ejer dør?
Når afdøde er registreret med CPR-nummer på ejendommen, modtager Tinglysningsretten normalt oplysningen om dødsfaldet fra CPR. Adkomsten bliver herefter ændret til “boet efter” den afdøde. Ændringen omfatter kun den ejerandel, som afdøde stod registreret med.
Hvis afdøde ejede hele ejendommen, bliver hele adkomsten registreret på boet. Hvis afdøde ejede halvdelen sammen med en ægtefælle, fortsætter ægtefællen med sin egen halvdel, mens afdødes halvdel står som tilhørende boet.
Registreringen af “boet efter” gør ikke arvingerne til tinglyste ejere. Den viser heller ikke, hvordan huset fordeles, eller om ejendommen skal sælges. Den næste registrering kræver et grundlag fra skifteretten og en beslutning om ejendommens placering.
Hvis den automatiske ændring ikke sker, kan årsagen være, at den gamle adkomst ikke er knyttet til afdødes CPR-nummer. Her kan dokumenttypen Navneændring Fast Ejendom være nødvendig for først at få “boet efter” registreret. Denne registrering overfører ikke ejendommen til en arving.
Skifteretsattesten ændrer ikke altid ejeren
En skifteretsattest viser, hvem der kan repræsentere boet efter den valgte skifteform. Attesten er ikke i sig selv et bevis for, at en bestemt arving har fået huset.
Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt i forening over boets aktiver efter dødsboskiftelovens § 26. En kontaktperson modtager ofte attesten og står for kommunikationen, men kontaktrollen giver ikke automatisk ret til at træffe beslutninger eller underskrive alene.
Arvingerne kan give en skiftefuldmagt, som lader én person håndtere bestemte eller alle dele af boet. Fuldmagtens indhold skal dække ejendomsoverdragelsen og de roller, som anvendes ved tinglysningen. Ved bobestyrerbehandling er det bobestyreren, der repræsenterer boet inden for de gældende regler.
Skifteretsattesten og skødet har derfor forskellige funktioner. Attesten dokumenterer rådigheden over boet. Skødet eller ægtefællesporet dokumenterer den nye adkomst til den konkrete ejendom.
Når en efterlevende ægtefælle skal stå alene på skødet
En efterlevende ægtefælle kan blive registreret som ejer gennem dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle, når skifteformen passer til denne løsning. Det gælder blandt andet ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg, boudlæg til ægtefællen og forenklet privat skifte, hvor ægtefællen er eneste arving.
Dokumentet skal svare til den attest, skifteretten har udstedt. Det er ikke tilstrækkeligt, at ægtefællen bor i ejendommen, betaler lånene eller forventer at arve boligen. Beboelse, lånehæftelse, arveret og tinglyst ejerskab er forskellige forhold.
Hvis afdøde kun ejede en andel, registreres ægtefællen kun for den del, der føres videre fra boet. Ægtefællens eksisterende ejerandel skal ikke overdrages igen. Den nye tingbogsregistrering skal vise både den hidtidige andel og den andel, der kommer fra boet, så slutresultatet bliver korrekt.
Skøde Centrets dødsboskøde-pakke kan bruges, når en efterlevende ægtefælle skal have adkomsten bragt på plads. Rådgiveren gennemgår attesten, ejerforholdet og dokumentvejen, før sagen sættes op til underskrift.
Når et barn skal overtage ejendommen
Når et barn overtager en ejendom fra et dødsbo, sker registreringen normalt med et Endeligt Skøde. Skødet omtales ofte som et dødsboskøde eller arveudlægsskøde, men den digitale dokumenttype er Endeligt Skøde. Forskellen mellem rådigheden efter attesten og selve udlægget er forklaret nærmere i guiden om skifteretsattest og arveudlæg.
Overtagelsen kan være et rent arveudlæg, en kombination af arv og betaling eller et udkøb af andre arvinger. Skødet skal vise, hvilken andel barnet overtager, og hvilken samlet ejerskiftesum der knytter sig til overdragelsen. Kontant betaling, overtaget gæld, arv og andre ydelser kan indgå i det økonomiske grundlag.
Hvis flere arvinger har ret til boet, skal deres medvirken håndteres efter skifteformen og eventuelle fuldmagter. At barnet skal have huset, skal kunne forenes med boets aftale og fordeling. Skifteretsattesten alene placerer ikke ejendommen hos barnet.
En overdragelsesaftale kan beskrive værdi, overtagelsesdag, betaling til boet eller medarvinger, fordeling af udgifter og håndtering af lån. Aftalen og skødet skal beskrive den samme disposition, selv om dokumenterne har forskellige funktioner.
Skøde Centrets pakke omfatter udarbejdelse af skødet og en relevant overdragelsesaftale, når et barn overtager. Selvstændig rådgivning om boets samlede fordeling, arveret, boafgift, gaveforhold og ejendomsavance ligger uden for en almindelig skødeekspedition.
Når én arving skal købe de andre ud
En ejendom kan have en højere værdi end den arv, som den overtagende arving ellers skulle modtage. Den pågældende kan derfor skulle betale et beløb til boet eller de øvrige arvinger. Udkøbet bør bygge på en aftalt og dokumenterbar værdi.
Ejendommens offentlige vurdering er ikke nødvendigvis det samme som den værdi, boet skal bruge. Markedsværdi, boets skattemæssige forhold, testamentet og arvingernes aftale kan påvirke opgørelsen. Skøde Centret bruger de oplysninger, som skal danne grundlag for skødet, men fastsætter ikke boets samlede fordeling mellem arvingerne.
Hvis arvingen skal låne til udkøbet, bør banken inddrages tidligt. Banken kan kræve en vurdering, dokumentation fra boet og udkast til overdragelsesaftale. Skødet ændrer ejerregistreringen, mens banken beslutter, om arvingen kan godkendes til finansieringen.
Overtagelsesdagen bør fastlægges, så boet og arvingen kan fordele ejendomsskat, forsikring, forbrug, vedligeholdelse og låneydelser. Hvis arvingen allerede bor i huset, bør aftalen stadig beskrive, fra hvilken dato udgifterne går over.
Når flere arvinger overtager ejendommen sammen
Flere børn eller andre arvinger kan overtage en ejendom i fællesskab, hvis boets behandling og arvingernes aftale giver grundlag for det. Skødet skal angive ejerandelene præcist.
Ejerandelene kan være lige store eller forskellige. Fordelingen bør passe med arveudlægget, eventuelle betalinger og den økonomiske fordeling i boet. Hvis én arving betaler mere eller overtager mere gæld, ændrer det ikke automatisk ejerandelene. Den ønskede fordeling skal stå i skødet.
Fælles ejerskab efter et dødsfald skaber et nyt sameje mellem arvingerne. Skødet viser, hvem der ejer hvor meget, men regulerer normalt ikke brugen af et sommerhus, betaling af udgifter, vedligeholdelse, udlejning, forkøbsret eller et senere salg. Sådanne forhold kan behandles i en særskilt samejeoverenskomst.
Skøde Centrets standardpakke er beskrevet til en efterlevende ægtefælle eller et barn. Hvis flere arvinger skal registreres sammen, afklares det først, om sagen kan behandles inden for pakken, eller om der kræves en særskilt løsning.
Når ejendommen skal sælges fra dødsboet
Hvis ingen arving skal beholde ejendommen, kan boet normalt sælge direkte til en ekstern køber. Arvingerne behøver ikke først at få huset tinglyst i egne navne.
Ved privat skifte medvirker arvingerne som boets repræsentanter eller gennem en dækkende skiftefuldmagt. Ved bobestyrerbehandling medvirker bobestyreren. Køberen får adkomst gennem et skøde fra “boet efter” den afdøde.
Et direkte salg er en almindelig ejendomshandel med en ekstern køber og ligger ikke nødvendigvis inden for Skøde Centrets dødsboskøde-pakke. Pakken er målrettet overtagelse til en ægtefælle eller et barn. Hvis boet skal sælge til tredjemand, bør boet bruge en løsning, der omfatter købsaftale, køberrådgivning, købesumsberigtigelse og de øvrige dele af en fri handel.
En efterlevende ægtefælle kan i visse tilfælde sælge videre uden først at få sin egen adkomst tinglyst. Det kræver, at den konkrete skifteform og den relevante erklæring passer til Tinglysningsrettens regler. Denne dokumentvej vælges ud fra sagen og bør ikke bruges som standard i alle ægtefælleboer.
Hvis afdøde kun ejede en del af ejendommen
Dødsboet kan kun overdrage den ejerandel, som afdøde havde. Hvis afdøde ejede 1/2, bliver denne halvdel boets aktiv, mens den anden ejers 1/2 fortsætter uændret.
Når den efterlevende medejer skal ende som eneejer, skal dokumentet overføre afdødes andel til medejeren. Medejerens eksisterende andel skal indgå i kontrollen af det endelige resultat, men den skal ikke registreres som nyerhvervet igen.
Hvis afdøde ejede en andel sammen med en person, som ikke er ægtefælle eller arving, kan samejeaftaler, forkøbsrettigheder og finansiering påvirke dispositionen. Boets arvinger indtræder ikke automatisk som tinglyste medejere alene ved dødsfaldet. Boet råder over afdødes andel, indtil den overdrages eller udlægges.
Ved flere matrikler eller ejendomme skal hvert aktiv kontrolleres. Den samme afdøde kan have forskellige ejerandele i et hus, et sommerhus og en grund. Dokumentet skal knyttes til den korrekte ejendom og den korrekte andel.
Hvilke dokumenter skal Skøde Centret bruge?
Dokumentbehovet afhænger af skifteformen og modtageren. Du kan starte sagen, selv om du ikke har samlet alt. Rådgiveren oplyser, hvad der mangler, før skødet udarbejdes.
Skøde Centret vil typisk bede om:
- ejendommens adresse og oplysninger om den nuværende ejerregistrering
- skifteretsattesten og eventuelle senere attester ved ændret skifteform
- oplysninger om arvingerne og den person, der skal overtage
- testamente eller relevante dele af boets dokumenter, når de påvirker overdragelsen
- oplysninger om ejendommens værdi, arveudlæg, betaling og overtagelsesdag
- skiftefuldmagter eller anden dokumentation for, hvem der kan underskrive
- låneoplysninger og bankens kontaktoplysninger, hvis finansieringen skal koordineres
Hvis boet er behandlet af en bobestyrer, skal bobestyrerens rolle dokumenteres. Hvis en arving er mindreårig, under værgemål eller bosat i udlandet, kan der være yderligere krav til repræsentation, tilladelser eller identitetsoplysninger.
Dokumenter med personfølsomme oplysninger skal håndteres efter de digitale tinglysningsregler. Bilag, der offentliggøres i Bilagsbanken, bør ikke indeholde flere personoplysninger end nødvendigt. Rådgiveren vurderer, hvilke oplysninger der skal fremgå af selve anmeldelsen, og hvilke der kan dokumenteres på anden måde.
Sådan foregår sagen hos Skøde Centret
Forløbet begynder med at afklare slutresultatet. Dokumentet kan først vælges korrekt, når det er klart, om ejendommen skal ende hos en ægtefælle, et barn, flere arvinger eller en køber.
Sagen følger normalt disse trin:
- Du starter sagen online og sender de oplysninger, du allerede har.
- Din rådgiver gennemgår Tingbogen, skifteretsattesten, skifteformen og den ønskede ejerregistrering.
- Manglende oplysninger, fuldmagter og bankforhold bliver afklaret.
- Skøde Centret udarbejder det relevante adkomstdokument og en overdragelsesaftale, når den indgår i sagen.
- Du og de øvrige relevante parter gennemgår dokumenterne og underskriver i de korrekte roller.
- Dokumentet anmeldes digitalt, og Skøde Centret følger tinglysningssagen inden for pakkens omfang.
- Det færdige tinglysningssvar og ejerregistreringen kontrolleres, før sagen afsluttes.
Skøde Centret oplyser, at udkast normalt sendes næste hverdag, når alle nødvendige oplysninger er modtaget. Et bo med flere attester, uklare ejerandele, manglende fuldmagter eller uafklaret finansiering kan kræve længere tid.
Se indholdet i dødsboskøde-pakken
Skøde Centrets dødsboskøde-pakke koster 4.950 kr. inkl. moms, når en efterlevende ægtefælle eller et barn skal overtage ejendommen. Prisen er Skøde Centrets honorar for den beskrevne skødesag. Statens tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til bank, vurdering, skatterådgivning eller andre eksterne ydelser kommer oveni.
Pakken omfatter normalt gennemgang af ejerforhold og dokumentgrundlag, udarbejdelse af det relevante adkomstdokument, overdragelsesaftale hvor den er relevant, beregning af tinglysningsafgiften, digital tinglysning og koordinering med banken efter behov. Det præcise omfang følger pakkens aktuelle vilkår og den konkrete sag.
Skøde Centret kræver ikke honoraret betalt på forhånd. Hvis skødesagen ikke kan gennemføres, betaler du ikke honoraret efter virksomhedens gældende vilkår. Ordningen ændrer ikke på statens afgifter eller udgifter, som andre aktører kan kræve.
Hvis sagen omfatter flere ejendomme, flere boer, andre arvinger end pakkens målgruppe, uenighed eller dokumentarbejde uden for den almindelige skødeekspedition, skal honoraret afklares særskilt.
Hvad er tinglysningsafgiften ved dødsfald?
Tinglysningsafgiften afhænger af dokumenttypen, modtageren og den konkrete dokumentkæde. Der findes derfor ikke én fælles dødsboafgift, som gælder alle ændringer af navn på skøde efter dødsfald.
I 2026 er den faste grundafgift for de relevante adkomstdokumenter 1.850 kr. Når en efterlevende ægtefælle registreres efter det særlige ægtefællespor, er det normalt den faste afgift, der skal betales.
Når et barn eller en anden arving overtager ejendommen, kan anmeldelsen være omfattet af den almindelige skødeafgift på 1.850 kr. plus 0,6 procent af det relevante afgiftsgrundlag. Afgiftsgrundlaget kan ikke fastsættes alene ved at se på, om overdragelsen kaldes arv. Værdien, vederlaget, den overtagne gæld og den valgte dokumentvej kan indgå i vurderingen.
Hvis en skifteretsattest tinglyses som led i et samtidigt videresalg til en person, der ikke er arving, kan selve attesten efter betingelserne være afgiftsfri. Køberens skøde følger sit eget afgiftsspor.
Skøde Centret beregner afgiften, når dokumenterne og den ønskede ejerregistrering er kendt. Du får dermed skilt virksomhedens honorar fra den offentlige afgift, før anmeldelsen gennemføres.
Hvad sker der med boliglånene, når skødet ændres?
Ændring af skødet og ændring af lån er to forskellige handlinger. Det tinglyste adkomstdokument registrerer ejeren. Låneaftalen fastlægger, hvem banken eller realkreditinstituttet kan kræve betaling af.
En efterlevende ægtefælle kan allerede hæfte for et fælles lån, men banken skal stadig tage stilling til afdødes rolle og den fremtidige finansiering. Et barn eller en anden arving skal normalt kreditvurderes, hvis vedkommende vil overtage eksisterende lån eller optage nye lån med sikkerhed i ejendommen.
Skødet sletter ikke automatisk pantebreve. Pant kan fortsætte i Tingbogen, selv om ejeren ændres. Hvis lån skal indfries, omlægges eller overføres til en ny debitor, håndteres det gennem banken og særskilte dokumenter.
Skøde Centret kan koordinere oplysninger om skøde, overtagelsesdag og aftale med banken. Banken har ansvaret for kreditgodkendelse, gældsovertagelse, lånevilkår og nye pantedokumenter. Den endelige dokumentløsning bør passe med bankens beslutning.
Kan en gammel fuldmagt bruges efter dødsfaldet?
En fuldmagt, som afdøde gav, bortfalder ved dødsfaldet. En pårørende kan derfor ikke underskrive et skøde på afdødes vegne med en gammel generalfuldmagt eller fremtidsfuldmagt.
Efter dødsfaldet følger retten til at handle af skifteformen, skifteretsattesten og nye fuldmagter fra de personer, der lovligt repræsenterer boet. Ved privat skifte kan arvingerne give en skiftefuldmagt. Ved bobestyrerbehandling følger underskriftsretten bobestyrerens rolle.
En fuldmagt skal dække den konkrete ejendomsoverdragelse og kunne anvendes i det digitale tinglysningsforløb. Hvis fuldmægtigen selv skal overtage ejendommen, kan reglerne om selvkontrahering kræve en udtrykkelig bemyndigelse. Rådgiveren gennemgår derfor både, hvem der har givet fuldmagten, og hvad den giver ret til.
Hvad hvis arvingerne er uenige om huset?
Ved privat skifte råder arvingerne i forening. Hvis de ikke er enige om, hvem der skal overtage ejendommen, hvilken værdi der skal bruges eller om huset skal sælges, er grundlaget for skødet ikke færdigt.
Tinglysningssystemet afgør ikke en arvetvist. Skøde Centret kan udarbejde og tinglyse dokumenterne, når den nødvendige beslutning og underskriftsret foreligger, men virksomheden repræsenterer ikke én arving mod de andre i en konflikt.
Uenighed kan føre til, at boet må behandles ved en bobestyrer, eller at parterne har brug for særskilt rådgivning. Et skøde bør først sendes til underskrift, når det kan dokumenteres, hvem der skal overtage, på hvilke økonomiske vilkår og med hvilke ejerandele.
Kan Skøde Centret hjælpe, hvis boet behandles af en bobestyrer?
Et bobestyrerbo følger et andet repræsentationsspor end et privat skifte. Bobestyreren handler for boet og skal medvirke i den rolle, som dokumentet kræver.
Skøde Centret kan i visse sager hjælpe med selve adkomstdokumentet og tinglysningen, men samarbejdet og opgavefordelingen med bobestyreren skal afklares først. Hvis bobestyreren allerede håndterer ejendomsoverdragelsen som en del af bobehandlingen, kan en separat skødepakke være unødvendig.
En notering om bobestyrerbehandling i Tingbogen skal passe med det dokument, der anmeldes. Hvis boet senere er overgået til en anden skifteform, kan Tinglysningsretten kræve dokumentation for hele ændringen.
Hvor lang tid tager ændringen af skødet efter dødsfald?
Tidsforbruget består af boets forberedelse, udarbejdelsen af dokumenterne, underskrifterne og Tinglysningsrettens behandling. Den samlede tid kan derfor ikke regnes fra dødsdagen alene.
Skødet kan normalt først udarbejdes færdigt, når skifteretten har valgt skifteform, attesten foreligger, og boet har afklaret, hvem der skal overtage ejendommen. Finansiering, værdi og eventuelt udkøb af medarvinger kan også skulle være på plads.
Skøde Centret oplyser, at dokumentudkast normalt sendes næste hverdag efter modtagelse af alle nødvendige oplysninger. Den efterfølgende behandling hos Tinglysningsretten kan ske automatisk eller kræve manuel sagsbehandling. Et dokument kan også blive tinglyst med frist, hvis der mangler dokumentation, som kan eftersendes.
Der bør ikke loves en bestemt dato for den endelige registrering, før sagens dokumenter og afhængigheder er kendt.
Skal skødet ændres med det samme efter dødsfaldet?
Registreringen af “boet efter” sker normalt automatisk, men den endelige ændring til ægtefællen eller arvingen kræver en aktiv tinglysning. Der er ikke én kort standardfrist for alle dødsboer, men boets behandling og den ønskede disposition sætter den praktiske tidsramme.
Hvis ejendommen skal sælges, belånes, udlægges eller overtages af én arving, skal adkomsten og underskriftsretten kunne dokumenteres. En uafsluttet ejerregistrering kan derfor blokere for den næste disposition.
Boets frister for åbningsstatus, boopgørelse og skat er andre frister end tinglysningen. De håndteres som en del af bobehandlingen. Skøde Centrets opgave er afgrænset til den aftalte ejendomsoverdragelse og registreringen af den nye adkomst.
Tinglysning foregår digitalt, og private kan oprette dokumenter på tinglysning.dk. Det tekniske system vælger dog ikke automatisk det rigtige dokument ud fra boets juridiske forhold.
Du skal selv kunne afklare skifteformen, de korrekte roller, ejerandelene, den samlede ejerskiftesum, relevante erklæringer, fuldmagter og afgiftsgrundlaget. Du skal også kunne skelne mellem en ægtefælleattest, et arveudlæg ved Endeligt Skøde og et direkte salg fra boet.
Tinglysningsretten prøver dokumentet efter tinglysningsreglerne, men yder ikke juridisk rådgivning om boets interne fordeling eller den økonomiske aftale. Et tinglyst dokument er heller ikke en bankgodkendelse eller en samlet vurdering af skatteforholdene.
Professionel hjælp er relevant, hvis du ønsker én rådgiver til at samle dokumentgrundlaget, udarbejde den relevante aftale og føre tinglysningen frem til den registrering, som sagen kræver.
Er det nok at tinglyse skifteretsattesten?
Det afhænger af skifteformen og den person, der skal overtage. En efterlevende ægtefælle kan i bestemte situationer få adkomsten registreret med Skifteretsattest Ægtefælle. Et barn eller en anden arving, der skal overtage huset, skal normalt registreres ved Endeligt Skøde.
Attesten dokumenterer, hvem der kan handle for boet. Den fordeler ikke automatisk huset til en bestemt arving. Hvis boet sælger direkte til en ekstern køber, bruges attesten som dokumentation for boets underskriftsret, mens køberen får adkomst gennem salgsskødet.
Hvem står på skødet umiddelbart efter dødsfaldet?
Tingbogen viser normalt “boet efter” den afdøde på den andel, som afdøde ejede. Registreringen sker automatisk, når afdødes CPR-nummer er knyttet korrekt til adkomsten.
En efterlevende ægtefælle eller arving står ikke automatisk som ny ejer. Først når skifteformen, dispositionen og det relevante tinglysningsdokument er på plads, kan den endelige modtager blive registreret.
Hvad sker der, hvis ægtefællen allerede ejer halvdelen?
Ægtefællens eksisterende halvdel fortsætter uændret. Det er afdødes halvdel, der først registreres som tilhørende boet og derefter kan føres videre til ægtefællen efter den relevante skifteform.
Efter tinglysningen skal Tingbogen vise ægtefællen som ejer af hele ejendommen, hvis det er det aftalte og dokumenterede resultat. Dokumentet skal derfor håndtere den overdragne andel uden at behandle ægtefællens hidtidige halvdel som en ny erhvervelse.
Skal der altid udarbejdes et nyt skøde?
Nej. En efterlevende ægtefælle kan i de relevante skifteformer blive registreret med Skifteretsattest Ægtefælle. Her er der ikke nødvendigvis behov for et almindeligt skøde mellem boet og ægtefællen.
Når et barn eller en anden arving skal have ejendommen, anvendes normalt Endeligt Skøde. Et skøde kræves også ved salg fra boet til en ekstern køber. Det er slutmodtageren og skifteformen, der afgør dokumentet.
Kan et barn overtage huset, hvis der er flere arvinger?
Ja, hvis boets behandling og arvingernes aftale giver grundlag for det. Ved privat skifte skal arvingerne som udgangspunkt være enige, og den nødvendige medvirken eller fuldmagt skal kunne dokumenteres.
Barnets overtagelse skal indgå i boets fordeling. Hvis huset har større værdi end barnets arvelod, kan barnet skulle betale et beløb eller finansiere et udkøb. Skødet og en eventuel overdragelsesaftale skal afspejle den løsning, boet har valgt.
Kan skødet ændres, før boopgørelsen er færdig?
Det kan i nogle boer være muligt at gennemføre et arveudlæg, før hele boopgørelsen er afsluttet, når skifteformen, rådigheden, værdien og fordelingen giver et tilstrækkeligt grundlag. Boets gæld og øvrige forpligtelser skal samtidig være håndteret forsvarligt.
Muligheden afhænger af den konkrete bobehandling. Skøde Centret vurderer tinglysningsgrundlaget, men boets repræsentanter eller bobestyreren har ansvaret for, at udlægget kan gennemføres som led i boets samlede behandling.
Hvem skal underskrive dokumenterne?
Underskriverne afhænger af skifteformen og dokumenttypen. Ved privat skifte handler arvingerne som udgangspunkt sammen for boet, medmindre en gyldig skiftefuldmagt giver én eller flere personer ret til at handle.
Ved bobestyrerbo underskriver bobestyreren for boet. Den person, som overtager ejendommen, skal underskrive i den relevante erhververrolle. En efterlevende ægtefælles underskriftsrolle afhænger af det valgte ægtefællespor.
Kan sagen klares online?
Ja, en almindelig ændring af skøde efter dødsfald kan normalt behandles digitalt og pr. telefon. Oplysninger og dokumenter sendes elektronisk, og de relevante personer underskriver normalt med MitID.
Hvis en part ikke kan bruge MitID, bor i udlandet eller handler gennem fuldmagt, kan underskriftsforløbet kræve andre dokumenter. Det samme gælder ved værgemål eller udenlandske dødsboer.
Hvad kontrolleres efter tinglysningen?
Det færdige tinglysningssvar skal vise, om dokumentet er tinglyst endeligt, med frist eller med en anmærkning. Den opdaterede Tingbog skal samtidig vise den rette ejer og ejerandel.
Hæftelser og servitutter forsvinder ikke, fordi adkomsten ændres. Efterkontrollen omfatter derfor både ejerregistreringen og de forhold, som fortsat fremgår af ejendommen. Lån og personlig hæftelse kontrolleres særskilt hos långiveren.
Den tekniske del af tinglysning af skøde ved dødsfald er beskrevet i en særskilt guide.
Hvornår passer dødsboskøde-pakken til din sag?
Pakken passer til en almindelig privat overdragelse, hvor en efterlevende ægtefælle eller et barn skal overtage ejendommen, og hvor grundlaget fra skifteretten kan dokumenteres. Den omfatter den aftalte skødeskrivning og tinglysning, men ikke hele bobehandlingen.
Hvis arvingerne er uenige, boet er under bobestyrerbehandling, flere ejendomme indgår, eller der kræves selvstændig rådgivning om arv og skat, skal opgaven afgrænses før bestilling. Det samme gælder, hvis ejendommen skal sælges til en ekstern køber som en almindelig fri handel.
Se dødsboskøde-pakken til ægtefælle eller barn
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
