Navneændring på skøde ved dødsfald – nemt og juridisk korrekt

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 17. oktober 2026

Af Skøde Centret

Navneændring på skøde ved dødsfald kræver, at det først afklares, hvem der må handle for dødsboet, og hvem der skal overtage ejendommen. En efterlevende ægtefælle kan ved bestemte skifteformer få tinglyst ejerskab med en skifteretsattest. Skal et barn eller en anden arving overtage, kræves der et skøde. Dokumenterne skal passe til boets behandling, ejerandelene og eventuelle lån.

Hvad ændres i Tingbogen, når en ejer dør?

Skøde Centrets skødepakke til dødsbo retter sig mod ejerskiftet til efterlevende ægtefælle eller arving. For at vælge den rette løsning skal du kende forskellen på selve bobehandlingen og registreringen af den nye ejer.

Udtrykket navneændring dækker her over en ændring af, hvem der ejer ejendommen. Det er ikke blot en rettelse af stavemåden på et eksisterende skøde. Tingbogen skal vise det rette ejerforhold efter dødsfaldet, og Tinglysningsretten skal have dokumentation for overgangen.

Få hjælp til dødsboskøde

Hvis afdøde ejer fast ejendom og er registreret med personnummer i Tingbogen, bliver ejerangivelsen automatisk ændret til boet efter afdøde, når dødsfaldet registreres. Denne ændring gør hverken ægtefællen eller børnene til personlige ejere af huset. Der skal stadig tages stilling til, om ejendommen skal overtages, fordeles mellem flere personer eller sælges.

Du kan derfor ikke bruge dødsanmeldelsen alene som grundlag for at få dit eget navn på skødet. Skifteretsattesten viser, hvordan boet behandles, og hvem der kan repræsentere det. Den efterfølgende tinglysning skal gennemføre netop den ejerændring, som boets behandling giver grundlag for.

Står afdøde ikke med korrekt identifikation i Tingbogen, eller behandles boet i udlandet, skal registreringsgrundlaget undersøges særskilt. En dansk ejendom bliver ikke automatisk overført til en arving, fordi en udenlandsk myndighed har behandlet dødsboet.

Skifteformen afgør, hvem der kan underskrive

Ved privat skifte råder arvingerne i fællesskab over boets aktiver efter udleveringen. En kontaktperson sørger for kommunikationen, men får ikke dermed ret til alene at beslutte, at huset skal overdrages til sig selv eller en anden.

Hvis du er kontaktperson, skal det derfor undersøges, om de øvrige arvinger selv skal medvirke, eller om du har en gyldig fuldmagt til den konkrete opgave. Fuldmagtens indhold kan være begrænset. Retten til at modtage breve er ikke det samme som retten til at aftale en overdragelse og underskrive tinglysningsdokumenterne.

I et bobestyrerbo er det bobestyreren, der tegner boet og tiltræder skødet på boets vegne. Arvingernes ret til at blive orienteret og inddraget i væsentlige spørgsmål er et andet spørgsmål end underskriften på skødet. Et bobestyrerbo skal derfor ikke behandles, som om hver arving frit kan disponere over sin forventede arv.

Ved uskiftet bo eller ægtefælleudlæg følger den efterlevendes kompetence af den valgte skifteform og dokumentationen fra skifteretten. Før dokumentudarbejdelsen bør du kunne få et klart svar på to spørgsmål: Hvem overdrager ejendommen, og hvilken dokumentation viser, at vedkommende må gøre det?

Hvornår kan ægtefællen bruge skifteretsattesten?

Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest skelner mellem skifteformerne. Dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle anvendes, når efterlevende skal registreres som ejer på grundlag af:

• Uskiftet bo.
• Ægtefælleudlæg.
• Boudlæg til efterlevende ægtefælle.
• Forenklet privat skifte, hvor efterlevende ægtefælle er eneste arving.

Det er altså ikke tilstrækkeligt, at du var gift med afdøde. Ved andre skifteformer skal ejerændringen gennemføres med det relevante skøde. Er der flere attester for eksempelvis fællesbo og særbo, kan dokumentvalget kræve en særskilt afklaring.

Uskiftet bo vedrører ægtefællernes delingsformue. Har afdøde særlivsarvinger, kræver uskiftet bo med dem deres samtykke. Afdødes fuldstændige særeje kan ikke indgå i det uskiftede bo. Der gælder også økonomiske og personlige betingelser, så løsningen kan ikke vælges alene med henvisning til ønsket om at beholde boligen.

Uskiftet bo betyder samtidig, at efterlevende bliver personligt ansvarlig for afdødes forpligtelser. Ved ægtefælleudlæg skal efterlevende ligeledes påtage sig ansvaret for afdødes gæld. Skifteformen bør derfor være afklaret ud fra hele boets situation, før du bestiller den afsluttende ejerregistrering.

Hvis du allerede ejer en andel af huset, skal den eksisterende andel indgå korrekt i det samlede ejerbillede. Ægtefællens egen ejerandel og den andel, som overtages efter afdøde, er to forskellige oplysninger.

Når et barn eller flere arvinger overtager huset

Et barn bliver ikke automatisk ejer af en bestemt del af huset, fordi barnet arver en andel af boet. Arvelodden beskriver retten til en del af arven. Hvilke aktiver der bruges til at opfylde den, skal afgøres som led i bobehandlingen.

Hvis du skal overtage ejendommen som arving, skal overtagelsen have et grundlag i boets fordeling. Det kan være, at du får huset udlagt som arv og betaler en difference til boet. Det kan også være, at flere arvinger skal eje ejendommen sammen. Ægtefællens rettigheder, et testamente og boets gæld kan påvirke, hvilke løsninger der er mulige.

Ved tinglysningen indsættes den eller de overtagende arvinger som købere på skødet. De øvrige arvinger skal ved privat skifte tiltræde på boets vegne eller være gyldigt repræsenteret. At du er eneste arving, gør ikke i sig selv den almindelige skifteretsattest til et personligt adkomstdokument.

Illustrativt, fiktivt eksempel: En efterlevende ejer allerede halvdelen af huset, mens afdødes halvdel indgår i boet. Hvis efterlevende skal overtage afdødes andel, er det denne halvdel, ejerændringen skal omfatte. Hvis to voksne børn i stedet skal overtage boets halvdel ligeligt, erhverver hvert barn en fjerdedel af hele ejendommen. Eksemplet forudsætter, at boets fordeling lovligt giver grundlag for netop den løsning.

Var afdøde eneejer, ville ejerberegningen være en anden. Derfor skal ejerandelene findes i dokumenterne og ikke udledes af, at familien har boet sammen eller betalt udgifterne i fællesskab.

Hvad gælder, hvis du var samlever med afdøde?

Var du samlevende med afdøde uden at være gift, bliver du ikke automatisk arving, heller ikke fordi I har fælles børn eller har boet sammen længe. Din eksisterende ejerandel bliver ikke til en del af dødsboet alene på grund af dødsfaldet. Retten til at arve og muligheden for at overtage afdødes andel skal undersøges hver for sig.

Du kan have en lovbestemt ret til at overtage den hidtidige fælles bolig mod at betale vurderingsbeløbet kontant til boet. Det kræver enten, at I ved dødsfaldet havde levet sammen på fælles bopæl i et ægteskabslignende forhold i de seneste to år, eller at I levede sammen på fælles bopæl og ventede, havde eller havde haft et fælles barn. Midlertidigt ophold i en anden bolig eller ophold på institution betyder ikke, at den fælles bopæl er ophørt efter denne regel. Er du indsat som arving ved testamente, kan retten udnyttes inden for arvelodden med kontant betaling af en eventuel overskydende værdi.

Retten gælder ikke aktiver, som afdøde har rådet over ved testamente. En særlivsarving efter afdøde kan desuden have fortrinsret, hvis aktivet har særlig erindringsværdi for vedkommende. Få derfor både testamentet, familieforholdene og finansieringen af overtagelsen afklaret. Manglende automatisk arveret betyder ikke i sig selv, at en overtagelse er udelukket.

Hvad omfatter hjælpen til dødsboskødet?

Skøde Centrets pakke til overdragelse ved dødsfald omfatter de relevante dokumenter, herunder overdragelsesaftale, når sagen kræver det, underskrifter og tinglysning. Du får en fast kontaktperson, og der koordineres med banken, hvis lån skal overtages eller ændres. Prisen er 4.950 kr. inklusive moms, hvortil kommer tinglysningsafgift til staten.

Den samlede behandling af dødsboet er ikke en del af skødepakken. Inden arbejdet sættes i gang, bør du derfor afklare, hvem der håndterer boets fordeling, og hvilke forhold der allerede er besluttet. Skødebehandlingen bygger videre på det grundlag.

En afklaring af opgavens omfang hjælper også, hvis der både er et ejerproblem og en uenighed om arven. Et korrekt udformet skøde kan gennemføre en afklaret overdragelse, men kan ikke alene løse en tvist om, hvem der har ret til huset.

Hvilke oplysninger skal være klar?

Et brugbart udgangspunkt er en samlet oversigt over ejendommen, boet og det ønskede ejerforhold. Du behøver ikke selv vælge dokumenttypen på forhånd, men de oplysninger, valget afhænger af, skal kunne dokumenteres.

• Ejendommens adresse og oplysninger, som entydigt identificerer den i Tingbogen.
• Skifteretsattesten og eventuelle andre dokumenter, der viser skifteformen og de rette repræsentanter.
• Navnene på de kommende ejere og de ejerandele, som hver skal have.
• Grundlaget for overtagelsen, herunder en aftale om fordeling eller udlæg.
• Ejendommens aftalte værdi, overtagelsesdag og eventuel betaling til boet.
• Oplysninger om lån, pant, långivere og den planlagte finansiering.
• Fuldmagter og oplysninger om værge eller skifteværge, hvis nogen skal repræsenteres.

En boopgørelse kan dokumentere fordelingen og de økonomiske oplysninger, men erstatter ikke automatisk skødet. Dokumenterne skal have hver deres funktion: Attesten viser boets grundlag, aftalen beskriver overdragelsen, og tinglysningsdokumentet bruges til ejerregistreringen.

Hvis oplysningerne peger i forskellige retninger, bør uoverensstemmelsen afklares før underskrift. Det gælder eksempelvis, hvis aftalen omfatter hele huset, selv om boet kun ejer en andel, eller hvis modtagerens navn ikke stemmer med den besluttede fordeling.

Fra afklaret dødsbo til registreret ejerskifte

Den praktiske tinglysning af skøde ved dødsfald bør følge de juridiske afhængigheder. Du kan samle oplysninger, mens boets dokumenter fremskaffes, men den endelige anmeldelse skal bygge på et afklaret grundlag.

1. Fastlæg udgangspunktet. Kontroller den registrerede ejer, boets ejerandel og skifteformen. Undersøg, om der er forhold, som kræver supplerende dokumentation.
2. Afklar modtager og vilkår. Beslut, hvem der skal overtage, hvilke andele der overdrages, og hvordan værdi, betaling og overtagelsesdag hænger sammen med boets fordeling.
3. Undersøg lån og betaling. Få afklaret, om overtagelsen kræver nye lån, ændrede lånevilkår eller en aftale med långiver, før der indgås en ubetinget forpligtelse.
4. Udarbejd dokumenterne. Vælg skøde eller den relevante anmeldelse af skifteretsattest, beregn afgiften, og sørg for sammenhæng med overdragelsens øvrige dokumenter.
5. Gennemgå og underskriv. De rette personer kontrollerer oplysningerne og underskriver selv eller gennem en gyldig bemyndigelse.
6. Anmeld og følg op. Dokumentet sendes til Tinglysningsretten. Eventuelle krav om dokumentation, frister og anmærkninger behandles, før sagen afsluttes.

Rækkefølgen kan indebære, at flere opgaver løses samtidig. Banken kan undersøge finansieringen, mens boets repræsentation dokumenteres. Men en foreløbig bankdialog erstatter ikke en nødvendig endelig aftale, og et færdigt dokumentudkast erstatter ikke manglende kompetence til at underskrive.

Et hensigtsmæssigt kontrolpunkt før anmeldelsen er derfor at samle fire svar: Er modtageren korrekt, er underskriftsretten dokumenteret, er økonomien afklaret, og er dokumenttypen rigtig? Hvis et svar mangler, skal den konkrete mangel håndteres.

Hvilke vilkår skal en overtagelsesaftale afklare?

Når én arving overtager huset, kan der være mere at aftale end navnet på den nye ejer. Du skal kunne se, hvordan ejendommens værdi indgår i boets fordeling, og om overtagelsen kræver kontant betaling eller overtagelse af gæld.

Aftalegrundlaget bør beskrive overtagelsesdagen, betalingsmåden og fordelingen af løbende udgifter. Det bør også fremgå, hvilke forudsætninger der gælder for finansiering og for, at overdragelsen kan gennemføres. Det er praktiske aftalepunkter, hvis præcise indhold afhænger af sagen.

Er du allerede flyttet ind, bør brugen af boligen frem til overtagelsen afklares særskilt. Det samme gælder udgifter, du har betalt på boets vegne. At betale forsikring, forbrug eller en reparation giver ikke i sig selv en bestemt ejerandel. Aftal særskilt, hvordan dokumenterede udlæg skal håndteres i opgøret.

Hvis flere arvinger skal eje sammen, bør I desuden aftale brug, udgifter, vedligeholdelse og en fremtidig udtræden af samejet. Skødet registrerer ejerandelene, men indeholder ikke nødvendigvis et tilstrækkeligt grundlag for alle de beslutninger, I senere skal træffe som medejere.

Ejerskab, pant og personlig gæld skal holdes adskilt

Et navn i Tingbogen fortæller, hvem der er registreret som ejer. Det fortæller ikke alene, hvem der skylder penge efter låneaftalerne. Pantet i ejendommen og den personlige betalingsforpligtelse skal derfor undersøges sammen med selve ejerændringen.

Hvis du overtager gæld som led i overdragelsen, skal virkningen over for långiver være afklaret. I andre tilfælde end lovens særlige regel kræver gældsovertagelsen en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Her kan långiverens vurdering af økonomi og dokumentation få betydning for, om løsningen kan gennemføres.

Der findes en særregel i tinglysningslovens § 39. Når erhververen efter aftale med overdrageren overtager pantegælden, pantebrevet ikke giver ret til at kræve gælden indfriet ved ejerskifte, og adkomsten er tinglyst ubetinget, indtræder erhververen i gælden, og overdrageren frigøres over for panthaveren. Panthaveren kan dog kræve den tidligere ejer for ydelser, indtil panthaveren har modtaget meddelelse om overtagelsen og fornødent bevis for den nye ejers tinglysning.

Den regel må ikke blandes sammen med, at en efterlevende ved uskiftet bo bliver personligt ansvarlig for afdødes forpligtelser. Her følger hæftelsen af arvereglerne. Du kan derfor hverken regne med, at tinglysningen alene afklarer alle lån, eller at manglende bankgodkendelse altid betyder, at du er uden ansvar.

Få for hvert lån oplyst, hvem der hæfter, om lånet fortsætter eller indfries, og hvilken dokumentation der afslutter ændringen. Hvis overtagelsen afhænger af finansiering, skal aftalen om huset håndtere den afhængighed, før parterne binder sig ubetinget.

Fuldmagten skal også passe til din egen overtagelse

Du kan selv underskrive digitalt med MitID, når du er den rette part. Hvis andre skal underskrive på dine vegne, skal bemyndigelsen opfylde kravene til den konkrete anmeldelse. En almindelig skiftefuldmagt og en tinglysningsfuldmagt er ikke det samme dokument.

Tinglysningsrettens vejledning fastslår, at en arving ikke kan anvende en skiftefuldmagt til sin egen erhvervelse af boets faste ejendom. Har du fået fuldmagt fra dine søskende til at håndtere boet, kan du derfor ikke uden videre bruge den til at gennemføre overdragelsen af huset til dig selv.

De øvrige arvinger kan i stedet selv tiltræde tinglysningsdokumentet, eller der må etableres en særskilt gyldig bemyndigelse. Den konkrete løsning skal kontrolleres, inden dokumenterne sendes til underskrift. En familieaftale om, at én person ordner papirerne, er ikke tilstrækkelig dokumentation for alle tinglysningshandlinger.

En tinglysningsfuldmagt, som afdøde selv har udstedt, bortfalder ved dødsfaldet. Hvis boets repræsentanter ikke underskriver direkte, skal fuldmagten derfor komme fra de rette repræsentanter efter dødsfaldet. Det er denne sammenhæng mellem attest, rolle og underskrift, som skal kunne dokumenteres.

Hvad koster ejerændringen efter dødsfaldet?

Den samlede udgift afhænger af både dokumentarbejdet, tinglysningsafgiften og eventuelle ændringer i finansieringen. Du bør holde disse poster adskilt, så prisen for selve skødebehandlingen ikke forveksles med alle udgifter i dødsboet.

Når efterlevende ægtefælle indtræder i afdødes rettigheder og forpligtelser efter afgiftsreglerne, er den relevante tinglysningsafgift 1.850 kr. Det fremgår af Den juridiske vejledning om ægtefællens overtagelse. Ved overtagelse til et barn eller en anden arving er udgangspunktet derimod almindelig ejerskifteafgift: 1.850 kr. og 0,6 procent af det relevante afgiftsgrundlag.

Afgiftsgrundlaget er ikke nødvendigvis kun det beløb, arvingen betaler kontant. Den arv, der indgår i overdragelsen, skal også medregnes i ejerskiftesummen, og regler om mindstegrundlag kan have betydning. Beregningen skal også tage højde for, om der overdrages hele ejendommen eller en andel. Det konkrete grundlag for tinglysningsafgiften bør derfor afklares ud fra overdragelsens dokumenter.

Illustrativt, fiktivt priseksempel: En ægtefælleovertagelse, der opfylder betingelserne for den faste afgift, gennemføres med skødepakken til 4.950 kr. inklusive moms. De to poster giver 4.950 kr. + 1.850 kr. = 6.800 kr. Eksemplet omfatter kun pakken og denne tinglysningsafgift.

Bankens arbejde, nye lån, tinglysning af yderligere rettigheder, en nødvendig vurdering og selve bobehandlingen kan medføre andre udgifter. Boafgift er desuden et særskilt spørgsmål i boets behandling og er ikke den samme afgift som tinglysningsafgiften.

Hvilke forhold skal afklares, før sagen kan fortsætte?

En uenighed om huset skal håndteres, før overdragelsen kan gennemføres på det påståede aftalegrundlag. Ved privat skifte råder arvingerne i forening. En arving kan anmode om, at boet overgår til bobestyrerbehandling, hvis det private skifte ikke skal fortsætte.

Hvis du og en anden arving er uenige om værdi, betaling eller retten til at overtage, bør det præciseres, hvad uenigheden angår. Et teknisk korrekt skøde løser ikke en tvist om arvefordelingen. Omvendt behøver en manglende underskrift ikke være en arvetvist; den kan skyldes, at den valgte fuldmagt ikke dækker anmeldelsen.

Mindreårige arvinger og arvinger under værgemål kræver kontrol af repræsentationen. En interessekonflikt kan gøre det nødvendigt at inddrage en skifteværge, og den konkrete disposition kan kræve godkendelse. Familien bør derfor få fastlagt, hvem der kan handle for barnet, og hvilke godkendelser overdragelsen kræver, før dokumenterne underskrives.

Andre afklaringspunkter er et uklart testamente, tvivl om boets mulighed for at betale gælden og manglende dokumentation for, hvilket bo ejendommen tilhører. Hvis både særbo og fællesbo har en attest, kan der være behov for en godkendt boopgørelse eller en udtalelse fra skifteretten om ejendommens placering.

Hvis huset skal sælges i stedet for at overtages

Beslutningen om at sælge til en udenforstående bør indgå tidligt i planlægningen. Ved salg fra boet behøver arvingerne ikke først at få ejendommen overført til sig som private ejere. Boets rette repræsentanter kan medvirke ved skødet til køberen.

Tinglysningsretten beskriver også en mulighed for direkte videresalg, når efterlevende har overtaget boet som uskiftet bo, ægtefælleudlæg eller boudlæg. Her behøver skifteretsattesten ikke først at blive tinglyst som adkomst for ægtefællen. Anmeldelsen skal dog indeholde de korrekte erklæringer og underskrifter.

Det er ikke en generel regel om, at alle mellemled eller afgifter kan springes over. Dokumentationen skal vise det faktiske forløb. Hvis du først overtager huset privat og senere beslutter at sælge, skal sagen behandles på det grundlag.

Valget mellem overtagelse og salg afhænger blandt andet af familiens ønsker, retten til at overtage, finansieringen og boets økonomi. Det rigtige næste trin er derfor at fastlægge det ønskede slutresultat, før der bestilles en bestemt kombination af anmeldelser.

Hvornår er navneændringen færdig?

Underskrift og indsendelse er milepæle, men dokumenterer ikke i sig selv, at ejerændringen er afsluttet. Du skal have tinglysningsresultatet og kunne se, at de rette ejere og andele er registreret.

Er dokumentet tinglyst med en frist til yderligere dokumentation, skal fristen håndteres. En anmærkning skal undersøges i sammenhæng med de rettigheder, som fortsat fremgår af Tingbogen. Afslutningen kan derfor kræve yderligere dokumentation eller behandling af pant, selv om skødet er anmeldt.

Kontroller ved afslutningen:

• At ejendommen og de registrerede ejerandele svarer til overdragelsen.
• At frister og anmærkninger er afklaret i det omfang, overdragelsen kræver.
• At betaling til boet og eventuelle aftalte udligninger er håndteret.
• At lånenes fortsættelse, indfrielse eller overtagelse er dokumenteret særskilt.
• At den ansvarlige for boets regnskab har oplysningerne om den gennemførte overdragelse.

Gem attesten, aftalegrundlaget, det tinglyste dokument og relevant lånedokumentation samlet. Materialet gør det muligt senere at se både, hvordan du blev ejer, og hvilke økonomiske forpligtelser der blev aftalt. Det er også grundlaget for at opdage en forskel mellem den ønskede overdragelse og den faktiske registrering.

Fagligt grundlag og kilder

De juridiske forklaringer bygger på følgende officielle kilder:

• Retsinformation: arveloven, dødsboskifteloven, tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven med relevante ændringer.
• Tinglysningsrettens vejledninger om skifteretsattest, skifteformer, skøder og fuldmagter.
• Vejledningen fra Skattestyrelsen om dødsboer, arveudlæg og tinglysningsafgift.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →