Ved en handel under huseftersynsordningen skal sælger give et skriftligt og bindende løfte om at betale mindst halvdelen af den samlede præmie i det forsikringstilbud, sælger fremlægger. Vælger du som køber en anden eller dyrere ejerskifteforsikring, er sælgers bidrag stadig knyttet til det oprindelige tilbud, mens du betaler resten.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Under huseftersynsordningen skal sælger love at betale mindst halvdelen af den samlede præmie i det fremlagte forsikringstilbud. Vælger du en anden police, er sælgers bidrag fortsat knyttet til referencebuddet, mens du betaler den resterende del.
- Betalingsløftet skal være skriftligt, bindende og givet rettidigt før handlen.
- Et dyrere eller billigere købervalg ændrer ikke automatisk sælgers bidrag.
- Police og kvittering dokumenterer købet, så bidraget kan afregnes via refusionsopgørelsen.
- Fravælger du forsikringen, får du ikke bidraget som kontant beløb eller prisafslag.
- Kontrollér rapporter, referencepræmie, acceptfrist, dækning og afregningsmåde, før du bliver bundet.
Hvilket beløb skal sælger betale?
Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 3 skal sælgers løfte svare til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie. Løftet skal gives, før aftalen bliver indgået, dog senest før du afgiver det købstilbud, som sælger accepterer.
Den samlede præmie er forsikringens pris for hele den tilbudte løbetid, ikke en årlig betaling. Har sælger fremlagt flere tilbud, angiver Boligejer.dk, at bidraget tager udgangspunkt i det billigste af sælgers tilbud. Det skriftlige løfte bør derfor vise både referencepræmien og det beløb, sælger har forpligtet sig til at betale.
Betalingen er ikke nødvendigvis en ligedeling af den police, du ender med at vælge. Du skal holde tre beløb adskilt: præmien i sælgers tilbud, sælgers bindende bidrag og præmien i din valgte forsikring.
Hvad hvis du vælger en anden forsikring?
Du bestemmer som køber, om du vil tegne forsikringen, og du kan vælge et andet selskab end det, sælger har indhentet tilbud fra. Den anden forsikring skal opfylde lovens betingelser for ejerskifteforsikring, hvis sælgers lovbundne bidrag skal udløses. Sælger skal kun indhente tilbud på standarddækning. Ønsker du en udvidet police, kan du derfor selv skulle indhente den og sammenligne dens dækning og forbehold med standardtilbuddet.
Prisen på din valgte police ændrer ikke automatisk sælgers bidrag. Er din forsikring dyrere, betaler du merprisen. Vælger du en billigere forsikring, er bidraget fortsat det beløb, der følger af sælgers oprindelige tilbud og løfte.
Illustrativt eksempel: Sælgers tilbud har en samlet præmie på 24.000 kr., og det bindende løfte fastsætter bidraget til 12.000 kr. Vælger du en anden police til 32.000 kr., bliver din nettoudgift 20.000 kr. Vælger du i stedet en kvalificerende police til 18.000 kr., bliver din nettoudgift 6.000 kr. Eksemplet forudsætter, at løftet er på præcis halvdelen af referencepræmien, og at den valgte police opfylder lovens betingelser.
Hvordan går pengene mellem køber og sælger?
Det er dig som køber, der tegner forsikringen. Du skal derfor kunne dokumentere, at policen er bestilt og betalt. Boligejer.dk beskriver, at sælgers andel kan medtages i refusionsopgørelsen, når der foreligger dokumentation som police og kvittering.
En refusionsopgørelse er den økonomiske efterafregning mellem køber og sælger. Den er ikke en del af forsikringsaftalen. Policen fastlægger forholdet mellem dig og forsikringsselskabet, mens refusionsposten fastlægger, hvordan sælgers lovede bidrag bliver afregnet mellem parterne.
Har du valgt en anden police, bør dokumentationen omfatte både den police, du har betalt, og det tilbud, som sælgers bidrag beregnes ud fra. Så kan beløbet kontrolleres uden at blande din valgte præmie og referencepræmien sammen.
Får du bidraget, hvis du siger nej?
Nej. Sælgers betalingsløfte er betinget af, at du tegner den tilbudte forsikring eller en anden forsikring, der opfylder lovens krav. Fravælger du ejerskifteforsikringen, får du ikke bidraget udbetalt som kontant beløb eller afslag i købesummen, medmindre parterne særskilt aftaler noget andet.
En ejerskifteforsikring er ikke lovpligtig for køber. Et fravalg ophæver heller ikke i sig selv de retsvirkninger, sælger kan opnå ved rettidigt at have udleveret rapporter, forsikringstilbud, betalingsløfte og information om ordningen. Sælgers ansvarsfrihed er dog ikke uden undtagelser; blandt andet består de ansvarsspor, som loven udtrykkeligt holder uden for ordningen.
Hvornår gælder halvdelsreglen ikke?
Halvdelsreglen er knyttet til huseftersynsordningen. Uden for ordningen findes der ikke en automatisk lovregel om, at køber og sælger skal dele en forsikringspræmie. Parterne kan aftale en anden økonomisk fordeling, men den aftale er ikke det samme som sælgers lovbundne betalingsløfte.
Ordningen kræver blandt andet en gyldig tilstandsrapport, en gyldig elinstallationsrapport og skriftlig information om forsikringsmuligheden. Dokumenterne skal være udleveret rettidigt. Mangler forudsætningerne, kan du ikke uden videre anvende samme betalingsregel eller gå ud fra, at sælger har opnået ordningens retsvirkninger.
Et forsikringsselskab kan i særlige tilfælde meddele, at der ikke kan tilbydes en forsikring, som opfylder lovens minimumsbetingelser, på grund af konkrete forhold ved ejendommen. Det er ikke et tilbud med en præmie på nul. Når der ikke findes en tilbudt præmie, er der heller ikke et beløb at halvere. Den skriftlige meddelelse og de øvrige dokumenter skal stadig vurderes samlet.
Hvad skal du kontrollere før købsaftalen?
Kontrollér betalingssporet, mens tilbuddene stadig kan sammenlignes, og før du bliver bundet af handlen:
- Bekræft, at tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er gyldige og udleveret rettidigt.
- Find sælgers forsikringstilbud, den samlede præmie og fristen for at acceptere tilbuddet.
- Læs det skriftlige, bindende løfte og kontrollér det præcise bidrag. Er der flere sælgertilbud, skal referencegrundlaget fremgå.
- Sammenlign din valgte polices pris, løbetid, dækning, selvrisiko og konkrete forbehold med sælgers tilbud.
- Beregn din nettoudgift som den valgte præmie minus sælgers dokumenterede bidrag.
- Få afregningsmåden og kravene til police og kvittering til at stemme med købsaftalen og refusionsopgørelsen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om huseftersynsordningen og aktuelle offentlige vejledninger:
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- Boligejer.dk om ejerskifteforsikring og afregning ved overtagelsen.
- Forbrug.dk og Erhvervsstyrelsens vejledning om forsikringstilbud og huseftersyn.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: