Hvem betaler for ejerskifteforsikring ved boligkøb?

Af Skøde Centret

Fordelingen af udgifterne til en ejerskifteforsikring er fastlagt ved lov, når handlen omfattes af huseftersynsordningen. Det er dog ikke altid en simpel 50/50-deling af den endelige regning, da købers valg af dækning påvirker det samlede beløb.

Hvordan fordeles udgiften mellem køber og sælger?

Udgangspunktet i en hushandel er, at sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring. Dette er et krav, for at sælger kan blive frigjort for sit 10-årige mangelansvar. Sælger indhenter et tilbud fra et forsikringsselskab og præsenterer dette for køber sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Sælgers betalingsforpligtelse er dog låst til det specifikke tilbud, som sælger har fremskaffet. Sælger skal betale halvdelen af den præmie, der fremgår af det billigste tilbud, sælger har præsenteret for køber. Det beløb udgør et fast loft over sælgers udgift i handlen.

Køber står for selve betalingen til forsikringsselskabet. Sælgers andel bliver typisk modregnet i refusionsopgørelsen, som udarbejdes i forbindelse med overtagelsen af boligen. Det betyder, at pengene ikke nødvendigvis skifter hænder kontant, men at køber skal betale mindre til sælger i den endelige opgørelse.

Det er vores erfaring, at mange købere tror, sælger skal betale halvdelen af den forsikring, køber ender med at vælge. Det er ikke korrekt. Sælger er kun forpligtet til at betale halvdelen af det beløb, som sælgers eget indhentede tilbud lyder på.

Hvorfor er sælger interesseret i at betale?

Sælgers motivation for at betale en del af forsikringen er juridisk. Ved at benytte huseftersynsordningen kan sælger fraskrive sig det almindelige ansvar for skjulte fejl og mangler ved bygningen. Uden denne ordning hæfter sælger personligt i 10 år efter salget.

For at opnå denne ansvarsfrihed skal sælger opfylde tre specifikke krav. Sælger skal få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Derudover skal sælger fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring. Endelig skal sælger give et skriftligt løfte om at betale mindst halvdelen af præmien.

Hvis sælger undlader at tilbyde betaling af halvdelen af præmien, gælder ansvarsfraskrivelsen ikke. I så fald vil køber kunne rette krav direkte mod sælger, hvis der senere dukker skjulte skader op på huset. Derfor er det i langt de fleste hushandler standardprocedure, at sælger bidrager økonomisk.

Systemet er indrettet for at skabe tryghed. Sælger slipper for fremtidige krav, og køber får en forsikringsdækning, der sikrer økonomisk hjælp til udbedring af skader, som ikke var synlige ved overtagelsen.

Hvad hvis køber vælger en anden forsikring?

Køber er ikke tvunget til at acceptere det forsikringstilbud, som sælger har fremskaffet. Som køber har du frit valg til at finde et andet forsikringsselskab, der måske tilbyder bedre vilkår eller en lavere pris. Du kan også vælge at tegne forsikringen i det selskab, hvor du har dine øvrige forsikringer.

Vælger du en anden og dyrere forsikring end den, sælger har tilbudt, skal du selv betale merprisen. Sælgers bidrag stiger ikke, selvom den valgte forsikring koster mere. Sælger skal stadig kun betale halvdelen af præmien på det tilbud, sælger oprindeligt fremlagde.

Hvis du omvendt finder en billigere forsikring end sælgers tilbud, skal sælger stadig betale halvdelen af det oprindelige, dyrere tilbud. Reglen er, at sælger skal betale halvdelen af det fremlagte tilbud, uanset hvad køber rent faktisk vælger at tegne.

Dette princip sikrer, at køber har frihed til at vælge det produkt, der passer bedst til behovet, uden at det påfører sælger en ukendt ekstraudgift.

Dækker sælger udgifter til udvidet dækning?

En standard ejerskifteforsikring løber typisk i 5 år og dækker skjulte skader på bygningen. Mange købere ønsker dog en bredere dækning eller en længere løbetid på op til 10 år. Dette kaldes ofte en udvidet ejerskifteforsikring.

Sælger er kun forpligtet til at betale halvdelen af præmien for en basisdækning med en løbetid på 5 år. Hvis du som køber ønsker at opgradere til en udvidet dækning, der også omfatter forhold som ulovlige kloak- og stikledninger uden for bygningen eller forurening, er det en udgift, du selv skal afholde.

Merprisen for at forlænge perioden fra 5 til 10 år påhviler ligeledes køber alene. Sælgers ansvar stopper ved halvdelen af basispræmien. Det er derfor væsentligt at indregne disse ekstraomkostninger i dit budget, hvis du ønsker maksimal sikkerhed i din bolighandel.

Det kan være en god idé at indhente tilbud på både basis og udvidet dækning tidligt i forløbet. På den måde kan du se præcis, hvor stor en del af regningen du selv skal finansiere, når sælgers faste bidrag er trukket fra.

Hvornår skal tilbuddet om betaling foreligge?

Tidspunktet for sælgers tilbud er afgørende for, om ansvarsfraskrivelsen er gyldig. Sælger skal fremlægge tilbuddet på ejerskifteforsikring samt løftet om at betale halvdelen af præmien, inden køber underskriver købsaftalen. Hvis dokumenterne først dukker op, efter at køber har sat sin underskrift, er det for sent.

I praksis betyder det, at ejendomsmægleren skal sørge for, at alt materiale ligger klar, når købsaftalen præsenteres. Hvis du som køber skriver under uden at have set tilbuddet om forsikring og betaling, fanger bordet for sælger. Sælger vil i så fald stadig hæfte for mangler i 10 år.

Reglerne er strikse for at beskytte forbrugeren. Køber skal have mulighed for at vurdere forsikringens pris og vilkår, inden beslutningen om at købe huset træffes endeligt. Det giver køber et fuldt overblik over handlens økonomiske konsekvenser.

Du kan finde yderligere information om processen og alt du bør vide inden køb af bolig vedrørende forsikringsdækning, så du er klædt på til at gennemgå dokumenterne korrekt.

Hvem betaler selvrisikoen ved skader?

Når ejerskifteforsikringen er tegnet, og du har overtaget huset, er det dig som ejer, der har forholdet til forsikringsselskabet. Hvis du senere opdager en skade og anmelder den til forsikringen, er det dig, der skal betale den eventuelle selvrisiko.

Sælgers økonomiske bidrag slutter ved betalingen af præmien i forbindelse med handlen. Sælger skal ikke bidrage til selvrisikoen, uanset hvor mange skader der måtte dukke op i forsikringsperioden. Selvrisikoens størrelse varierer fra selskab til selskab og afhænger af den valgte dækning.

Nogle forsikringsselskaber tilbyder en lavere selvrisiko mod en højere præmie. Da sælgers bidrag er låst til det oprindelige tilbud, vil en sådan merudgift til præmien for at få lav selvrisiko også være en udgift, der falder på køber.

Det er værd at nærme sig valget af selvrisiko med omtanke. En høj selvrisiko kan gøre forsikringen billigere her og nu, men kan blive dyr, hvis der opstår flere mindre skader, som hver især skal dækkes.

Gælder reglerne også ved sommerhuse?

Reglerne om huseftersynsordningen og fordeling af forsikringspræmien gælder også ved handel med sommerhuse. Her har sælger samme interesse i at blive frigjort for mangelansvaret, og proceduren er identisk med handel af helårshuse.

Sælger skal indhente tilstandsrapport og elinstallationsrapport samt tilbyde at betale halvdelen af ejerskifteforsikringen. For køber af et sommerhus er det lige så relevant at sikre sig mod skjulte fejl, da fritidshuse ofte kan have skavanker, der ikke er umiddelbart synlige.

Der er dog forskel, når det gælder ejerlejligheder. Her benyttes huseftersynsordningen sjældent, da det kræver, at hele hovedejendommen gennemgås, hvilket ofte er for dyrt og omfattende. Derfor tegnes der sjældent ejerskifteforsikring på ejerlejligheder, og sælger bærer typisk stadig ansvaret i 10 år.

Kan man fortryde forsikringen?

Som forbruger har du 14 dages fortrydelsesret på forsikringen, fra du har modtaget policen og forsikringsbetingelserne. Hvis du fortryder købet af huset inden for de lovpligtige 6 hverdage, bortfalder behovet for forsikringen naturligvis også.

Vær opmærksom på, at forsikringen skal være tegnet og betalt senest ved overtagelsesdagen eller ved dispositionsdagen, hvis du får nøglerne før tid.