En ejerskifteforsikring kan tegnes for 5 eller 10 år regnet fra overtagelsen. Vælger du 5 år, skal forsikringen kunne forlænges til samlet 10 år, medmindre du har forsømt at vedligeholde ejendommen forsvarligt. En længere løbetid ændrer ikke i sig selv, hvilke skader forsikringen dækker. Kontrollér også policens frister for at anmelde skader.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En ejerskifteforsikring løber i 5 eller 10 år fra overtagelsen. En femårig forsikring kan forlænges til samlet ti år, medmindre ejendommen ikke er vedligeholdt forsvarligt.
- Kontrollér policens startdato og udløbsdato. Længere løbetid giver ikke automatisk bredere skadesdækning.
- Kontakt selskabet før udløbet, få merprisen oplyst og gem den skriftlige bekræftelse på forlængelsen.
- Anmeld skader hurtigt. Konstatering, anmeldelse og forældelse er forskellige spørgsmål; en anmeldelsesfrist efter ophør giver ikke ekstra skadesdækning.
- Ophører forsikringen ved salg, har du krav på præmiegodtgørelse for restperioden under hensyn til risikoens fordeling over tiden.
Hvilken dato regnes de 5 eller 10 år fra?
Overtagelsen er udgangspunktet for perioden. Datoen for underskrift på købsaftalen eller udarbejdelse af tilstandsrapporten starter altså ikke i sig selv de 5 eller 10 år. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom stiller krav om mindst fem års dækning efter overtagelsesdagen og mulighed for forlængelse til mindst ti år i alt.
Find begyndelses- og udløbsdatoen i din police. Har du fået nøgler og adgang før den aftalte overtagelsesdag, bør du bede selskabet bekræfte skriftligt, hvordan den tidlige rådighed er håndteret i forsikringen. Sammenhold svaret med købsaftalen, så du ikke baserer din tidsberegning på en anden dato end selskabet.
Giver ti år også en bredere dækning?
Du skal skelne mellem forsikringens varighed og dens indhold. Ti år giver en længere periode, hvor dækningsberettigende forhold kan vise sig. Udvidet skadesdækning handler derimod om, hvilke forhold policen omfatter. En tiårig forsikring kan have standarddækning, og ordet »udvidet« bør derfor altid læses sammen med de konkrete vilkår.
Ejerskifteforsikringen vedrører skjulte forhold, som var til stede før overtagelsen, herunder forhold opstået mellem rapporternes udarbejdelse og overtagelsen. Den er ikke en generel garanti mod nye skader gennem hele ejerperioden. Se derfor både på ejerskifteforsikringens dækning og på løbetiden, når du sammenligner tilbud.
Et fiktivt eksempel: Du opdager i det syvende år en skjult konstruktionsskade, som allerede fandtes ved overtagelsen. Med ti års løbetid kan skaden stadig ligge inden for forsikringsperioden, men erstatning kræver, at de øvrige dækningsbetingelser er opfyldt. En femårig police, der ikke er forlænget, giver ikke samme tidsmæssige mulighed. Hvis problemet alene skyldes, at en bygningsdel nu har opbrugt sin sædvanlige levetid, ændrer ti års løbetid ikke den undtagelse.
Forbehold i policen og undtagelser fra ejerskifteforsikringen har derfor betydning, uanset hvor længe du er forsikret.
Hvordan forlænger du en femårig forsikring?
Kontakt selskabet i god tid inden udløbet. Muligheden for forlængelse følger af minimumsvilkårene i bekendtgørelsen om ejerskifteforsikringers dækningsomfang. Betingelsen om forsvarlig vedligeholdelse betyder, at du ikke ubetinget kan regne med at få fem ekstra år.
- Find policen og afsnittet om forlængelse. Notér udløbsdatoen og selskabets fremgangsmåde.
- Bed om en skriftlig oplysning om prisen og om, hvilke oplysninger selskabet skal bruge om ejendommens vedligeholdelse.
- Kontrollér, at forlængelsen giver ti år i alt fra den oprindelige overtagelse, og gennemgå de vilkår, som selskabet sender.
- Gem bekræftelsen på forlængelsen og den nye udløbsdato sammen med policen.
En forespørgsel om pris er ikke det samme som en bekræftet forlængelse. Har du allerede opdaget en skade, bør du anmelde den særskilt med det samme frem for at vente på svaret om forlængelse.
Præmien betales som et engangsbeløb for den valgte periode. Bed om den konkrete merpris ved forlængelse; der er ikke én fælles pris. Ved købet bør du også holde merprisen adskilt fra sælgers bidrag til ejerskifteforsikringen. Når sælger bruger huseftersynsordningen og fremlægger et forsikringstilbud, skal sælger skriftligt tilbyde mindst halvdelen af præmien på det tilbud, hvis du tegner en forsikring, der opfylder ordningens krav. Bidraget stiger ikke automatisk, fordi du vælger en dyrere løsning.
Hvad gør du med en skade tæt på udløb?
Anmeld skaden hurtigst muligt, og gem kvitteringen. Skriv, hvornår du først konstaterede problemet, hvor det findes, og hvad du har observeret. Fotos, rapporter og korrespondance kan hjælpe med at dokumentere forløbet. Afklar større undersøgelser og udbedring med selskabet, så beviserne bevares; nødvendig akut skadebegrænsning må ikke forsømmes.
Hold tre spørgsmål adskilt: Var forholdet til stede før overtagelsen? Blev det konstateret inden for forsikringstiden? Og er det anmeldt rettidigt? En udløbet police betyder ikke nødvendigvis, at en skade konstateret i forsikringstiden er anmeldt for sent.
Efter forsikringsaftalelovens § 29, stk. 6 må en aftalt anmeldelsesfrist efter en forbrugerforsikrings ophør ikke være kortere end seks måneder. Det giver ikke seks måneders ekstra dækning for forhold, der først konstateres efter forsikringstidens udløb. Kontrollér derfor både konstateringsdatoen og anmeldelsesvilkåret, hvis du henvender dig efter udløbet.
Forældelse af selve kravet er et yderligere spørgsmål. Er skaden anmeldt inden forældelsesfristens udløb, forældes krav som følge af skaden tidligst ét år efter selskabets meddelelse om helt eller delvist afslag. Anerkender selskabet dækningen, men beder om oplysninger til at opgøre beløbet, gælder en særskilt treårsfrist fra den meddelelse.
Få derfor afklaret den konkrete frist, når sagen fortsætter efter policens udløb. Gem især selskabets meddelelser om afslag eller anerkendelse; løbende korrespondance bør ikke stå alene som grundlag for din fristberegning.
Hvad sker der, hvis du sælger før udløbet?
Hvis forsikringen ophører, fordi ejendommen skifter ejer i forsikringstiden, har du krav på at få en del af præmien tilbage for den resterende periode. Godtgørelsen skal tage hensyn til, at risikoen varierer undervejs. Du kan derfor ikke beregne tilbagebetalingen alene ved at dividere præmien med antallet af år.
Bed selskabet oplyse, om policen ophører ved salget, hvilken dato der bruges, og hvordan beløbet beregnes. Få også bekræftet håndteringen af eventuelle allerede anmeldte skader. Det giver dig et konkret grundlag for afregningen, frem for en forventning om, at forsikringen automatisk fortsætter hos den næste ejer.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og bekendtgørelsen om ejerskifteforsikringers dækningsomfang med senere ændringer.
- Retsinformation: forsikringsaftalelovens regler om anmeldelse og forældelse.
- Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens Forbrug.dk og Boligejer.dk: vejledninger om ejerskifteforsikring, valg af dækning og skadeanmeldelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: