Ugifte samlevende og boligsalg: Min ex nægter at sælge

Af Skøde Centret

Hvis I begge står på skødet, kan din ex som udgangspunkt stoppe et frivilligt salg af hele boligen. Du kan ikke alene sælge den andens ejerandel, men du kan arbejde videre med aftale, overtagelse eller et retligt spor om samejet.

Hvad betyder det, at I begge står på skødet?

Når I begge står på skødet, er I begge registreret som ejere i Tingbogen. Skødet handler om adkomst, altså hvem der ejer boligen udadtil. Det er ikke det samme som, hvem der har betalt mest, hvem der bor i huset, eller hvem der hæfter for lånet.

Hvis I ejer boligen med hver sin ideelle andel, skal et salg eller en overdragelse passe til de ejerandele, der er registreret. En aftale mellem jer kan forklare, hvordan værdien skal deles, men ejerregistreringen ændres først, når det relevante dokument bliver tinglyst.

Det er derfor nyttigt at skille tre spor ad fra begyndelsen: ejerandelen i Tingbogen, det indbyrdes økonomiske regnskab mellem jer og bankens behandling af eventuelle lån. De tre spor kan hænge sammen i praksis, men de løses ikke automatisk af det samme dokument.

Kan din ex stoppe et frivilligt boligsalg?

Ja, hvis hele boligen skal sælges frivilligt, skal alle tinglyste ejere normalt medvirke. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser blandt andet, at når to ejere sælger hele ejendommen, overdrager de hver især deres ejerandel.

Din ex kan derfor ikke uden videre tvinges ind i en almindelig handel alene ved, at du ønsker at sælge. Omvendt betyder nægtelsen ikke, at du for altid er låst fast. Den betyder, at løsningen skal findes gennem aftale, overtagelse, en eksisterende samejeaftale eller et retligt spor, hvis konflikten ikke kan løses frivilligt.

Et salg af kun din egen ideelle andel er et andet og mere begrænset spor end salg af hele boligen. Det kræver særskilt vurdering, fordi en ny køber i så fald ikke overtager hele ejendommen, men bliver medejer sammen med din tidligere samlever.

Hvilke løsninger kan du undersøge, før konflikten bliver en sag?

Start med at afklare, om problemet reelt handler om salget, prisen, overtagelsesdatoen, fordelingen af provenuet eller bankens krav. En person kan sige nej til salg, fordi der mangler aftale om et andet punkt end selve salget.

De mest praktiske løsningsspor er normalt:

• I sælger boligen samlet til en tredjemand og aftaler, hvordan provenu, lån og udgifter fordeles.
• Den ene køber den anden ud, så der tinglyses en ejerændring.
• I ejer boligen videre midlertidigt med klare aftaler om betaling, brug, vedligeholdelse og senere salg.
• I bruger en eksisterende samejeaftale, hvis den indeholder salgsprocedure, vurderingsmodel eller forkøbsret.
• I får vurderet, hvilket retligt spor der kan bruges, hvis ingen frivillig løsning kan gennemføres.

Hvis I vælger overtagelse frem for fælles salg, ligger artiklens nærmeste praktiske spor i skøde ved samlivsophør. Her er det afgørende, at overdragelsen ikke behandles som en navneændring, men som en reel ændring af ejerforholdet.

Hvad skal aftalen indeholde, hvis den ene overtager boligen?

Hvis du eller din ex skal overtage boligen alene, skal aftalen først beskrive, hvad der faktisk overdrages. Det kan være hele den andens ejerandel eller kun en del af den. Tinglysningsretten skelner mellem sælgerandel og køberandel, og det skel kan få betydning, når ejerændringen anmeldes.

Aftalen bør også afklare værdien af boligen, overtagelsesdato, betaling til den fraflyttende part, håndtering af fælles udgifter frem til overtagelsen og hvad der skal ske, hvis banken ikke godkender låneændringen. Uden de oplysninger kan skødesporet og banksporet komme til at pege i hver sin retning.

Forenklet illustrativt eksempel: I ejer 1/2 hver. Din ex køber hele din halvdel. Din sælgerandel er hele din egen ejerandel, mens din ex’ køberandel er 1/2 af hele ejendommen. Efter tinglysningen bør din ex stå som eneejer, hvis alle øvrige betingelser er opfyldt.

Hvad sker der med lån og hæftelse, når boligen sælges eller overtages?

Skødet ændrer ejerregistreringen. Det ændrer ikke automatisk, hvem banken eller realkreditinstituttet kan kræve betaling fra. Hvis I begge hæfter for lånet, skal långiver særskilt acceptere, at den ene frigøres, eller at lånet indfries ved et salg.

Det gør banksporet til et objektivt stoppunkt. I kan være enige om, at den ene overtager huset, men overtagelsen kan ikke gennemføres rent praktisk på den planlagte måde, hvis finansieringen eller frigørelsen af den anden part ikke falder på plads.

Hvis tvisten handler om lånet, bør du derfor ikke nøjes med at diskutere salgsprisen. Afklar skriftligt, om lånet skal indfries ved salg, overtages af den ene part eller omlægges. Læs også om forskellen på ejerforhold og lånespor i artiklen om, når du vil købe din samlever ud af huset.

Hvornår kan skifteretten hjælpe ugifte samlevende?

Ugifte samlevende har ikke det samme bodelingssystem som ægtefæller. Ægtefælleskifteloven giver skifteretten kompetence til blandt andet ugifte samlevendes sameje om flere aktiver i forbindelse med samlivets ophør. Det er et snævrere spor end en almindelig uenighed om, at én fælles bolig skal sælges.

Hvis konflikten kun handler om huset, skal du derfor ikke gå ud fra, at skifteretten automatisk kan løse salget. Det kan være nødvendigt at få vurderet, om sagen hører til som en almindelig civil tvist om sameje, eller om der faktisk er et bredere sameje om flere aktiver.

Den afgrænsning er en central forskel fra skilsmisse. Som ugift medejer skal du først se på ejerandel, samejeaftale, lån, dokumentation og konkrete aftaler mellem jer. Den bredere gennemgang af bodeling for samlevende kan bruges som et separat overblik, men selve huset kræver stadig sit eget dokument- og adkomstspor.

Hvad kan du kontrollere i en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst kan være afgørende, hvis din ex nægter at sælge. Den kan indeholde regler om forkøbsret, opsigelse af samejet, vurdering af boligen, fordeling af udgifter og en procedure for, hvordan en part kan komme ud af ejerskabet.

Hvis aftalen er tinglyst eller skal tinglyses, er den stadig et andet spor end skødet. Tinglysningsrettens vejledning behandler samejeoverenskomst som en dokumenttype, der kan tinglyses som servitut, og som blandt andet kan indeholde salgs- eller pantsætningsforbud. Den ændrer ikke i sig selv ejerandele i Tingbogen.

Kontrollér derfor både aftaleteksten og Tingbogen. Aftalen kan give et svar på, hvordan I skal handle, men hvis ejerandelen skal ændres, kræver det et adkomstdokument. Du kan læse mere om det særskilte tinglysningsspor ved tinglysning af samejeoverenskomst.

Hvordan påvirker ejerandel og betaling resultatet?

Ejerandelen er ikke altid det samme som det beløb, hver part har betalt. I kan stå med lige ejerandele, selv om den ene har betalt en større udbetaling. I kan også hæfte for et lån sammen, selv om jeres indbyrdes aftale siger, at udgiften skal deles anderledes.

Når en af jer nægter at sælge, kan uenigheden derfor handle om et skjult regnskab: indskud, afdrag, forbedringer, løbende udgifter eller midlertidig brug af boligen efter bruddet. Disse punkter skal dokumenteres som økonomiske aftaler eller krav. De ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel.

Det praktiske kontrolpunkt er at lægge ejerandele, betaling og lån ved siden af hinanden. Hvis tallene ikke peger på samme løsning, bør aftalen forklare forskellen i stedet for at lade skødet bære hele forklaringen. For selve ejerandelssporet kan artiklen om skøde og ejerandele give en mere snæver forklaring.

Hvilke omkostninger kan følge af en løsning?

Omkostningerne afhænger af, hvilket spor I vælger. Ved et almindeligt salg kan der være mæglerudgifter, indfrielse eller omlægning af lån, ejerudgifter frem til overtagelse og eventuelle udgifter til dokumenter. Ved overtagelse mellem jer kan der desuden være offentlig tinglysningsafgift ved ejerændringen.

Tinglysningsafgiftsloven behandler tinglysning af ejerskifte af fast ejendom og andele heraf som afgiftspligtig. Afgiftsgrundlaget kan blandt andet hænge sammen med ejerskiftesummen og eventuel gæld, der overtages som led i ejerændringen. Denne artikel bruger ikke et regneeksempel, fordi titlens hovedspørgsmål er salgskonflikten, ikke afgiftsberegningen.

Hvis sagen ender i et retligt spor, kan der også komme retsafgift, vurderingsudgifter og udgifter til professionel bistand. Det bør holdes adskilt fra de offentlige tinglysningsomkostninger, så du ikke sammenligner forskellige typer udgifter som én samlet skødepris.

Hvad kan forsinke processen, selv om I er enige?

Enighed om, at boligen skal sælges eller overtages, er kun begyndelsen. Processen kan stadig stoppe, hvis dokumenterne ikke passer til ejerforholdet, hvis banken ikke accepterer låneændringen, hvis der mangler aftale om overtagelsesdato, eller hvis en samejeaftale stiller krav om forkøbsret eller vurdering.

En enkel rækkefølge kan gøre problemet mere overskueligt:

1. Afklar, om målet er fælles salg, overtagelse af én ejerandel eller midlertidigt fortsat sameje.
2. Kontrollér de tinglyste ejerandele og eventuel samejeaftale.
3. Få bankens skriftlige svar på lån, indfrielse, frigørelse eller gældsovertagelse.
4. Aftal værdi, betaling, datoer og fordeling af udgifter.
5. Brug det dokument, der faktisk ændrer ejerforholdet, hvis den ene skal overtage.
6. Kontrollér Tingbogen efter tinglysningen.

Hvis ét trin mangler, kan næste trin blive usikkert. Det er især risikabelt at underskrive en intern aftale om overtagelse uden at have afklaret lånet og den tinglyste ejerændring.

Hvad bør du kontrollere, når løsningen er gennemført?

Når boligen er solgt, bør du kontrollere, at salgsprovenuet er fordelt efter aftalen, at fælles lån er indfriet eller ændret, og at der ikke står åbne mellemregninger om ejerudgifter, forbrug eller refusion. Et frivilligt salg er ikke afsluttet for dig, før både ejer- og gældssporet er lukket.

Når den ene har overtaget boligen, bør Tingbogen vise den rigtige ejer. Hvis du er den part, der er trådt ud, skal du også have bankens bekræftelse på, at du ikke længere hæfter, hvis det var aftalen. Et tinglyst skøde alene er ikke nok til at dokumentere frigørelse over for långiver.

Hvis I bliver ved med at eje sammen midlertidigt, bør aftalen have en ny kontrolfrist. Den bør beskrive, hvornår boligen igen skal vurderes, hvem der betaler hvilke udgifter, hvem der må bo i boligen, og hvad der sker, hvis én af jer senere kræver salg.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på officielle kilder om tinglysning, skøde, sameje, skifterettens kompetence og tinglysningsafgift.

• Retsinformation: Tinglysningsloven
• Tinglysningsretten: skøder
• Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele
• Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst
• Retsinformation: Ægtefælleskifteloven

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →