Står du og din samlever begge på skødet, skal I begge medvirke ved et almindeligt salg af hele boligen. Pengene skal opgøres ud fra jeres ejerandele, gæld og indbyrdes aftaler. To navne på skødet betyder hverken automatisk lige store ejerandele eller, at I kun hæfter for halvdelen af et fælles lån. Hvis én modsætter sig salget, kan samejet kræve en retlig opløsning.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Når begge ugifte samlevende står på skødet, skal begge medvirke ved et almindeligt salg af hele boligen. Fordelingen af pengene afhænger af ejerandele, gæld og indbyrdes aftaler.
- To navne på skødet betyder ikke nødvendigvis, at I ejer lige meget.
- Opgør salgspris, indfrielsesbeløb og salgsudgifter, før I fordeler et overskud eller håndterer et underskud.
- Solidarisk hæftelse kan betyde, at långiveren kræver hele gælden betalt af én af jer.
- Hvis den ene overtager boligen, skal skøde og frigørelse fra lån afklares særskilt.
- Ved uenighed om en fælles bolig kan en civil sag om opløsning af samejet blive nødvendig. Fraflytning ændrer ikke i sig selv ejerskab eller hæftelse.
Kan den ene sælge boligen uden den anden?
En medejer kan ikke alene sælge den anden medejers andel. Ved et almindeligt salg af hele ejendommen skal begge ejeres rettigheder derfor være omfattet af aftalen. Det følger af tinglysningslovens krav om, at et dokument skal være udstedt af den, der kan råde over retten, eller med vedkommendes samtykke.
I kan lade en anden handle på jeres vegne med en tilstrækkelig fuldmagt. Det ændrer, hvem der praktisk underskriver, men fjerner ikke behovet for bemyndigelse fra begge ejere. At din samlever har betalt de fleste udgifter eller står for kontakten til mægleren, giver ikke i sig selv ret til at sælge din andel.
Aftal derfor pris, overtagelsesdag og rammerne for at acceptere tilbud sammen. Har I en samejeoverenskomst med regler om salg, skal dens bestemmelser om eksempelvis vurdering, opsigelse eller forkøbsret afklares, før I vælger fremgangsmåde. Salg af kun den ene ejerandel er et andet spørgsmål end salg af hele boligen.
Hvordan fordeler I pengene fra salget?
Som ugifte får I ikke automatisk delingsformue, selv om I har boet sammen længe. Ved boligsalget skal du derfor tage udgangspunkt i, hvad I hver især ejer, og hvilke økonomiske aftaler I har indgået. Den fælles bolig indgår ikke automatisk i en ligedeling af alt, hvad I ejer.
Kontrollér ejerandelene i skødet og Tingbogen. Ved lige ejerandele er udgangspunktet en lige deling af nettoresultatet, når gæld og udgifter bæres lige, og der ikke er aftaler eller andre krav, som ændrer opgørelsen. Har I forskellige ejerandele eller forskellig intern gældsfordeling, skal opgørelsen tage særskilt højde for det.
Skeln mellem tre spørgsmål: Hvilken andel af ejendommen ejer du, hvilken del af gælden skal du bære internt, og har du et særskilt krav mod din samlever? Et større kontant indskud ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Om indskuddet giver et tilbagebetalingskrav, afhænger af aftalen og dokumentationen. Det kan ikke afgøres alene ved at se, hvem pengene kom fra.
Beregn jeres provenu ved boligsalget ud fra den faktiske salgspris, lånenes indfrielsesbeløb og salgsudgifterne. Lånenes indfrielsesbeløb kan afvige fra den restgæld, du ser i din oversigt. Hold uenighed om et indskud eller en renovering adskilt fra den fælles beregning, så et omstridt krav ikke bliver behandlet som en allerede godkendt udgift.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: I ejer halvdelen hver, bærer gælden og omkostningerne lige og har ingen særlige indbyrdes krav. Boligen sælges for 3.000.000 kr. Lånene indfries med 2.100.000 kr., og de samlede salgsudgifter er 150.000 kr. Tilbage er 750.000 kr., svarende til 375.000 kr. til hver. Hvis en gyldig aftale giver den ene et beløb forlods, bliver fordelingen en anden.
Hvad sker der, hvis salget giver underskud?
Et salg fjerner ikke automatisk den gæld, som salgsprisen ikke dækker. Hvis I begge har udstedt gældsbrevet, hæfter I efter gældsbrevslovens udgangspunkt solidarisk, medmindre andet er aftalt med långiveren. Solidarisk hæftelse betyder, at långiveren kan kræve hele det skyldige beløb betalt af hver af jer, dog uden at få samme gæld betalt to gange.
Du kan derfor ikke regne med, at en ejerandel på halvdelen begrænser bankens krav til halvdelen af restgælden. Jeres interne fordeling afgør et andet spørgsmål: Hvad skal I i sidste ende bære hver især? Betaler én mere end sin interne andel, kan der opstå et krav mod den anden. Et sådant krav er dog ikke en garanti for, at den anden kan betale.
Få en indfrielsesopgørelse for lånene og afklar et eventuelt finansieringsbehov, inden I binder jer til et salg med underskud. Hvis salget forudsætter, at pant slettes uden fuld betaling, skal det afklares med panthaveren. Jeres aftale om at dele underskuddet kan ikke alene sikre, at køberen overtager ejendommen med de aftalte hæftelser fjernet.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Kan din samlever købe din andel?
I kan aftale, at den ene køber den andens andel i stedet for at sælge hele boligen til en ny køber. Aftalen skal blandt andet afklare pris, ejerandel, overtagelsesdag og økonomisk opgørelse. Ejerskiftet dokumenteres ved skøde. Tinglysningsrettens vejledning om ejerandele understreger, at den andel, køberen allerede ejer, ikke skal medregnes som en ny erhvervelse.
For dig som udtrædende ejer er afslutningen af låneforholdet et særskilt punkt. Et nyt skøde er ikke i sig selv dokumentation for, at du er frigjort fra alle boliglån. Ved gældsovertagelse skal lånevilkårene og tinglysningslovens regler om pantegæld kontrolleres.
Der findes en særlig regel, når køberen efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og køberens ejerskab er tinglyst ubetinget. Her kan den tidligere ejer blive frigjort efter loven. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil meddelelse og fornødent bevis er modtaget. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsen en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
Indhent derfor en skriftlig afklaring af hvert lån. Afklar også eventuel ny finansiering, før I gør overdragelsen ubetinget. En pris, I begge accepterer, er ikke det samme som, at den blivende ejer kan finansiere købet og afslutte den andens hæftelse.
Hvordan kommer I videre, hvis én nægter?
Hvis din samlever afviser et bestemt købstilbud, kan du ikke alene acceptere det på begges vegne. Det betyder dog ikke, at samejet nødvendigvis skal fortsætte uden mulighed for at komme ud. Først skal eventuelle aftaler om opløsning og overtagelse undersøges.
Hvis I alene ejer boligen sammen, beskriver Danmarks Domstole muligheden for en civil sag om opløsning af samejet. Har I et bo med flere fælles aktiver, rettigheder og forpligtelser ved samlivsophøret, kan skifteretten derimod være den rette indgang. Det er således ikke nok at være uenige om et hus for at få en almindelig skiftebehandling.
En opløsning kan ende med en offentlig auktion, som i denne sammenhæng kaldes en frivillig auktion. Den konkrete vej afhænger af samejeaftalen og af, hvilke spørgsmål I bestrider. Få vurderet grundlaget for opløsningen og behovet for en retssag, før du indgiver en anmodning. En auktion giver ikke sikkerhed for den pris, I håbede at få ved et almindeligt salg, og en retlig løsning kan medføre yderligere sagsomkostninger.
Hvis I i stedet aftaler at vente med salget, så fastlæg en tidsramme og skriftlige vilkår for brug, betalinger og næste salgsforsøg. En fraflytning ændrer ikke i sig selv hverken ejerskab eller lånehæftelse.
Hvad skal være afklaret, før pengene udbetales?
Du kan samle forløbet i en fælles oversigt, som begge ejere og den, der afslutter handlen, arbejder efter:
- Find skøde, ejerandele, lånedokumenter og eventuelle aftaler om indskud og sameje. Markér præcist, hvad I er enige og uenige om.
- Vælg salg til en ny køber eller overtagelse mellem jer. Afklar pris, fuldmagter og eventuelle rettigheder i samejeaftalen.
- Indhent aktuelle indfrielsesbeløb og et overslag over salgsudgifter. Afklar finansiering eller långiveraftaler, hvis pengene ikke rækker.
- Aftal, hvem der betaler renter, afdrag, forsikring, forbrug og vedligeholdelse frem til overtagelsen. Registrér betalingerne, så de kan indgå korrekt i slutopgørelsen.
- Kontrollér den endelige opgørelse, det tinglyste ejerskifte og håndteringen af hvert lån. Aftal særskilt, hvordan et omstridt beløb skal håndteres, før det udbetales.
Omkostningerne afhænger af den løsning, I vælger. Ved et almindeligt salg kan der være mæglerudgifter, rapporter, dokumentarbejde og omkostninger ved indfrielse af lån. Ved en intern overtagelse skal I også afklare vurdering, skøde, tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til nye eller ændrede lån. Fordelingen af udgifterne mellem jer bør fremgå af aftalen; et prisoverslag er ikke den endelige opgørelse.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: tinglysningsloven, gældsbrevsloven og ægtefælleskifteloven.
- Danmarks Domstoles vejledning om sameje og skifterettens kompetence.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og sælger- og køberandele.
- Boligejer.dk om salgsbudget, salgsprovenu og indfrielse af lån.
- Skatterådets offentliggjorte beskrivelse af ideelle ejerandeles betydning for salgsprovenu.
Skøde Centret – specialister i skøder og tinglysning siden 2003
Gennem mere end 20 år har Skøde Centret hjulpet med over 17.000 ejendomsoverdragelser i hele Danmark.
Skøde Centret er specialiseret i skødeskrivning og tinglysning, ændring af ejerforhold mellem ægtefæller, når samlever skal være medejer, ved skilsmisse, ved samlivsophør, ved familieoverdragelse og ved overtagelse af dødsbo.
Du får hurtig sagsbehandling og én fast rådgiver, der følger din sag fra start til slut. Prisen er fast, og du betaler os kun, hvis sagen kan gennemføres.