Et boligkøb på tvangsauktion begynder ikke med et almindeligt købstilbud. Du gennemgår salgsopstillingen og ejendommens rettigheder, fastlægger din samlede økonomiske grænse, møder i fogedretten, afgiver et bindende bud og stiller den krævede sikkerhed. Først senere følger rådighed, opfyldelse af auktionsvilkårene, auktionsskøde og tinglyst ejerskab. En mulig ny auktion kan forlænge forløbet.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Boligkøb på tvangsauktion kræver, at du undersøger salgsopstillingen, fastlægger din samlede økonomiske grænse og kan stille den sikkerhed, fogedretten kræver. Hammerslag, rådighed, auktionsskøde og tinglyst ejerskab er separate trin, og en ny auktion kan forlænge forløbet.
- Den samlede købesum består af budsummen og størstebeløbet; auktionsafgift og tinglysning kommer derudover.
- Bud er bindende, og finansiering samt en accepteret sikkerhedsform skal være afklaret før mødet.
- Du får først rådighed, når hele sikkerheden er stillet, og en eventuel ny auktion er afsluttet.
- Fogedretten udsteder auktionsskøde, når auktionsvilkårene er opfyldt, eller de berettigede har fået betaling eller samtykker.
- Kontrollér efter tinglysningen, at de relevante hæftelser er slettet eller nedlyst korrekt.
Hvad undersøger du før auktionsdagen?
Salgsopstillingen er auktionens centrale dokument. Den beskriver ejendommen, salgsvilkårene, hæftelserne, byrderne og det anslåede beløb, som skal betales ud over dit bud. Sammenhold oplysningerne med den aktuelle Tingbogsattest og de fulde dokumenter bag registrerede servitutter, når deres rækkevidde kan påvirke din brug af boligen.
Efter de autoriserede tvangsauktionsvilkår sælges ejendommen, som den er på auktionen, med de rettigheder og forpligtelser, der følger med. Brug derfor den adgang til besigtigelse og dokumenter, som auktionsmaterialet giver, og afklar konkrete tekniske eller retlige spørgsmål før budgivningen. Salgsopstillingen er et nødvendigt udgangspunkt, men den er ikke en garanti for boligens fysiske tilstand.
Kontrollér også, hvem der bruger ejendommen, hvilke byrder der fortsætter, og hvilke oplysninger fogedretten eller rekvirenten vil præcisere på auktionsmødet. Et uafklaret punkt skal indgå i din risikovurdering og i den grænse, du sætter for dit bud.
Hvilket beløb kan dit bud udløse?
Den samlede købesum er ikke det samme som det beløb, du råber i fogedretten. Den består af budsummen med tillæg af størstebeløbet. Størstebeløbet dækker fortrinsberettigede krav og sagsomkostninger, som skal betales eller overtages ud over buddet. Beløbet er anslået i salgsopstillingen og oplyses under auktionen.
Derudover skal du regne med auktionsafgift og udgifter til tinglysning. Dit private maksimum bør også rumme mulige udgifter til finansiering, teknisk undersøgelse, forsikring, istandsættelse og den løbende drift efter overtagelsen. Disse poster er ikke alle en del af auktionskøbesummen, men de påvirker, om købet samlet kan hænge sammen for dig.
Lav derfor to opgørelser inden mødet: én over det maksimale bud og størstebeløbet og én over det samlede likviditetsbehov. Den opdeling forebygger, at sikkerhedsstillelsen eller en efterfølgende udgift bliver forvekslet med en del af selve buddet.
Hvordan foregår auktionsdagen trin for trin?
En tvangsauktion er offentlig og afholdes af fogedretten. Du kan selv byde eller lade en anden byde for dig med den dokumentation, retten kræver. Danmarks Domstole beskriver det officielle forløb fra gennemgang af kravene til sikkerhed og auktionsskøde.
- Rettighedshaverne gør deres krav op, og rekvirenten gennemgår salgsopstillingen, auktionsvilkårene og de øvrige dokumenter.
- Fogedretten får oplyst størstebeløbet og de forpligtelser, som ligger ud over buddet.
- Ejendommen opråbes, og de fremmødte afgiver bud. Byder du for en anden, skal du kunne dokumentere fuldmagten.
- Når der ikke kommer flere overbud, standses budgivningen. Et salg bekræftes ved hammerslag, hvis buddet antages efter reglerne.
- Som højestbydende skal du kunne stille den sikkerhed, fogedretten fastsætter for opfyldelsen af auktionsvilkårene.
Fogedretten kan allerede under budgivningen kræve, at du sandsynliggør, at du kan opfylde dit bud. Finansiering og en anvendelig sikkerhedsform skal derfor være afklaret før mødet; du kan ikke basere buddet på, at du bagefter får tid til at finde en løsning.
Hvornår er buddet bindende og resultatet endeligt?
Et bud på tvangsauktion er bindende. På første auktion er de afgivne bud som udgangspunkt bindende, indtil auktionen er sluttet. Kræves der en ny auktion, fortsætter bindingen efter auktionsvilkårene indtil afslutningen af den nye auktion, dog højst seks uger efter den første.
Retsplejelovens § 576 giver skyldneren og en rettighedshaver, som ikke får fuld dækning, mulighed for at kræve en ny auktion mod straks at stille sikkerhed for omkostningerne. Fogedretten kan også beslutte en ny auktion, hvis lovens betingelser er opfyldt. Kommer der ikke et højere bud på den nye auktion, får den højestbydende fra første auktion ejendommen. Kommer der et højere bud, går ejendommen til den højestbydende på den nye auktion.
Illustrativt eksempel: Du får hammerslag på første auktion, men en udækket rettighedshaver kræver en ny auktion. Dit bud kan fortsat binde dig, selv om du endnu ikke har det endelige auktionsresultat. Hvis ingen byder højere på den nye auktion, består dit køb. Et højere accepteret bud flytter derimod købet til den nye højestbydende.
Hvorfor er sikkerhed og rådighed to trin?
Sikkerheden skal dække de poster, som auktionsvilkårene angiver, og det nøjagtige beløb afhænger blandt andet af budets størrelse. Fogedretten kan kræve hele sikkerheden straks. Retten kan give en kort frist, hvis den mindre sikkerhed for en ny auktion stilles med det samme, men du har ikke krav på tid til at kontakte bank eller rådgiver efter budgivningen.
Sikkerheden kan blandt andet stilles kontant eller som en ubetinget og ikke-tidsbegrænset bankgaranti. Et lånebevis eller en kontooversigt er ikke i sig selv en accepteret sikkerhed efter Domstolenes købervejledning. Stiller du sikkerheden kontant, kan beløbet ikke samtidig bruges som betaling. Dit likviditetsbehov kan derfor være større end selve sikkerhedsbeløbet.
Du får først rådighed over ejendommen, når fogedretten har modtaget hele sikkerheden. Skal der holdes ny auktion, kommer rådigheden først efter den. Fra overtagelsestidspunktet ligger ejendommen efter auktionsvilkårene for din regning og risiko. Rådighed er dermed en anden milepæl end både hammerslag og tinglyst ejerskab.
Hvordan bliver du registreret som ejer?
Efter auktionen skal auktionsvilkårene opfyldes. De berettigede skal have de betalinger, de har krav på, og de nødvendige kvitteringer og samtykker skal indhentes. Efter retsplejelovens § 580 udsteder fogedretten auktionsskøde, når vilkårene er opfyldt, eller de berettigede er fyldestgjort eller samtykker til udstedelsen.
Du opretter det digitale auktionsskøde, vedhæfter den krævede dokumentation og får fogedrettens myndighedsunderskrift. Derefter skal skødet anmeldes til tinglysning. Helt udækkede rettigheder kan kræves slettet, når auktionsvilkårene er opfyldt, og appelfristen er udløbet uden underretning om appel. Dækkede hæftelser skal derimod kvitteres til aflysning af kreditor, mens den udækkede del af en delvist dækket hæftelse kræver særskilt erklæring og dokumentation. Hammerslaget giver derfor ikke automatisk en renset Tingbog.
Afslut med en konkret efterkontrol:
- Er en eventuel ny auktion afsluttet, så auktionsresultatet er endeligt?
- Har fogedretten accepteret hele sikkerheden og tidspunktet for din rådighed?
- Er betalinger, kvitteringer og samtykker dokumenteret?
- Er auktionsskødet tinglyst med dig som ejer?
- Er de hæftelser, som skulle slettes eller nedlyses, behandlet korrekt i Tingbogen?
De fem kontroller lukker forskellige dele af forløbet. Først når de relevante punkter er opfyldt, har du både et afsluttet auktionskøb, den aftalte rådighed og den registrering, som ejerskiftet kræver.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og de officielle vejledninger om tvangsauktion og auktionsskøde.
- Retsplejeloven og Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår for fast ejendom.
- Danmarks Domstole om tvangsauktion og den officielle købervejledning.
- Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøde.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: