Ved boligkøb på tvangsauktion undersøger du først boligen, salgsopstillingen og finansieringen. Derefter afgiver du et bindende bud i fogedretten, stiller sikkerhed og gennemfører betaling og tinglysning. Den almindelige lovbestemte fortrydelsesret ved boligkøb gælder ikke. Buddet er heller ikke hele udgiften, og en eventuel ny auktion kan betyde, at købet endnu ikke er endeligt afgjort.
Forløbet nedenfor handler om fast ejendom, eksempelvis et hus eller en ejerlejlighed. Andelsboliger og ejendomme med særlige anvendelser kræver andre eller supplerende afklaringer.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Boligkøb på tvangsauktion kræver, at du undersøger boligen og afklarer finansieringen før et bindende bud. Forløbet fortsætter med sikkerhed, betaling og tinglysning af auktionsskødet.
- Den almindelige lovbestemte fortrydelsesret ved boligkøb gælder ikke på auktion.
- Budgettér med bud, størstebeløb og øvrige udgifter til blandt andet tinglysning og finansiering.
- Sikkerheden kan kræves straks. Et lånebevis er ikke tilstrækkeligt, og sikkerheden kan ikke bruges til at betale købet.
- En ny auktion kan udskyde den endelige afgørelse. Afklar også rådighed og eventuelle beboere før indflytning.
- Gem betalingernes dokumentation, få auktionsskødet tinglyst, og kontrollér ejerregistrering og hæftelser i Tingbogen.
1. Undersøg boligen og salgsopstillingen
Find auktionens tidspunkt, sted og kontaktperson i annonceringen, og hent salgsopstillingen med bilag. Dokumentet beskriver ejendommen, hæftelserne og vilkårene. Den, der har begæret auktionen, kaldes rekvirenten. Det er gennem rekvirenten eller den oplyste kontaktperson, du afklarer dokumenter og besigtigelse.
Boligen sælges i den stand, den er i på auktionen, og med de rettigheder og forpligtelser, der følger af auktionsvilkårene. Besigtig derfor ejendommen før budgivningen. Du kan få en byggesagkyndig til at hjælpe med at vurdere synlige skader og behovet for yderligere undersøgelser. Salgsopstillingen erstatter ikke den undersøgelse.
- Kontrollér, hvilken ejendom og hvilket tilbehør auktionen omfatter.
- Gennemgå hæftelser og servitutter, som kan have betydning for din brug af boligen.
- Undersøg, om boligen er beboet eller udlejet, og få betydningen af eventuelle lejeaftaler afklaret.
- Notér manglende oplysninger om stand, adgang eller rettigheder, som skal afklares før et bud.
Hvis du vil flytte ind selv, er spørgsmålet om beboere en del af købsbeslutningen. Du kan ikke udlede af en auktionsannonce, at boligen bliver leveret tom. Få afklaret, hvem der bor der og på hvilket grundlag, før du lægger en indflytningsplan.
2. Beregn dit budloft ud fra hele købet
Din købesum består af buddet og beløbet, der skal betales oveni, kaldet størstebeløbet. Sidstnævnte dækker fortrinsberettigede krav og omkostninger ved auktionen. Salgsopstillingen indeholder et anslået beløb; beløbet oplyses på auktionsmødet. Du skal derfor kunne justere dit budloft, hvis oplysningerne ændrer sig.
Buddet bruges til at dække hæftelser efter deres rækkefølge. Du skal ikke automatisk lægge hele den tidligere ejers oplyste pantegæld oven i dit bud. Derimod skal du vide, hvilke dækkede hæftelser der skal betales, og hvilke der efter vilkårene kan overtages. Finansieringen skal passe til den konkrete fordeling og betalingsfristerne.
Ud over bud og størstebeløb skal budgettet rumme auktionsafgift, tinglysning og eventuelle udgifter til lån, garanti, teknisk undersøgelse og dokumentarbejde. Ved et helt eller delvist momspligtigt salg skal også momsen afklares før buddet; salgsopstillingen skal oplyse om dette.
Læg plads ind til de reparationer og driftsudgifter, som din undersøgelse giver grundlag for. Undgå at tælle en omkostning to gange, hvis den allerede indgår i størstebeløbet.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Et bud på 1.200.000 kr. og et størstebeløb på 75.000 kr. giver tilsammen 1.275.000 kr. før de øvrige udgifter. Hvis størstebeløbet på mødet i stedet er 95.000 kr., bliver dit budloft 1.180.000 kr., hvis samme ramme på 1.275.000 kr. skal holde. Eksemplet forudsætter uændrede øvrige udgifter og ingen særlige tillæg.
3. Aftal sikkerheden, før du byder
Du skal kunne stille den sikkerhed, fogedretten kræver, når budgivningen er slut. Et lånebevis eller dokumentation for penge på en konto er ikke i sig selv en godkendt sikkerhed. Afklar derfor både finansieringen og formen på sikkerhedsstillelsen på forhånd, eksempelvis en bankgaranti, som opfylder rettens krav.
Sikkerheden beregnes ud fra de dækkede restancer, en del af de dækkede hæftelser, der kan kræves betalt, og størstebeløbet. Vilkårene indeholder desuden minimumskrav og mulighed for, at rettighedshavere giver afkald på sikkerhed. Det præcise beløb afhænger derfor af buddet og forholdene på den konkrete auktion.
Fogedretten kan give en frist på højst syv dage til at stille den fulde sikkerhed, hvis du straks stiller sikkerhed for udgifterne til et nyt auktionsmøde. Det er rettens beslutning, ikke en frist du på forhånd kan regne med.
Sikkerheden er ikke en ekstra købesum, men den kan binde penge, som du samtidig skal bruge til at betale købet. Domstolenes købervejledning understreger, at sikkerheden ikke kan bruges til betaling, og at den først frigives, når opfyldelsen af auktionsvilkårene er dokumenteret. Bed banken gennemgå, hvordan både sikkerhed og betalinger kan rummes i forløbet.
Kan banken ikke bekræfte, at den nødvendige sikkerhed og betaling kan gennemføres, er finansieringen ikke afklaret til et bindende bud. Du kan vælge at deltage som tilhører uden at byde og forberede dig til en senere auktion.
4. Afgiv bud med kendskab til bindingen
Kontrollér på auktionsdagen, om auktionen stadig bliver gennemført. Den kan blive aflyst, selv om du har hentet en salgsopstilling. Du kan kontakte fogedretten for at undgå at møde forgæves.
På mødet gennemgås krav, salgsopstilling og vilkår, før ejendommen opråbes. Lyt efter rettelser og beløb, der ændrer dit budget eller din mulighed for at bruge boligen. Fogedretten fastsætter mindste overbud og kan kræve, at du straks sandsynliggør, at du kan opfylde dit bud. Hvis en anden byder på dine vegne, skal vedkommende medbringe den nødvendige fuldmagt.
Efter loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom er køb på auktion undtaget fra den almindelige fortrydelsesret. Du kan derfor ikke planlægge at byde først og bruge en fortrydelsesfrist til bagefter at få bankens accept.
På første auktion er du bundet af dit bud indtil auktionens afslutning. Bliver auktionen udsat, mens sikkerheden skaffes, varer bindingen, indtil sikkerheden er stillet. På en ny auktion er kun det bud, der får hammerslag, bindende.
Ejeren og rettighedshavere, som ikke får fuld dækning, kan på mødet kræve en ny auktion mod at stille sikkerhed for omkostningerne. Fogedretten kan også beslutte en ny auktion efter lovens betingelser. Ved en ny auktion er buddene fra den første bindende indtil afslutningen af den nye, dog højst seks uger efter den første.
Der afholdes således ikke automatisk to auktioner. Bliver en ny auktion gennemført uden et højere bud, kan den første højestbydende få ejendommen. En hammerslagsaftale mellem ejeren og de udækkede rettighedshavere kan desuden gøre det muligt at tilbagekalde den nye auktion, så ejendommen sælges til den første højestbydende. Få rettens afgørelse og det videre forløb afklaret, før du disponerer som ejer.
5. Hold overtagelse og betaling adskilt
Du får som udgangspunkt rådighed, når købet er endeligt, og den fulde sikkerhed er stillet. Er der begæret en ny auktion, må udfaldet eller en tilbagekaldelse efter hammerslagsaftalen afklares først. Efter auktionsvilkårene bærer du ejendommens udgifter og risiko fra det tidspunkt, hvor du skal overtage den. Afklar derfor forsikringsdækning og drift fra denne dato.
Rådighed betyder ikke nødvendigvis, at du har fået nøglerne. Hvis den tidligere ejer ikke flytter frivilligt, kan det være nødvendigt at få fogedrettens hjælp til at få adgang. Er boligen udlejet, skal lejeforholdets betydning vurderes særskilt; køb på auktion er ikke i sig selv et løfte om en ledig bolig.
Lav efter auktionen en betalingsoversigt med modtagere, beløb og frister. Efter standardvilkårene skal restancer og eventuelle særlige afdrag på hæftelser, der overtages, samt beløb ud over buddet betales inden fire uger efter auktionens slutning. Der kan gælde kortere frister for enkelte poster, blandt andet offentlige udgifter ved auktionen. Hæftelser, der kan kræves udbetalt, skal betales inden seks måneder.
Den dækkede pantegæld forrentes fra første auktionsdag, selv om forløbet omfatter en ny auktion. Rentens startdato og den dato, hvor du får rådighed, kan derfor være forskellige.
Afstem oversigten med de konkrete auktionsvilkår og kreditorernes opgørelser. Gem kvitteringer og indhent samtykker til auktionsskødet fra de berettigede. Hvis du ikke opfylder vilkårene, kan der blive tale om en misligholdelsesauktion for din risiko, hvor du kan hæfte for forskellen, hvis det nye bud bliver lavere.
6. Få auktionsskødet og kontrollér Tingbogen
Dit auktionsskøde dokumenterer erhvervelsen og skal tinglyses. Fogedretten udsteder skødet, når det er godtgjort, at vilkårene er opfyldt, eller de berettigede har fået deres krav opfyldt eller samtykker. Standardvilkårene kræver, at du tager skøde inden ét år efter auktionen.
- Saml udskrift fra auktionsbogen og de nødvendige samtykker og betalingsoplysninger.
- Opret anmeldelsen på tinglysning.dk, og vedhæft bilagene efter Tinglysningsrettens vejledning.
- Giv fogedretten besked, når dokumentet er klar til dens underskrift.
- Sørg for anmeldelsen til tinglysning, og følg op på eventuelle krav om rettelser.
Et hammerslag sletter ikke i sig selv de gamle hæftelser. Helt udækkede hæftelser kan begæres slettet, når betingelserne er opfyldt, herunder at appelfristen er udløbet uden meddelelse om appel til Tinglysningsretten. Dækkede hæftelser kræver kreditors kvittering for aflysning, mens delvist dækkede hæftelser skal håndteres særskilt.
Som beskrevet i Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøder skal sletning og nedlysning angives korrekt i anmeldelsen. Kontrollér til sidst tinglysningssvaret og en aktuel tingbogsattest: Er du registreret som ejer, og er hæftelserne behandlet som forudsat? Den kontrol afslutter dokumentarbejdet efter selve auktionen.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsplejelovens regler om tvangsauktion, auktionsskøde og sletning af udækkede rettigheder.
- Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår for fast ejendom med senere ændringer.
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom om undtagelsen fra fortrydelsesret.
- Danmarks Domstoles købervejledning og Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøder.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: