At købe bolig på tvangsauktion kan være en genvej til en billig bolig, men det er også en proces fyldt med faldgruber. I modsætning til en almindelig handel har du ingen fortrydelsesret, og du køber ejendommen præcis, som den står. Det kræver grundig forberedelse og is i maven.
Her får du et overblik over processen, så du ved, hvad du går ind til, før du byder.
- Juridisk fundament: Salgsopstillingen udgør det primære aftalegrundlag, og køber overtager ejendommen med de anførte byrder, herunder eventuelle lejere, der ofte er beskyttet af lejeloven.
- Økonomi: Udover budsummen skal køber betale "størstebeløbet" til dækning af sagsomkostninger og restancer samt stille sikkerhed over for fogedretten straks efter hammerslag.
- Proces: Da der sjældent foreligger tilstandsrapport, er fysisk gennemgang med en byggesagkyndig før auktionen den eneste reelle sikkerhed mod fejl og skader.
- Omkostninger ved ejerskifte: Endelig adkomst sikres ved auktionsskøde, som tinglyses mod en statsafgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen eller den offentlige vurdering.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvor finder du boligerne, og hvad er salgsopstillingen?
Det første skridt er at finde de aktuelle auktioner. I Danmark bliver alle tvangsauktioner annonceret på Statstidende og diverse boligportaler. Når du har fundet en interessant ejendom, skal du rekvirere salgsopstillingen hos den advokat, der står for auktionen.
Salgsopstillingen er det vigtigste dokument i handlen. Den indeholder oplysninger om ejendommens stand, restancer, servitutter og lejeforhold. Det er her, du kan se, om der er lejere, du skal overtage, eller om der er store gældsposter til det offentlige, som du risikerer at hæfte for.
Det er afgørende at forstå, at du ikke får en almindelig købsaftale, som du kender det fra en normal hushandel. Salgsopstillingen og auktionsvilkårene udgør det juridiske grundlag, og der er ingen ejerskifteforsikring til at dække skjulte fejl og mangler.
Vi oplever ofte, at købere undervurderer betydningen af de små detaljer i salgsopstillingen. Det kan eksempelvis være indefrosne grundskylder eller ulovlige bygningsindretninger, som du overtager ansvaret for.
Hvorfor er besigtigelsen din vigtigste sikkerhed?
På en tvangsauktion gælder princippet om, at ejendommen købes som beset. Det betyder, at du ikke kan komme efterfølgende og klage over fugt i kælderen, et utæt tag eller defekte installationer. Du har ingen reklamationsret over for den tidligere ejer eller fogedretten.
Derfor bør du altid deltage i den annoncerede fremvisning. Det er en god idé at tage en byggesagkyndig eller en håndværker med, som kan vurdere omfanget af eventuelle skader. De penge, du bruger på rådgivning her, kan være givet godt ud i forhold til at undgå en økonomisk ruin.
Du skal også være opmærksom på, at der sjældent foreligger en tilstandsrapport eller el-installationsrapport. Du handler i blinde, hvis ikke du selv undersøger forholdene grundigt. Det, du ser, er det, du får – inklusive alt indbo og skrammel, som den tidligere ejer måtte have efterladt.
Hvordan sikrer du finansieringen og sikkerhedsstillelsen?
Inden du møder op i fogedretten, skal du have styr på din økonomi. Det er ikke nok at have et lånebevis på selve budsummen. Du skal også kunne betale det såkaldte størstebeløb, som dækker omkostningerne til auktionens gennemførelse, advokatsalær og restancer.
Når du får hammerslag, skal du stille sikkerhed over for fogedretten. Dette kaldes sikkerhedsstillelse og skal typisk falde umiddelbart efter auktionen eller inden for en meget kort frist. Sikkerheden dækker en del af de omkostninger, der ligger ud over dit bud.
Mange banker er tilbageholdende med at finansiere køb på tvangsauktion, fordi de ikke kender ejendommens stand på forhånd. Det er derfor vigtigt, at du har en klar aftale med din bankrådgiver, inden du byder.
Hvad sker der på selve auktionsdagen i fogedretten?
Selve auktionen foregår fysisk i en af landets fogedretter. Det er et offentligt møde, hvor alle kan deltage. Auktionen ledes af en foged, og den advokat, der har begæret auktionen, vil typisk gennemgå de væsentligste forhold fra salgsopstillingen først.
Herefter starter budrunden. Man byder med faste intervaller, og det højeste bud vinder, når der er sagt “tredje gang”. Men selvom du har det højeste bud, er du ikke sikker på at få boligen med det samme. En panthaver eller den tidligere ejer kan kræve en ny auktion.
Hvis der begæres ny auktion, vil den typisk blive afholdt inden for 4-6 uger. I denne periode er dit bud bindende, men du ejer ikke huset endnu. Det skaber en ventetid, som kan være frustrerende, men som er en del af spillets regler ved Danmarks Domstole.
Hvordan får du papir på ejendommen efter købet?
Når du har vundet auktionen endeligt, og fristen for ny auktion er udløbet, skal du have udstedt et auktionsskøde. Dette er dit bevis på, at du er den retmæssige ejer af ejendommen. For at få skødet skal du betale hele auktionsbuddet samt størstebeløbet.
Auktionsskødet skal tinglyses for at sikre din ret over ejendommen. Her skal du betale tinglysningsafgift til staten. Satsen er den samme som ved almindelig handel: 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 % af købesummen (eller den offentlige vurdering, hvis denne er højere).
Det er vigtigt at få slettet de gamle lån og hæftelser, der ikke skal overtages. I modsætning til en normal handel sker dette ikke altid automatisk, og det kræver, at auktionsskødet bliver ekspederet korrekt. Du kan finde de aktuelle satser for tinglysningsafgift ved boligkøb her.
Hvad skal du vide om lejere og beboere?
En af de største jokere ved tvangsauktioner er lejere. Ifølge lejeloven er lejere som udgangspunkt beskyttet, selvom ejendommen sælges på tvangsauktion. Det betyder, at du kan risikere at købe et hus, hvor du ikke selv kan flytte ind, fordi der bor en lejer med en uopsigelig kontrakt.
Disse forhold skal fremgå af salgsopstillingen, men det er dit ansvar at tjekke lejekontrakternes gyldighed. Hvis den tidligere ejer selv bor i ejendommen, har du pligt til at give dem en rimelig frist til at fraflytte, men i yderste konsekvens kan fogeden hjælpe med udsættelse.
Det er vores erfaring, at mange købere glemmer at indregne tid og omkostninger til eventuel udsættelse af beboere. Det kan trække processen ud i flere måneder, før du reelt kan disponere over din nye bolig.
Fra underskrift til fælles ejerskab som ugifte samlevende
Når I som ugifte samlevende har underskrevet en købsaftale, er det første store skridt mod jeres fælles bolig taget. Aftalen fastlægger vilkårene for handlen, men selve den juridiske overdragelse af ejendommen er en efterfølgende og afgørende proces. Det er her, ejerskabet formelt skifter hænder, og jeres rettigheder som nye ejere bliver sikret.
Den centrale del af denne proces er udarbejdelsen af et nyt skøde. Skødet er det officielle dokument, der beviser, hvem der ejer ejendommen. For ugifte par er det afgørende, at skødet afspejler den aftalte ejerfordeling korrekt, for eksempel med en 50/50-fordeling. Dette dokument sikrer jeres adkomst, altså jeres juridiske ret til boligen.
For at skødet bliver juridisk gyldigt, skal det tinglyses digitalt i Tingbogen. Tinglysningen gør jeres ejerskab offentligt kendt og beskytter jer mod tidligere ejers kreditorer og andre krav. I forbindelse med tinglysningen betales en anmeldelsesafgift til staten. Hele denne digitale proces sikrer en korrekt overdragelse af ejendom til samlever, så begge parter er juridisk sikret.
Efter tinglysningen følger de økonomiske afslutninger. En refusionsopgørelse udarbejdes for at fordele udgifter som ejendomsskat, vand og varme korrekt mellem jer og sælger pr. overtagelsesdagen. Samtidig skal eventuelle eksisterende pantebreve fra sælger indfries og aflyses af tingbogen, så I kan få tinglyst jeres egne lån i ejendommen.
Denne strukturerede proces er standard for en almindelig bolighandel og adskiller sig markant fra et boligkøb på tvangsauktion, hvor andre juridiske og praktiske forhold gør sig gældende. Det er også en del af processen at undersøge ejendommens blad i tingbogen for eventuelle byrder eller servitutter, som kan have betydning for jeres fremtidige brug af ejendommen.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
