Debitorskifte på boliglån betyder, at en person træder ind som debitor, mens en anden helt eller delvist træder ud. I praksis skal du skelne mellem långiverens aftale om lånet, den personlige hæftelse, skødet og en eventuel ændring af et tinglyst pantebrev. Først når de relevante spor er gennemført, kan du afgøre, om den tidligere låntager er frigjort.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et debitorskifte på boliglån ændrer, hvem der hæfter som låntager, men skal holdes adskilt fra skødet og en eventuel ændring af tinglyst pant. Den tidligere låntager er først sikkert ude af gælden, når långiverens dokumenter og de relevante registreringer viser det.
- Gældsovertagelsen skal have virkning over for långiveren; tinglysningsloven har et snævert særspor.
- Låneaftale, skøde, pantebrev og underpant skal kontrolleres hver for sig.
- Processen begynder med at identificere alle debitorer, dokumenter og det ønskede resultat.
- Et rent tinglyst debitorskifte på pant i fast ejendom kan udløse en fast afgift på 1.825 kr.; långiverens omkostninger er særskilte.
- Få en skriftlig frigørelse og kontrollér de endelige låne- og tingbogsoplysninger.
Hvad ændrer et debitorskifte?
Debitor er den person eller virksomhed, som skylder pengene og skal opfylde låneaftalen. Ved et debitorskifte ændres denne rolle. Det kan for eksempel ske, når én medejer overtager boligen alene, når en ny medejer kommer ind, eller når en køber skal overtage en eksisterende gældsforpligtelse.
Skiftet ændrer ikke automatisk boligens ejerforhold. Ejerskabet fremgår af den tinglyste adkomst, mens låneansvaret følger gældsforholdet. Du kan derfor godt være registreret som ejer uden at have overtaget et bestemt lån, og et nyt skøde frigør ikke i sig selv en tidligere låntager fra dennes hæftelse.
Er debitorskifte og gældsovertagelse det samme?
Begreberne ligger tæt, men beskriver ikke helt det samme. En gældsovertagelse er aftalen eller det retlige grundlag for, at den nye person overtager gælden. Debitorskiftet er selve ændringen af, hvem der er debitor. I almindelige tilfælde skal ændringen have virkning over for långiveren, før den tidligere debitor er ude af gældsforholdet.
Tinglysningslovens § 39 indeholder et snævert særspor for pantegæld i fast ejendom. Hvis erhververen har overtaget pantegælden efter aftale med overdrageren, pantebrevet udelukker opsigelse alene på grund af ejerskifte, og erhververens adkomst er tinglyst uden betingelser, kan erhververen indtræde, mens overdrageren frigøres. Indtil panthaveren har fået besked og bevis for den nye adkomst, kan den tidligere ejer dog fortsat mødes med krav om ydelser. I andre tilfælde kræver virkningen over for panthaveren en aftale med den nye ejer. Loven fastslår samtidig, at selve gældsovertagelsen ikke behøver at blive tinglyst.
Hvorfor er ejerpantebrevet et særskilt spor?
Et ejerpantebrev er ikke det samme som den aktuelle restgæld på et boliglån. Dokumentet reserverer en prioritetsplads i ejendommen og kan stilles som sikkerhed for et underliggende lån gennem underpant. Derfor kan ændringen af de registrerede roller på ejerpantebrevet og ændringen af låneaftalen være to forskellige handlinger.
Tinglysningsrettens vejledning bruger dokumenttypen debitorskifte til at tilføje en ny debitor eller lade en nuværende debitor udtræde af tinglyst pant. Ved debitorskifte på et ejerpantebrev sker kreditorskiftet automatisk og skal ikke anmeldes særskilt. Dokumentets dato og løbenummer findes i den relevante tingbogsattest, og de krævede roller og underskrifter afhænger af dokumentet og eventuelt underpant.
Hvordan gennemfører du et debitorskifte?
Rækkefølgen bør gøre det muligt at kontrollere både lånet, ejerskabet og den tinglyste sikkerhed:
- Find låneaftalen, de aktuelle låntagere, långiveren og de pantebreve eller underpantsætninger, der knytter sig til boligen.
- Fastlæg det ønskede resultat: Hvem skal fortsætte, hvem skal indtræde, hvem skal frigøres, og skal lånets vilkår eller hovedstol ændres?
- Få långiverens skriftlige beslutning og de dokumenter, der skal gennemføre ændringen, medmindre det konkrete forhold sikkert falder under tinglysningslovens snævre særregel.
- Koordinér et eventuelt ejerskifte med ændringer af tinglyst pant. Skødet, låneaftalen og pantebrevspåtegningen løser hver sin del af forløbet.
- Kontrollér efter gennemførelsen, at långiverens dokumenter, skødet og de relevante tingbogsoplysninger viser det aftalte resultat.
Långiveren kan have egne krav til oplysninger, kreditvurdering, vurdering af boligen og dokumenter. De krav er et særskilt aftale- og kreditspor og må ikke forveksles med Tinglysningsrettens registreringskrav.
Hvad kan debitorskiftet koste?
Omkostningerne afhænger af, hvilke dele der faktisk skal ændres. Långiveren kan kræve betaling for sagsbehandling, nye lånedokumenter eller en vurdering, hvis det følger af den konkrete aftale og proces. Beløbet kan derfor ikke fastslås ud fra ordet debitorskifte alene.
Hvis der alene tinglyses et debitorskifte som en ændring af pant i fast ejendom eller en andelsbolig, angiver Den juridiske vejledning 2026-1 en fast tinglysningsafgift på 1.825 kr. En forhøjelse af det pantsikrede beløb, nyt eller yderligere pant eller ny finansiering kan udløse en anden afgiftsberegning. Afgiften for den tinglyste ændring er desuden noget andet end långiverens egne omkostninger.
Hvordan kontrollerer du, at skiftet er færdigt?
Den sikreste slutkontrol er en skriftlig bekræftelse, der identificerer det konkrete lån og angiver, hvem der hæfter efter hvilken dato. Hvis en person skulle udtræde, skal det fremgå udtrykkeligt, at långiveren har frigjort personen, eller at betingelserne for frigørelse efter den relevante særregel er opfyldt. Kontrollér samtidig, at et ændret skøde og en eventuel pantebrevstinglysning er afsluttet uden et uafklaret resultat.
Illustrativt eksempel: A og B hæfter begge for boliglånet, men B overtager hele boligen. Et skøde med B som eneejer ændrer kun adkomsten. A er fortsat bundet af lånet, indtil gældsforholdet har fået virkning over for långiveren. Hvis långiveren frigør A, men ejerpantebrevet fortsat viser forkerte registrerede roller, skal tinglysningssporet rettes særskilt. Omvendt er en registreret rolleændring på ejerpantebrevet ikke alene bevis for, at A er frigjort fra den underliggende låneaftale.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningslov og aktuelle myndighedsvejledninger om debitorskifte og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: Tinglysningsloven om gældsovertagelse og virkning over for panthaver.
- Tinglysningsretten: Vejledning om debitor- og kreditorskifte på tinglyst pant.
- Skatteforvaltningen: Den juridiske vejledning 2026-1 om afgift ved ændringer af tinglyst pant.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: