Når du arver en ejendom, men har brug for din kærestes økonomi for at kunne blive boende, opstår der ofte juridiske udfordringer. Det er ikke altid muligt for din kæreste at købe sig ind på de samme gunstige vilkår, som du selv kan overtage huset på. Her gennemgår vi mulighederne for at løse situationen bedst muligt.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Kan min kæreste købe halvdelen direkte fra dødsboet?
Det korte svar er desværre nej, hvis I ønsker at benytte den lave offentlige vurdering. Et dødsbo kan normalt ikke sælge en ejendom – eller en halvpart af den – til en “fremmed” til en underpris. Din kæreste betragtes juridisk som en fremmed i forhold til din mors dødsbo, uanset hvor længe I har dannet par.
Hvis boet sælger halvdelen direkte til din kæreste, skal det ske til markedsprisen. Det vil sige den pris, som huset ville kunne sælges for til en tredjepart i fri handel. Hvis I forsøger at sælge til hende til en kunstigt lav pris, vil Skattestyrelsen kunne betragte differencen som en skattepligtig indkomst eller gave, hvilket kan blive en dyr fornøjelse.
Du har derimod som arving en særlig retsstilling. Du kan ofte udtage ejendommen fra boet til en værdi, der svarer til den offentlige ejendomsvurdering minus 20 procent. Denne regel gælder dog kun for dig som arving og ikke for din samlever.
Vi oplever ofte, at par tror, de kan “dele” arvereglerne, men juraen skelner skarpt mellem arvinger og samlevere. Det betyder, at I skal tænke i en to-trins-model for at få ejerskabet på plads på den mest økonomiske måde.
Løsningen er typisk, at du først overtager hele huset fra dødsboet. Da du er arving, kan du gøre brug af muligheden for at udtage huset til den lave vurdering, forudsat at denne værdi ikke afviger væsentligt fra handelsværdien, og at Skattestyrelsen accepterer det i den konkrete sag.
Når du først står som eneejer af huset, kan du efterfølgende sælge halvdelen videre til din kæreste. Her skal I dog være meget opmærksomme på reglerne om gaveafgift. Hvis du sælger halvdelen til hende billigere end markedsprisen, vil det blive betragtet som en gave.
Der er dog en vigtig undtagelse. Hvis I har haft fælles bopæl i mindst to år, kan I i visse tilfælde overdrage aktiver mellem jer med færre skattemæssige konsekvenser, men hovedreglen er, at salg mellem ugifte skal ske på markedsvilkår for at undgå skattesmæk.
Det er derfor afgørende, at I får regnet på, om det bedst kan betale sig at handle til markedspris, eller om I opfylder betingelserne for en mere lempelig overdragelse. Det kan være en god idé at søge rådgivning, så I ikke ender med en uventet regning fra Skat.
Kan jeg låne penge af min kæreste til at købe huset?
Hvis din kæreste har pengene, men ikke umiddelbart kan komme på skødet uden skattemæssige problemer, kan I lave en lånekonstruktion. Din kæreste kan låne dig det beløb, du mangler for at kunne udtage huset fra boet.
Dette bør formaliseres gennem et gældsbrev. På den måde sikrer I, at pengene juridisk set er et lån og ikke en gave. I kan selv aftale, om lånet skal være rentefrit, eller om der skal betales renter. Det giver dig likviditeten til at få huset ud af boet i dit navn alene i første omgang.
Når du står som ejer, kan I senere gennemføre salget af den halve ejendom til hende, når I har fået klarlagt den korrekte værdiansættelse. Det er en model, der kræver tillid, men med et korrekt udformet gældsbrev ved lån i familien eller mellem samlevere, er begge parter sikret, hvis forholdet skulle briste, inden hun kommer på skødet.
Det er vores erfaring, at klare papirer fra start forhindrer mange konflikter senere. Det er vigtigt, at lånet er reelt, og at der er en reel tilbagebetalingspligt, selvom I måske aftaler, at gælden senere skal modregnes, når hun køber halvdelen af huset.
Hvilken fordel giver det at blive gift i denne situation?
Hvis I vælger at gifte jer, ændres jeres juridiske muligheder. Ægtefæller må nemlig give hinanden gaver afgiftsfrit. Det betyder, at du kan udtage huset fra dødsboet til den lave vurdering og derefter overdrage halvdelen til din ægtefælle uden at skulle bekymre dig om gaveafgift.
I et ægteskab kan du i princippet forære din ægtefælle halvdelen af huset dagen efter, du har overtaget det. Det kræver blot, at der oprettes en ægtepagt om gave, hvis det er en ren foræring, eller at I laver en almindelig overdragelse, hvis hun betaler for sin andel.
Dette er ofte den mest “drastiske” men også mest effektive løsning rent økonomisk, hvis I alligevel har planer om en fælles fremtid. Det sparer jer for diskussioner med Skattestyrelsen om handelsværdier ved salget mellem jer.
Husk dog, at ægteskab også har betydning for jeres formueforhold generelt, herunder arv og ægtefælle regler, som I bør sætte jer ind i, før I går på rådhuset alene af økonomiske årsager.
Hvad koster det i tinglysningsafgift?
Når man handler fast ejendom, kommer man ikke uden om statens tinglysningsafgift. I jeres tilfælde kan der blive tale om at betale afgift to gange, hvis I vælger to-trins-modellen.
Først skal du betale tinglysningsafgift, når du overtager huset fra dødsboet. Da du er arving (og ikke efterlevende ægtefælle), skal der betales fuld afgift. Det er et fast beløb på 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen (eller den offentlige vurdering, hvis den er højere). Du kan læse mere om satserne på Tinglysning.dk.
Når du derefter sælger halvdelen videre til din kæreste, skal der igen tinglyses et skøde. Her skal der betales en ny afgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af den pris, hun betaler for sin halvdel. Det er en omkostning, I skal regne ind i jeres budget.
Hvis I vælger at blive gift, er afgiften ved overdragelsen mellem jer lidt anderledes beregnet, men grundbeløbet på 1.850 kr. skal altid betales ved enhver ændring af skødet.
Hvorfor er en samejeoverenskomst vigtig for ugifte?
Når I ender med at eje huset sammen uden at være gift, løber I en risiko, som mange overser. I arver ikke hinanden automatisk, og I har ikke fælleseje. Hvis I går fra hinanden, gælder der ingen faste regler for, hvordan huset skal deles, eller hvem der har ret til at blive boende.
Derfor anbefaler vi altid, at ugifte par får lavet en samejeoverenskomst. Det er et juridisk dokument, der fungerer som en “køreplan” for jeres fælles ejerskab. Her aftaler I på forhånd, hvad der skal ske ved samlivsophør.
I kan for eksempel aftale, hvordan prisen på huset skal fastsættes, hvis den ene vil købe den anden ud. I kan også sikre, at I er enige om fordelingen af udgifter til vedligeholdelse og lån, mens I bor der.
Uden en sådan aftale ser vi desværre ofte, at hvordan sikrer jeg at huset er mit ved en skilsmisse eller brud bliver en opslidende kamp. En samejeoverenskomst skaber tryghed for jer begge og sikrer, at jeres investering i mors gamle hus ikke ender i konflikt.
Hvad skal I være opmærksomme på ved renovering?
Hvis I planlægger at renovere huset, inden din kæreste officielt er medejer, skal I være påpasselige. Hvis hun bruger sine penge på at forbedre et hus, som du ejer alene, risikerer hun at miste pengene, hvis I går fra hinanden inden overdragelsen.
Juridisk set tilfalder forbedringer på en fast ejendom ejeren af ejendommen. Det betyder, at hendes investering i nyt køkken eller tag bliver din ejendom. Uden klare skriftlige aftaler kan det være svært for hende at få pengene retur.
Også her kan et gældsbrev være relevant, indtil ejerskabet er delt. Alternativt bør I vente med de store investeringer, til I begge står på skødet. Det giver den reneste linje og sikrer, at I begge får del i den værdistigning, som renoveringen medfører.
Skal I overdrage bolig til barn?
Mange vælger at overdrage en ejendom, eksempelvis et forældrekøb eller sommerhus, til næste generation. Ved en familiehandel kan I ofte handle til en fordelagtig vurdering, men det kræver et specifikt skøde for at overholde skattereglerne.
