En tilstandsrapport hjælper dig med at vurdere husets skader og behovet for yderligere undersøgelser før købet. Den er hverken en garanti for et fejlfrit hus eller et tilbud på reparationer. Brug rapporten sammen med forsikringsvilkårene og dine egne undersøgelser, så du kender både de beskrevne problemer og de spørgsmål, der stadig mangler svar.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Tilstandsrapporten hjælper dig med at afklare husets skader før købet, men garanterer ikke et fejlfrit hus. Brug den sammen med undersøgelser, reparationspriser og forsikringsvilkår.
- Eftersynet er som udgangspunkt visuelt og omfatter ikke alle skjulte forhold.
- Farverne beskriver skadens alvor og tidshorisont, ikke prisen på udbedring.
- Afklar spørgsmålstegn og ikke undersøgte bygningsdele. Tagets oplyste restlevetid bygger på tabeller.
- Indhent afgrænsede undersøgelser og priser, og få aftaler om reparationer eller forbehold skrevet ind i købsaftalen.
- Kontrollér rapportens alder ved modtagelsen og forsikringens undtagelser. Sælger kan være fritaget for ansvar, selv om du fravælger forsikringen.
Hvad har den bygningssagkyndige undersøgt?
En beskikket bygningssagkyndig gennemgår huset for skader og tegn på skader. Vurderingen tager udgangspunkt i tilsvarende, intakte bygninger af samme alder. Et ældre hus bliver altså ikke målt mod et nybygget hus.
Eftersynet er som udgangspunkt visuelt med enkle hjælpemidler og orienterende målinger. Den sagkyndige åbner ikke konstruktioner, medmindre andet er aftalt. Du kan derfor ikke slutte, at skjulte dele er fejlfri, blot fordi rapporten ikke nævner en skade.
Rapporten omfatter heller ikke almindelig vedligeholdelsesstand, sædvanligt slid eller en fuldstændig kontrol af bygningens lovlighed, selv om åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen indgår. Elinstallationernes funktion og lovlighed behandles i elinstallationsrapporten. Skal du eksempelvis bruge et kælderrum til beboelse, kræver det en særskilt afklaring; en skadefri beskrivelse af rummet afgør ikke spørgsmålet.
Farverne viser alvoren, men ikke prisen
Læs både symbolet og beskrivelsen ud for hver skade. I myndighedens forklaring af rapportens symboler indgår økonomi ikke i vurderingen:
- Grå angiver mindre alvorlige skader uden betydning for bygningens eller bygningsdelens funktion.
- Gul angiver alvorlige skader, som vil føre til funktionssvigt på længere sigt og kan skade andre bygningsdele.
- Rød angiver kritiske skader med funktionssvigt allerede nu eller på kort sigt. Andre bygningsdele kan også blive eller være skadet.
- Et spørgsmålstegn angiver et muligt skadeforhold, som kræver nærmere undersøgelse.
Du kan ikke beregne et renoveringsbudget ved at tælle markeringerne. Bed i stedet en relevant fagperson forklare skadens årsag, omfang, mulige følgevirkninger og behovet for udbedring. Indhent derefter en pris på en beskrevet opgave, så det fremgår, hvad arbejdet omfatter.
Tre oplysninger, der kræver forskellige opfølgninger
Et spørgsmålstegn betyder, at du mangler en afklaring af, om der er en skade. Spørg den sagkyndige, hvilken undersøgelse der kan afklare forholdet, og aftal med sælger, hvordan fagpersonen får adgang. Køber du uden afklaring, overtager du en uafklaret risiko.
En bygningsdel, der ikke kunne undersøges, giver et andet problem: Rapporten giver ikke et undersøgelsesresultat for den del. Find begrundelsen, og afklar, om en ny besigtigelse er mulig. En utilgængelig krybekælder bliver ikke undersøgt, blot fordi resten af huset er gennemgået.
Tagets oplyste restlevetid er derimod baseret på tabeller om alder og materialer. Den er ikke en konkret vurdering af netop dit tags holdbarhed. Se derfor også efter skader i tagafsnittet og få tagets aktuelle tilstand vurderet, hvis den har betydning for dit budget.
Læs desuden sælgeroplysningerne. Oplysninger om tidligere vandindtrængning eller reparationer kan give dig konkrete spørgsmål til undersøgelsen. Bed om dokumentation for udført arbejde, hvis sælger oplyser, at et tidligere problem er løst.
Fra bemærkning til budget og købsvilkår
En brugbar afklaring forbinder det tekniske problem med det arbejde, du faktisk kan få udført. En pris uden beskrivelse af årsagen og arbejdets omfang giver et svagt grundlag for at vurdere købet. Du kan bruge denne rækkefølge:
- Notér rapportens punktnummer, placering og det spørgsmål, du ønsker afklaret.
- Aftal undersøgelsens omfang, adgang og betaling med de relevante parter. Afklar særskilt tilladelse, hvis konstruktioner skal åbnes.
- Få fagpersonens resultat på skrift, herunder hvad undersøgelsen fortsat ikke kan afgøre.
- Indhent et tilbud eller overslag på udbedringen med oplysning om forudsætninger og undtagelser.
- Sammenhold resultatet med forsikringsvilkårene og afgør, om du vil forhandle pris, reparation eller et konkret forbehold.
Mulige udgifter er købers egen byggetekniske gennemgang, supplerende undersøgelser og selve reparationen. Bed om at få oplyst, om prisen også omfatter adgang, åbning og retablering. Beløbene afhænger af det konkrete hus og opgaven; rapportens farver giver ikke en takst.
Et fiktivt eksempel: Rapporten nævner mulig fugt ved et badeværelse. Et tilbud på nye overflader afklarer ikke nødvendigvis, hvorfor fugten er der. Før du bruger tilbuddet i dit budget, kan du få undersøgt årsagen og afklaret, om opgaven også omfatter skjulte skader. Viser undersøgelsen, at problemet er afgrænset, bliver beslutningsgrundlaget et andet end ved et fortsat ukendt omfang.
Hvis afklaringen skal ske efter din underskrift, kan du få hjælp til et konkret forbehold i købsaftalen. Et rådgiverforbehold skal læses efter sin ordlyd og frist. Aftal præcist, hvilken undersøgelse der skal udføres, hvornår resultatet skal foreligge, og hvad resultatet skal betyde for handlen.
Rapporten og forsikringen løser forskellige opgaver
Tilstandsrapporten er kun en del af huseftersynsordningen. Ved en almindelig hushandel kan sælger som udgangspunkt undgå ansvar for bygningens fysiske mangler, når lovens krav om rapporter, forsikringsoplysning, betalingsløfte og oplysning om retsvirkningen er opfyldt. Det gælder også, hvis du fravælger forsikringen.
Undtagelser omfatter blandt andet garanti, svig og grov uagtsomhed. Uden ejerskifteforsikring kan du desuden påberåbe dig forhold opstået efter rapporternes udarbejdelse eller fornyelse. Ansvar for eksempelvis grunden eller visse ulovlige bygningsforhold forsvinder heller ikke med rapporten; ulovlige installationer følger dog andre regler.
Din ejerskifteforsikring har sit eget dækningsomfang. Efter minimumsreglerne er forhold nævnt i rapporten som udgangspunkt undtaget, medmindre de er klart forkert beskrevet. Det kræver en beskrivelse, som ikke giver mulighed for at forstå forholdets reelle karakter, omfang eller betydning. Der kan også være konkrete forbehold for bestemte bygningsdele.
Du bør derfor sammenholde hver væsentlig bemærkning med forsikringstilbuddet. Få selskabets skriftlige afklaring, hvis et forbehold er uklart. Kontrollér også undtagelserne for bygninger, der ikke er undersøgt, og bygningsdele, som rapporten beskriver som gjort utilgængelige. Manglende omtale af en skade er ikke i sig selv et løfte om dækning.
Kontrollér datoerne, før du afgiver tilbud
For at have lovens virkning skal tilstandsrapporten være udarbejdet eller fornyet mindre end seks måneder før den dag, du modtager den. For elinstallationsrapporten er grænsen mindre end ét år. Rapportens alder skal derfor kontrolleres ved modtagelsen, ikke alene mod overtagelsesdatoen.
Dokumenterne og de nødvendige oplysninger skal være modtaget før aftalen, senest før det købstilbud, sælger accepterer. Når der fremlægges et forsikringstilbud, skal sælgers skriftlige, bindende løfte om mindst halvdelen af den tilbudte præmie også foreligge rettidigt. Betaling forudsætter, at du tegner en kvalificerende forsikring.
Gem dokumentversionerne og datoen for modtagelsen. Er rapporten for gammel, må behovet for fornyelse af tilstandsrapporten afklares. Gennemgå til sidst købsaftalen punkt for punkt mod de aftaler, du har indgået om undersøgelser og reparationer, herunder hvem der skal gøre hvad og hvornår.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom samt disse officielle kilder:
- Bekendtgørelsen om beskikkede bygningssagkyndige og tilstandsrapporter med senere ændringer.
- Bekendtgørelsen om ejerskifteforsikringers minimumsdækning med senere ændringer.
- Erhvervsstyrelsens vejledning om skadesymboler på Sik.dk og Boligejer.dk’s vejledninger om tilstandsrapport, huseftersyn og aftalefasen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: