Fordringshavermora betyder, at en forpligtelse ikke kan opfyldes på grund af forhold hos den, der skal modtage ydelsen. Ved betaling i en bolighandel er spørgsmålet, om modtagerens forhold hindrer en betaling, som ellers kan gennemføres korrekt. Det kan påvirke rentekravet og give mulighed for frigørelse ved deponering.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Fordringshavermora opstår, når modtagerens forhold hindrer korrekt opfyldelse af en forpligtelse. Ved pengekrav i en bolighandel kan det få betydning for renter og muligheden for frigørende deponering.
- Hindringen skal ligge på modtagersiden.
- Rentestop gælder ikke automatisk for enhver forsinkelse.
- Frigørende deponering kræver, at lovens betingelser er opfyldt.
- Almindelig deponering af købesum er et andet forhold.
Hvem er fordringshaveren i en bolighandel?
Fordringshaveren er den, der har krav på den konkrete ydelse. Ordet kreditor bruges om samme rolle, og fordringshavermora kaldes også kreditormora. Den anden part er skyldneren, som skal betale eller levere. Roller skal fastlægges for hver enkelt forpligtelse.
Sælger er eksempelvis modtager af købesummen. En godkendt refusionsopgørelse kan derimod vise, at sælger skal betale et beløb tilbage til køber. For netop dette beløb er køber fordringshaver. Det afgørende er derfor ikke, hvem der samlet set er køber eller sælger, men hvem der skal modtage den betaling, som er hindret.
Begrebet bruges også om andre ydelser end penge. Her er fokus på pengekrav i ejerboligforhold, fordi reglerne om renter og frigørende deponering knytter sig til denne del af parternes forhold. Problemer med fysisk overtagelse af en bolig kræver en særskilt vurdering og kan ikke afgøres alene efter betalingsreglerne.
Hvad skal hindringen bestå i?
Det er ikke nok, at modtageren er langsom til at svare på en besked. Modtagerens forhold skal faktisk hindre den korrekte opfyldelse. Om betalingen kunne gennemføres på det aftalte tidspunkt og på den aftalte måde, må derfor undersøges konkret.
Et tænkt eksempel er en aftalt refusionssaldo, hvor betaleren har beløbet klar, men modtageren afviser en korrekt tilbudt betaling. Situationen er anderledes, hvis betaleren mangler pengene eller tilbyder at betale på vilkår, som modtageren ikke skal acceptere. Her kan betalingsproblemet ikke uden videre henføres til fordringshaveren.
Ved en bolighandel skal købsaftalens betalingsplan, godkendte opgørelser og skriftlige betalingsinstrukser læses sammen. En besked om, at pengene ikke er kommet frem, viser kun resultatet. Den fortæller ikke, hvilken part eller hvilken konkret omstændighed der skabte hindringen.
Hvilken betydning har det for renter?
Rentelovens § 4 bestemmer, at der ikke skal betales rente, mens fordringshaverens forhold hindrer betaling. Bestemmelsen gælder også, selv om der er aftalt forrentning før betalingsfristens udløb. Rentelovens almindelige forbehold for andre lovregler og aftaler skal dog indgå i vurderingen af det konkrete krav.
Reglen er knyttet til den periode, hvor hindringen består. Du bør derfor kunne beskrive både dens begyndelse og dens ophør. At der på et tidspunkt har været en hindring, fritager ikke i sig selv betaleren for renter i enhver senere periode.
Der er også en særlig begrænsning: Hvis rimelig hensyntagen til modtageren efter hindringens karakter kræver, at pengene sættes i bank, skal betaleren afregne det afkast, der ville være opnået. Rentestoppet er dermed ikke en ubetinget ret til at beholde enhver økonomisk fordel ved pengene.
Hvornår kan deponering frigøre betaleren?
Deponeringslovens § 1 giver adgang til at deponere penge eller værdipapirer med frigørende virkning, hvis modtagerens forhold forhindrer opfyldelse. Betaleren bliver da stillet, som om forpligtelsen var opfyldt. Der er også adgang, hvis modtageren undlader at opfylde en betingelse, betaleren lovligt kan kræve opfyldt først.
Loven omfatter desuden begrundet tvivl om, hvem der har ret til beløbet, når usikkerheden ikke kan bebrejdes betaleren. Det er en særlig situation, som ikke må forveksles med, at betaleren blot er uenig i, om der overhovedet skyldes penge. En uenighed om et krav er ikke i sig selv en betalingshindring på modtagersiden.
Frigørende deponering kræver mere end at flytte pengene til en anden konto. Beløbet skal deponeres til fordel for den berettigede med oplysning om, hvilket skyldforhold det vedrører. Deponeringen skal ske i Nationalbanken eller et pengeinstitut, som har den nødvendige tilladelse og fungerer som deponeringssted.
Modtageren skal så vidt muligt underrettes. Manglende underretning kan medføre ansvar for det tab, undladelsen skaber. Tager betaleren forbehold om at kunne kræve pengene tilbage, får deponeringen ikke lovens frigørende virkning. Dokumentets vilkår er derfor afgørende, også selv om banken kalder kontoen en deponeringskonto.
Er almindelig deponering af købesum det samme?
Nej. Den normale deponering i en bolighandel indgår i købsaftalens ordning for sikker betaling. Pengene kan afvente, at betingelserne for frigivelse er opfyldt, herunder forhold om tinglysning og overtagelse. Dette aftalte forløb dokumenterer ikke i sig selv fordringshavermora.
Boligejer.dk beskriver berigtigelsen som den praktiske gennemførelse af udvekslingen mellem køber og sælger. Derfor skal manglende betaling, aftalt tilbageholdelse og manglende frigivelse holdes adskilt. En sælger, som endnu ikke har fået beløbet frigivet, kan ikke alene af den grund anses for at have hindret købers betaling.
Hvilke oplysninger belyser situationen?
Start med den konkrete forpligtelse og hændelsesforløbet. Relevante dokumenter er:
- aftalen eller den godkendte opgørelse, der fastlægger beløbet
- betalingsfristen og de aftalte betingelser
- betalingsinstrukser, bankmeddelelser og dokumentation for betalingsforsøg
- korrespondance om modtagerens afvisning eller anden hindring
- vilkår og underretning, hvis frigørende deponering overvejes.
Materialet skal belyse årsagen til hindringen og dens varighed. Et muligt rentestop og en mulig frigørelse ved deponering er to forskellige juridiske spørgsmål. At rentekravet begrænses, betyder ikke automatisk, at selve gælden er betalt eller bortfaldet.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på reglerne om kreditorhindringer og frigørende deponering samt den officielle beskrivelse af betalingsforløbet ved bolighandel.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: