En ansvarsfraskrivelse er et aftalevilkår, der begrænser eller udelukker et ansvar, som ellers ville gælde. Ved boligkøb kan vilkåret placere risikoen for et bestemt forhold hos køber. Virkningen afhænger af ordlyden, aftalens sammenhæng og de regler, som parterne ikke må fravige.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En ansvarsfraskrivelse begrænser eller udelukker et ellers gældende ansvar. Ved boligkøb afhænger virkningen af den konkrete tekst og lovens grænser.
- Klausulen skal afklare, hvilket forhold og hvilken risiko den omfatter.
- Generelle forbehold kan ikke uden videre erstatte huseftersynsordningen.
- En skadeoplysning er ikke nødvendigvis et ubegrænset afkald på krav.
- En underskrift gør ikke automatisk et urimeligt vilkår gyldigt.
- Sammenhold købsaftale, tillæg og oplysninger med det konkrete krav.
Hvilket ansvar flytter en ansvarsfraskrivelse?
Begrebet beskriver en juridisk funktion: En part forsøger gennem aftalen at afgrænse, hvad modparten senere kan kræve. I købsaftalen om en ejerbolig kan det eksempelvis angå en konkret beskrevet skade, som sælger ikke skal hæfte for. Du skal derfor kunne udpege både det berørte forhold og den retsvirkning, parterne har aftalt.
En oplysning og en ansvarsfraskrivelse er ikke nødvendigvis det samme. Sætningen om, at der er set fugt i et rum, beskriver et faktisk forhold. Et yderligere vilkår om, hvem der bærer risikoen for den beskrevne fugt, regulerer parternes ansvar. Oplysningerne kan have betydning for købers krav, men man bør ikke læse enhver skadebeskrivelse som et ubegrænset afkald.
Et aftalt prisnedslag besvarer heller ikke alene, hvor omfattende en risiko køber har overtaget. Det kræver, at prisændringen og den vedtagne tekst læses sammen. En efterfølgende uenighed kan netop handle om, hvorvidt aftalen omfattede en bestemt skade eller også dens endnu ukendte årsager og følger.
Hvorfor er et generelt forbehold ikke nok?
Ved bolighandler omfattet af huseftersynsreglerne sætter boligkøbslovens § 21 a en særlig grænse. Sælger kan ikke gøre almindelige forbehold om fysiske mangler gældende over for køber, i det omfang samme beskyttelse kunne være opnået ved at følge huseftersynsordningens fremgangsmåde. En generel tekst om, at køber overtager alle fejl, kan derfor ikke uden videre erstatte ordningen.
Lovens afgrænsning er en del af reglen. Den gælder købsaftaler inden for kapitlets anvendelsesområde, som tager udgangspunkt i ejendommens brug eller bestemmelse til beboelse. Ubebyggede grunde og grunde med bygninger under opførelse er udtrykkeligt undtaget. Du kan derfor ikke overføre præcis samme begrundelse til enhver handel med fast ejendom.
At den særlige regel ikke gælder i en bestemt handel, gør dog ikke automatisk ethvert forbehold gyldigt. Aftalens vedtagelse, fortolkning og almindelige gyldighedsregler skal stadig undersøges. Betegnelser som »som beset« eller »uden ansvar« er således begyndelsen på vurderingen, ikke dens resultat.
Hvad kendetegner en konkret fraskrivelse?
Boligejers vejledning om salg fremhæver, at en fraskrivelse skal beskrive problemet konkret og udførligt. For dig som køber er det centrale, om teksten gør den overtagne risiko forståelig. En løs henvisning til »ejendommens alder« fortæller mindre end en beskrivelse af et bestemt kendt forhold og det ansvar, som aftalen angår.
Illustrativt og fiktivt eksempel: I en handel beskrives tilbagevendende fugt ved én bestemt kældervæg. Parterne aftaler en konkret ansvarsfordeling for netop dette forhold. Senere konstateres en anden skade i taget. Klausulen kan ikke alene på grund af overskriften »ansvarsfraskrivelse« læses som en aftale om alle husets skader. Rækkevidden må findes i den konkrete tekst og oplysningerne ved handlen.
Er den senere skade derimod en følge af det beskrevne fugtproblem, bliver afgrænsningen vanskeligere. Da må det undersøges, hvad beskrivelsen omfattede, hvilke oplysninger der blev givet, og om de relevante følger var omfattet af aftalen. Eksemplet viser fortolkningsspørgsmålet; det afgør ikke på forhånd, hvem der skal betale.
Hvordan adskiller det sig fra huseftersynsordningen?
En konkret ansvarsfraskrivelse bygger på parternes aftale. Huseftersynsordningens særlige virkning følger derimod af boligkøbslovens § 2, når betingelserne er opfyldt. Blandt andet skal køber modtage rapporterne og de krævede forsikringsoplysninger rettidigt, og sælger skal oplyse om retsvirkningen. Ved et forsikringstilbud kræves også det foreskrevne skriftlige betalingstilsagn.
Ordningens ansvarsfritagelse er afgrænset. Loven bevarer blandt andet muligheden for at påberåbe sig en mangel, som sælger har garanteret imod, samt svig og grov uagtsomhed. Forhold ved grunden og visse ulovlige forhold kræver også særskilt vurdering. En formulering om, at ordningen anvendes, betyder derfor ikke, at sælger er fri for ethvert krav.
Købers eventuelle forsikringsdækning er endnu et spørgsmål. En aftale mellem køber og sælger gør ikke i sig selv et forhold dækket af en ejerskifteforsikring. Her skal du læse den tegnede police og dens vilkår. Klausulen, lovens ansvarsfritagelse og forsikringen har forskellige retsgrundlag.
Kan en underskrevet klausul tilsidesættes?
Ja. Efter aftalelovens § 36 kan en aftale ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Vurderingen omfatter aftalens indhold, forholdene ved indgåelsen og senere omstændigheder. At du har underskrevet, afslutter derfor ikke nødvendigvis spørgsmålet.
Der findes desuden særlige regler for forbrugeraftaler. Et urimeligt vilkår, som opfylder lovens nærmere betingelser og ikke har været individuelt forhandlet, skal helt tilsidesættes. Det kan ikke blot omskrives til en mindre byrdefuld version. Reglen betyder ikke, at enhver fraskrivelse i en bolighandel automatisk er ugyldig.
Ved en konkret uenighed bør du samle købsaftale, tillæg, skadebeskrivelser og korrespondance. Markér den præcise risiko, som vilkåret angår, og hold den op mod det fremsatte krav. Så kan vurderingen skelne mellem et forhold uden for klausulen, en omfattet risiko og et vilkår, der ikke kan håndhæves.
Fagligt grundlag og kilder
- Boligkøbsloven: ansvarsfritagelse og almindelige forbehold
- Aftaleloven: aftalevilkår og ugyldighed
- Ændringslov om urimelige forbrugervilkår
- Boligejer: konkrete ansvarsfraskrivelser i købsaftalen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: