Aftalefrihed er det juridiske udgangspunkt, at parter kan indgå aftaler og fastlægge deres indhold inden for lovens grænser. Ved en bolighandel giver det blandt andet plads til at aftale pris, overtagelse og særlige vilkår. Princippet betyder ikke, at enhver bestemmelse bliver gyldig, blot fordi begge parter underskriver.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Aftalefrihed giver parterne mulighed for at fastlægge deres aftale inden for lovens grænser. Ved bolighandel kan pris og overtagelse forhandles, mens visse beskyttelsesregler ikke kan underskrives væk.
- Et forslag er ikke automatisk et vedtaget vilkår.
- Nogle lovregler kan fraviges, andre beskytter en part ufravigeligt.
- En standardtekst er aftaletekst, ikke lov.
- En gyldig aftale kan ikke ensidigt ændres med henvisning til aftalefrihed.
Hvad omfatter aftalefriheden?
Aftalefriheden giver parterne et retligt råderum til at tilpasse aftalen til deres situation. En køber og sælger kan eksempelvis have forskellige ønsker om overtagelsesdagen eller om, hvilke nærmere beskrevne ting der skal følge med boligen. Disse spørgsmål kan de som udgangspunkt regulere gennem deres aftale.
Råderummet er forskelligt fra et krav på at få sit eget forslag accepteret. Et ønske fra køber bliver ikke et aftalevilkår alene ved at være sendt til sælger. Det samme gælder en ændring, som sælger ønsker at føje til et allerede forhandlet udkast. Man skal kunne fastslå, hvad parterne faktisk har vedtaget.
Aftalelovens regler om tilbud og accept er en del af den juridiske ramme. Princippet om aftalefrihed angår mulighederne for at aftale, mens reglerne om aftaleindgåelse hjælper med at afgøre, om parterne har bundet sig. De spørgsmål bør holdes adskilt, når en besked, et udkast eller en underskrift vurderes.
Nogle lovregler kan fraviges, andre kan ikke
En lovregel kan fungere som en standardløsning, der gælder, hvis parterne ikke har aftalt andet. Aftalelovens § 1 fastslår eksempelvis, at lovens regler om tilbud og accept anvendes, hvis andet ikke følger af tilbuddet, svaret eller relevant sædvane. Det viser, at loven selv kan give plads til en anden aftalt ordning.
Andre regler beskytter en part på en måde, som ikke kan sættes til side ved aftale. Her er det vigtigt at læse, hvem beskyttelsen gælder for, hvilke aftaler den omfatter, og i hvilken retning en ændring er forbudt. At en regel ikke må fraviges til skade for køber, er ikke det samme som et forbud mod enhver ændring.
Ved boligkøb kan man derfor ikke afgøre et vilkårs holdbarhed ud fra formuleringen »vi har aftalefrihed«. Først skal den relevante lovregel findes. Derefter undersøges, om den giver parterne et valg, opstiller en minimumsbeskyttelse eller helt udelukker den ønskede ordning.
Fortrydelsesret viser en grænse i praksis
Boligkøbslovens § 21 bestemmer, at reglerne om fortrydelsesret ved køb af fast ejendom ikke kan fraviges til skade for køberen. Bestemmelsen gælder inden for kapitlets anvendelsesområde. Det omfatter blandt andet almindelige køb af ejerbolig til købers egen beboelse, mens loven har udtrykkelige undtagelser.
Et vilkår, hvor køber på forhånd giver afkald på en fortrydelsesret, som loven giver, bliver derfor ikke virksomt alene på grund af underskriften. Boligejers officielle vejledning understreger tilsvarende, at køberen ikke kan fraskrive sig retten ved en aftale med sælger. Fortrydelsesrettens egne betingelser skal dog stadig opfyldes, når den bruges.
Et aftalt rådgiverforbehold er noget andet. Det reguleres af den konkrete formulering, og det kan eksistere ved siden af den lovbestemte ret. At parterne har aftalt et forbehold, betyder derfor hverken, at lovens beskyttelse forsvinder, eller at de to muligheder har samme frister og vilkår.
Underskriften gør ikke alle vilkår rimelige
Aftalelovens § 36 giver adgang til at ændre en aftale eller tilsidesætte den helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Der skal foretages en konkret vurdering. Aftalens indhold, indgåelsen og senere omstændigheder kan indgå.
Det er endnu en grænse for aftalefriheden, men ikke en generel mulighed for at fortryde et dårligt køb. En efterfølgende uenighed med modparten gør heller ikke i sig selv et vilkår urimeligt. Vurderingen af den mulige begrænsning skal knyttes til aftalen og de relevante omstændigheder.
Standardvilkår og individuelle aftaler
En standardtekst kan være praktisk, fordi den samler tilbagevendende vilkår. Den er dog stadig aftaletekst. Det er ikke dokumentets layout eller overskrift, der giver vilkårene status som lov. Parterne skal undersøge, hvad teksten betyder i netop deres handel, og hvilke individuelle tilføjelser der er vedtaget.
Boligejer beskriver, at købsaftalen kan bestå af både individuelle vilkår, standardbetingelser og salgsopstilling. Det gør det relevant at læse dokumenterne samlet. Hvis en særlig aftale er vigtig for beslutningen, bør den fremgå tydeligt af aftalegrundlaget, så den ikke alene bygger på forskellige erindringer om en samtale.
Et fiktivt eksempel er, at køber og sælger aftaler en anden overtagelsesdag end den, der stod i det første udkast. Det er en almindelig anvendelse af aftalefriheden, når ændringen er vedtaget. Et samtidigt vilkår om, at køber opgiver en lovbestemt beskyttelse, må derimod prøves mod den relevante regel. De to ændringer kan ikke godkendes ud fra samme argument.
Frihed til at aftale er også binding
Når en gyldig aftale er indgået, kan en part ikke ensidigt ændre dens indhold blot med henvisning til aftalefrihed. Et nyt ønske om overtagelse, pris eller fordeling af en opgave må have et grundlag i aftalen, loven eller en ny aftale mellem parterne.
Ved gennemgang af et vilkår er tre spørgsmål derfor nyttige: Er vilkåret faktisk vedtaget, må parterne aftale netop dette, og hvordan hænger det sammen med resten af dokumenterne? Gem den endelige købsaftale og eventuelle daterede tillæg. Det gør det muligt at skelne et forhandlingsønske fra en bindende ændring og en lovbestemt grænse.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven – aftaleindgåelse og grænser for aftalevilkår
- Boligkøbsloven – beskyttelse, som ikke kan fraviges til skade for køber
- Boligejer – individuelle vilkår og standardbetingelser
- Boligejer – fortrydelsesret og aftalte forbehold
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: