En proformaaftale er en tilsyneladende aftale, som parterne er enige om ikke skal have den virkning, den udadtil giver indtryk af. Den kaldes også en aftale på skrømt. Ved fast ejendom kan spørgsmålet være, om en beskrevet overdragelse af en bolig er reel, eller om dokumentet alene skaber et indtryk af ejerskifte.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En proformaaftale er en tilsyneladende aftale, som parterne ikke vil give den virkning, teksten foregiver. Ved en boligoverdragelse skal både den fælles hensigt og eventuelle tredjepersoners rettigheder undersøges.
- Proforma forudsætter en fælles forståelse mellem parterne.
- En skrivefejl eller et reelt forbehold er noget andet.
- En godtroende senere erhverver kan være beskyttet.
- Købsaftale, skøde og samtidige beskeder kan belyse realiteten.
Den fælles hensigt er afgørende
Det særlige ved proforma er forskellen mellem det, parterne viser udadtil, og det, de indbyrdes har ment. De har ikke blot udtrykt sig upræcist. De er enige om, at den tilsyneladende aftale ikke skal gælde som angivet. Derfor skal man undersøge både erklæringen og den fælles forståelse bag den.
Hvis kun den ene part efter underskriften siger, at aftalen aldrig var alvorligt ment, er det ikke dermed fastslået, at der foreligger proforma. Det samme gælder, hvis en part har haft et hemmeligt ønske om ikke at blive bundet. En fælles forståelse er noget andet end den ene parts uoplyste hensigt eller senere forklaring.
Betegnelsen beskriver den juridiske karakter af dispositionen, ikke blot dens udseende. Et dokument kan være omhyggeligt udformet og underskrevet og alligevel rejse et proformaspørgsmål. Omvendt kan en kort og upræcist formuleret aftale være alvorligt ment. Dokumentets længde og formelle præg afgør ikke alene realiteten.
Proforma er forskelligt fra fejl og forbehold
En skrivefejl opstår, fordi teksten ved en fejltagelse får et andet indhold end tilsigtet. Ved proforma er forskellen derimod bevidst og fælles. Den sondring har betydning, fordi aftaleloven behandler fejlagtige erklæringer og erklæringer på skrømt efter forskellige regler.
Et aftalt forbehold er heller ikke i sig selv proforma. En købsaftale kan være reel, selv om dens gennemførelse afhænger af en godkendelse eller anden udtrykkelig betingelse. Parterne ønsker da, at aftalen skal have netop den betingede virkning, som de har aftalt. Ved proforma er det derimod den udadtil angivne virkning, som parterne ikke vil have.
Svig er endnu et særskilt begreb. Her kan en part være blevet ført bag lyset og have afgivet en erklæring på et forkert grundlag. Proforma forudsætter i stedet, at parterne i skinarrangementet deler forståelsen. Andre personer kan være uvidende om denne forståelse, og deres rettigheder skal vurderes for sig.
Hvad siger aftaleloven om tredjepersoner?
Aftalelovens § 34 beskytter under bestemte betingelser en tredjeperson, som i god tro har fået overdraget en ret efter en skriftlig erklæring afgivet på skrømt. Over for denne person kan det ikke gøres gældende, at erklæringen kun var proforma. Parternes interne forståelse er derfor ikke nødvendigvis tilstrækkelig til at afvise en senere erhververs krav.
Bestemmelsen kræver mere end, at en udenforstående har set dokumentet. Der skal være en skriftlig erklæring, en overdragelse af retten efter erklæringen og god tro hos den, som får retten. Det er disse konkrete betingelser, der bærer beskyttelsen. Reglen siger ikke, at enhver tredjeperson får en ret, blot fordi dokumentet findes.
Derfor er det også for kategorisk at sige, at en proformaaftale aldrig kan få juridiske følger. Selv om den ikke er ment som en reel aftale mellem de oprindelige parter, kan erklæringen skabe en risiko i forhold til andre. Den private forståelse og den udadtil fremlagte dokumentation kan få forskellige virkninger.
Fast ejendom har et særligt tinglysningsspor
Ved rettigheder over en ejerbolig skal aftalelovens regler ses sammen med tinglysningsreglerne. Boligejers vejledning beskriver skødet som dokumentet til offentlig registrering af ejerskabet. Købsaftalen er derimod parternes kontrakt om overdragelsen. Begge dokumenter kan derfor være relevante, når den påståede overdragelses realitet undersøges.
Tinglysningslovens § 27 beskytter under bestemte betingelser en godtroende erhverver, der får en rettighed efter en tinglyst aftale, mod indsigelser om et tidligere tinglyst dokuments gyldighed. Loven bevarer dog blandt andet indsigelser om falsk eller forfalskning, voldelig tvang og umyndighed. En proformaerklæring, som udstederen faktisk har afgivet, må derfor ikke uden videre behandles som en forfalsket underskrift.
Tinglysning giver således ikke grundlag for den enkle konklusion, at enhver indsigelse enten forsvinder eller altid bevares. Man skal identificere indsigelsen, den senere erhververs ret og de relevante betingelser. Regler om fast ejendom bør heller ikke erstattes af eksempler om almindelige løsøregenstande.
Et eksempel på den nødvendige sondring
Forestil dig et dokument, der angiver, at en ejer har solgt sit sommerhus til en bekendt. Hvis begge ved udstedelsen var enige om, at der ikke skulle ske noget reelt ejerskifte, rejser det et proformaspørgsmål. Hvis de derimod ønskede et reelt salg med senere betaling, er betalingsudsættelsen ikke i sig selv proforma. Eksemplet er fiktivt og illustrerer alene forskellen i hensigt.
Det kan være relevant at sammenholde dokumentet med samtidige beskeder, betalingsaftaler og parternes faktiske adfærd. Ingen enkelt oplysning bør løsrevet gøres til en automatisk test. At den tidligere ejer fortsat benytter sommerhuset, kan eksempelvis kræve en forklaring, men fortæller ikke alene, hvad parterne aftalte.
Hvad skal en konkret vurdering afklare?
Begynd med at skelne mellem tre spørgsmål: Hvad viser dokumentet, hvad var parterne faktisk enige om, og har andre efterfølgende erhvervet rettigheder? Saml købsaftale, skøde, tillæg, korrespondance og oplysninger om de relevante overdragelser. En påstand om proforma skal undersøges i forhold til både hensigten og dokumentationen.
Hvis der allerede er opstået en tvist, er det ikke tilstrækkeligt at ændre betegnelsen på aftalen. Hver parts krav må vurderes på sit eget grundlag, herunder om en senere erhverver er beskyttet. Begrebet hjælper med at stille de rigtige juridiske spørgsmål; det afgør ikke alene ejerskabet til en bestemt bolig.
Fagligt grundlag og kilder
- Aftaleloven – erklæringer på skrømt og tredjepersoners rettigheder
- Tinglysningsloven – indsigelser mod tinglyste dokumenter
- Boligejer – skødets funktion
- Boligejer – købsaftalens funktion
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: