En reklamation er en meddelelse om, at du gør en mangel eller anden misligholdelse gældende over for din aftalepart. Ved boligkøb kan den få betydning for, om du bevarer et muligt krav mod sælger. Meddelelsen er dog hverken bevis for sælgers ansvar eller i sig selv en afbrydelse af forældelse.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En reklamation er en meddelelse om, at en mangel eller anden misligholdelse gøres gældende. Ved boligkøb kan en for sen indsigelse føre til, at et muligt krav mistes.
- Reagér inden rimelig tid efter faktisk eller burde-kendskab til manglen.
- Skeln mellem sælger, forsikringsselskab og den, der udarbejdede rapporten.
- Rapportfejl har særlige lovbestemte meddelelsesfrister.
- Købelovens varefrister gælder ikke direkte for fast ejendom.
- En reklamation afbryder ikke i sig selv forældelse.
Hvilken juridisk funktion har en reklamation?
Reklamation gør det klart for modparten, at du ikke blot orienterer om et forhold, men påberåber dig det som et problem ved aftalens opfyldelse. Den kan eksempelvis angå en skjult mangel ved et hus eller en ejerlejlighed. Formålet er at reagere på misligholdelsen, så modparten får anledning til at forholde sig til indsigelsen.
Selve indsigelsen skal holdes adskilt fra det krav, der eventuelt følger. Et prisafslag, et erstatningskrav og en reklamation er forskellige ting: De to første angår en mulig økonomisk følge, mens reklamationen er meddelelsen om, at forholdet gøres gældende. Det skal fortsat undersøges, om der faktisk foreligger en mangel, og om betingelserne for den ønskede reaktion er opfyldt.
Hvor hurtigt skal du reagere ved boligkøb?
Efter de almindelige obligationsretlige regler skal boligkøberen påberåbe sig en mangel over for sælger inden rimelig tid efter, at køberen har eller burde have konstateret den. En for sen indsigelse kan medføre, at kravet mistes. Der er derfor forskel på at undersøge et ukendt forhold og på at lade en kendt mulig mangel ligge uden at reagere.
Rimelig tid er ikke en ensartet kalenderfrist for alle bolighandler. Du bør få vurderet forløbet ud fra de konkrete oplysninger om opdagelsen og din efterfølgende reaktion. En senere teknisk rapport betyder ikke nødvendigvis, at enhver tidligere viden er uden betydning. Notér derfor både de første tegn, de efterfølgende undersøgelser og tidspunktet for meddelelsen til sælger.
Reglerne om to års reklamationsret ved almindeligt forbrugerkøb kan ikke uden videre bruges på boligen. Købelovens § 1 a undtager køb af fast ejendom. Det samme gælder forestillingen om, at en meddelelse inden to måneder altid er rettidig: Den særlige regel fra varekøb er ikke en generel sikkerhedsfrist ved køb af et hus.
Hvad bør meddelelsen gøre tydeligt?
En brugbar skriftlig reklamation beskriver ejendommen, det konstaterede forhold og at du gør det gældende som en mangel over for modtageren. Oplys gerne, hvornår forholdet blev opdaget, og vedlæg relevante billeder eller rapporter. Skriftlighed er her et råd om dokumentation; betegnelsen reklamation gør ikke i sig selv en bestemt formular obligatorisk.
Hvis årsag eller omfang endnu undersøges, bør det fremgå klart. Skeln mellem det, du har observeret, og det, en fagperson endnu skal afklare. En overskrift med ordet reklamation kan ikke erstatte en forståelig beskrivelse af problemet. Omvendt bør arbejdet med en omfattende redegørelse ikke blive årsag til, at du udsætter en nødvendig rettidig indsigelse.
Et fiktivt eksempel: En køber opdager tilbagevendende vandindtrængning efter overtagelsen og meddeler sælger skriftligt, at forholdet gøres gældende som en mangel, mens årsagen undersøges. Det dokumenterer en reaktion. Det afgør ikke, om problemet fandtes ved handlen, om køber kendte risikoen, eller om sælger hæfter. Hvis køberen i stedet kun bestiller en undersøgelse uden at kontakte sælger, er undersøgelsen ikke i sig selv en reklamation til sælgeren.
Er sælger altid den rette modtager?
Nej. Et muligt krav mod sælger, en skadeanmeldelse til ejerskifteforsikringen og et krav mod den, der udarbejdede en rapport, har forskellige grundlag. En anmeldelse til forsikringsselskabet bør derfor ikke behandles som dokumentation for, at sælger også har modtaget en reklamation. Undersøg hver modpart og hvert muligt krav særskilt.
Huseftersynsordningen kan begrænse sælgers ansvar for bestemte forhold, når lovens betingelser er opfyldt. En rettidig reklamation ophæver ikke denne begrænsning. Omvendt kan en fejl, som burde have været omtalt i en tilstandsrapport eller elinstallationsrapport, give anledning til et særskilt erstatningskrav efter boligkøbslovens § 3.
For sådanne rapportfejl kræver loven meddelelse til den beskikkede bygningssagkyndige eller den autoriserede elinstallatørvirksomhed inden fem år fra den aftalte overtagelsesdag, dog senest seks år fra rapportens datering. Reglen har undtagelser ved garanti for længere tid samt svig eller grov uagtsomhed. Fristerne er særlige ydergrænser for rapportkravet og giver ikke en almindelig ret til at vente med alle indsigelser.
Hvorfor skal forældelse kontrolleres særskilt?
Selv om du har reklameret rettidigt, kan kravet senere forældes. En ensidig meddelelse om, at du fastholder et krav, afbryder ikke i sig selv forældelsen. Efter forældelseslovens §§ 15-16 kan afbrydelse blandt andet følge af skyldnerens erkendelse eller bestemte retslige skridt, som forfølges rettidigt.
Du bør derfor samle købsaftale, rapporter, oplysninger om opdagelsen, reklamationen og modpartens svar i en dateret oversigt. Den viser både, hvad der blev påberåbt, og hvilke efterfølgende handlinger der faktisk skete. Få reklamationsfristen og forældelsesfristen vurderet hver for sig; en bekræftelse på modtagelsen er ikke nødvendigvis en erkendelse af ansvar.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen angår reklamation i ejerbolighandler og særlige rapportkrav. Varekøbets regler bruges kun til afgrænsning.
- Boligejer.dk: Fejl og mangler ved boligen
- Købeloven
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom
- Forældelsesloven
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: