Sampantsætning betyder, at en panthaver har pant i flere faste ejendomme gennem ét pantebrev. Det kan eksempelvis være samme ejers helårsbolig og private sommerhus. Ejendommene indgår da i et fælles sikkerhedsgrundlag, hvis omfang skal læses i pantedokumentet og den tilhørende aftale.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Sampantsætning er pant i flere faste ejendomme gennem ét pantebrev. Det fælles sikkerhedsgrundlag kan eksempelvis omfatte både en helårsbolig og et privat sommerhus.
- Flere ejendomme betyder ikke automatisk flere lån.
- Den fælles sikkerhedsramme skal læses i dokumenterne.
- Ejendommene kan have forskellige øvrige hæftelser.
- Frigivelse af én ejendom kræver panthavers samtykke.
Hvad er det fælles ved pantsætningen?
Det fælles er pantebrevet, som giver sikkerhed i mere end én ejendom. Der er ikke nødvendigvis tale om flere selvstændige lån, blot fordi dokumentet optræder i forbindelse med flere ejendomme. Omvendt er to separate pantebreve ikke det samme som ét pantebrev, der omfatter begge ejendomme.
Begrebet beskriver derfor sikkerhedens struktur. Det siger ikke i sig selv, hvad lånet er brugt til, hvor stor den aktuelle restgæld er, eller hvilken rente der betales. Disse oplysninger må findes i det relevante gælds- og aftalegrundlag.
En samlet pantsætning sammenlægger heller ikke ejendommene. Hver ejendom kan fortsat have sine egne øvrige hæftelser. Ved en vurdering af sikkerheden må man derfor kende både det fælles pantebrev og de rettigheder, som i øvrigt er registreret på hver enkelt ejendom.
Bliver sikkerhedsbeløbet ganget med antallet af ejendomme?
Ikke alene fordi pantebrevet omfatter flere ejendomme. Justitsministeriets redegørelse for almindelig sampantsætning beskriver, at den sikkerhedsmæssige ramme ikke uden videre udvides ud over pantebrevets pålydende ved tinglysning på flere ejendomme. Dokumentets vilkår og eventuelle særlige aftaler skal stadig undersøges.
Forestil dig et forenklet eksempel med ét ejerpantebrev på 500.000 kr., som omfatter et hus og et sommerhus. Hvis der er tale om én fælles ramme på dette beløb, bliver rammen ikke til 1.000.000 kr., blot fordi der er to pantsatte ejendomme. Antallet af sikkerheder og størrelsen af den fælles ramme er forskellige oplysninger.
Beløbet på ejerpantebrevet er heller ikke i sig selv en opgørelse af et bestemt lån. Boligejers vejledning fremhæver, at et ejerpantebrev ikke alene indebærer pligt til at betale renter og afdrag af et bestemt lånebeløb. I eksemplet skal den faktisk sikrede gæld derfor undersøges særskilt, før man kan sige noget om bankens konkrete krav.
Hvilken ejendom kan kreditor søge dækning i?
Når flere ejendomme med samme ejer hæfter solidarisk for pantegælden, kan kreditor som udgangspunkt vælge rækkefølgen for at søge dækning i dem. Det er beskrevet i Justitsministeriets gennemgang af de almindelige retsvirkninger. Den samlede sikkerhedsramme bliver ikke større af denne valgmulighed.
Det betyder, at ejeren ikke alene ud fra sit eget formål med lånet kan kræve, at kun den ene ejendom anvendes som sikkerhed. At pengene eksempelvis blev brugt på sommerhuset, ændrer ikke automatisk et aftalt pant, som også omfatter helårsboligen.
Den konkrete adgang afhænger af dokumenterne og de øvrige betingelser for at gøre pantet gældende. En fælles pantsætning er ikke en ret til vilkårligt at overtage en bolig. Ejeren bør derfor få forklaret både, hvilke ejendomme der hæfter, og hvilke aftalte begrænsninger der gælder for sikkerheden.
Kan ejendommene have forskellige prioriteter?
Ja. Det fælles pantebrev udelukker ikke, at andre rettigheder står forskelligt på ejendommene. Et hus kan allerede være belastet af et andet lån, mens sommerhuset har en anden sammensætning af hæftelser. Det fælles dokument giver derfor ikke alene et dækkende billede af sikkerhedens placering.
Undersøg hver ejendom for sig. En tingbogsattest viser blandt andet ejerskab og tinglyste pantebreve på den ejendom, den vedrører. Den bør være ny, fordi nye rettigheder kan være registreret siden en ældre udskrift. At have en aktuel attest for huset gør ikke en gammel attest for sommerhuset tilstrækkelig.
Kan én ejendom udgå ved et salg?
En ejendom kan ikke blot fjernes fra det fælles pant ved ejerens egen beslutning. Panthaver skal samtykke til, at sikkerheden opgives på den pågældende ejendom. Tinglysningslovens § 10 kræver, at en ændring af en tinglyst ret fremtræder som udstedt af den berettigede eller med dennes samtykke.
Skal huset sælges uden det fælles pant, mens pantet fortsætter i sommerhuset, må frigivelsen derfor afklares konkret. En privat aftale mellem sælger og køber om, at huset skal være frigjort, er ikke alene panthavers samtykke. Den nødvendige ændring af pantedokumentet skal også gennemføres.
Frigivelse af én ejendom kaldes i denne sammenhæng relaksation. Det er en ændring af sampantsætningen og ikke selve begrebet. At en ejendom udgår, fortæller heller ikke alene, om gælden samtidig nedbringes, eller hvilke betalingsvilkår panthaver har stillet for at acceptere frigivelsen.
Hvad viser det samlede dokumentgrundlag?
Læs pantebrevet, de senere påtegninger og aftalen om, hvilken gæld sikkerheden dækker, sammen med aktuelle tingbogsoplysninger for alle omfattede ejendomme. Materialet skal gøre det muligt at skelne mellem ejendomskredsen, sikkerhedsrammen, den faktiske gæld og de øvrige hæftelser.
En praktisk oversigt kan derfor angive hver ejendom og henvise til det fælles dokument frem for at lægge alle viste beløb sammen. Ved et planlagt salg bør oversigten også vise, hvilken ejendom der ønskes frigivet. Dermed bliver det tydeligt, hvilken ændring der skal aftales, og hvilken sikkerhed der fortsat skal bestå.
Fagligt grundlag og kilder
- Justitsministeriet: L 16, 2016/1, almindelig sampantsætning i afsnit 4.2.2.2 og 4.3.1.2
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Boligejer: Pantebreve og ejerpantebrevets funktion
- Boligejer: Tingbogsattestens oplysninger
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: