En falsus procurator er en person, der optræder på en andens vegne uden den nødvendige fuldmagt. Personen kan blive ansvarlig for det tab, modparten lider, fordi aftalen ikke binder den opgivne fuldmagtsgiver. Ved en bolighandel kan spørgsmålet opstå, når nogen accepterer vilkår på ejerens vegne.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Falsus procurator betegner en person, der handler på en andens vegne uden den nødvendige fuldmagt. Det kan udløse et personligt erstatningsansvar ved en boligaftale.
- Repræsentanten indestår som udgangspunkt for sin fuldmagt.
- Modpartens viden kan udelukke det særlige ansvar.
- En efterfølgende godkendelse kan ændre situationen.
- Erstatning kræver et tab; hele købesummen følger ikke automatisk.
Hvem er de tre personer i situationen?
Reglen forudsætter, at en person optræder som repræsentant for en anden. Den opgivne fuldmagtsgiver er den, som repræsentanten hævder at kunne handle for. Tredjemand er den modpart, som aftalen indgås med. Ved et boligsalg kan det være ejeren, ejerens påståede repræsentant og køberen.
Det er repræsentantens mulige ansvar over for modparten, der er centralt. Et eventuelt krav mellem ejeren og repræsentanten er et andet spørgsmål. Man må derfor holde relationerne adskilt, selv om den samme fejlagtige underskrift kan give anledning til uenighed mellem alle tre.
En person, der selv indgår en aftale i eget navn, er heller ikke af den grund falsus procurator. Det afgørende er netop, at vedkommende optræder som fuldmægtig for en anden. At flere personer hjælper med en bolighandel, siger ikke alene noget om, hvem der har påtaget sig denne rolle.
Hvad indestår repræsentanten for?
Aftalelovens § 25 fastslår, at den, der optræder som fuldmægtig, indestår for at have fornøden fuldmagt. Repræsentanten må kunne oplyse, at fuldmagten fandtes, at handlingen senere er godkendt, eller at den af andre grunde binder den opgivne fuldmagtsgiver. Ellers kan repræsentanten skulle erstatte modpartens tab ved den manglende binding.
Der er dermed mere på spil end, om repræsentanten selv mente at hjælpe. Bestemmelsen kræver ikke som udgangspunkt, at personen bevidst har forsøgt at snyde modparten. Betegnelsen må derfor ikke uden videre læses som en konstatering af bedrageri eller anden strafbar adfærd.
Omvendt beviser ejerens protest ikke alene, at der manglede fuldmagt. En fuldmagt kan efter omstændighederne binde ejeren, selv om repræsentanten har tilsidesat en intern instruktion. Før ansvaret vurderes, må man derfor undersøge både grundlaget for repræsentationen og modpartens viden om eventuelle begrænsninger.
Hvornår beskytter reglen ikke modparten?
Den første undtagelse gælder, når modparten vidste eller burde vide, at repræsentanten ikke havde den nødvendige fuldmagt. En køber, som udtrykkeligt får at vide, at et tilbud skal godkendes af ejeren, kan ikke uden videre behandle hjælperens tilkendegivelse som ejerens endelige accept.
Det er ikke nok kun at undersøge, hvad modparten faktisk husker at have vidst. Også det, vedkommende burde vide, indgår. Et dokument med en tydelig begrænsning til én bestemt handling kan derfor få betydning for vurderingen af en helt anden handling.
Den anden undtagelse vedrører en fuldmagt, som var ugyldig eller uvirksom af en grund, repræsentanten ikke kendte. Undtagelsen kræver samtidig, at modparten ikke kunne påregne, at repræsentanten kendte grunden. Repræsentantens egen uvidenhed er altså ikke i sig selv en generel fritagelse for ansvar.
Et eksempel med en ændret købesum
Forestil dig, at en ejer beder en bekendt indsamle dokumenter til et hussalg. Den bekendte optræder derefter som repræsentant og accepterer en nedsættelse af købesummen over for køberen. Eksemplet forudsætter, at indsamlingen af dokumenter ikke gav ret til at acceptere prisændringen, og at ejeren heller ikke er bundet på andet grundlag.
Hvis ejeren afviser ændringen, opstår spørgsmålet om den bekendtes ansvar over for køberen. Det kræver fortsat en vurdering af køberens viden og af et eventuelt tab. Vidste køberen, at den bekendte alene hjalp med papirerne, kan den første undtagelse være relevant.
Godkender ejeren efterfølgende netop den indgåede prisændring, ændres forudsætningen for ansvaret: Handlingen kan nu gøres gældende mod ejeren på grundlag af godkendelsen. Det er den konkrete disposition, der skal vurderes. En generel tak for hjælpen dokumenterer ikke nødvendigvis accept af en ændret pris.
Skal repræsentanten betale hele købesummen?
Ikke automatisk. Reglen angår den skade, modparten lider ved, at handlingen ikke kan gøres gældende mod den opgivne fuldmagtsgiver. Den gør ikke blot repræsentanten til køber eller sælger i stedet for ejeren. Tabets eksistens, størrelse og forbindelse til den manglende binding skal derfor undersøges.
Et krævet beløb og et dokumenteret tab er forskellige ting. I eksemplet er prisnedsættelsen ikke alene bevis for, hvad køberen har mistet. Opgørelsen må bygge på den konkrete aftale, hændelsesforløbet og de økonomiske følger. Artiklen fastsætter derfor ingen standardsats eller automatisk erstatning for en mislykket bolighandel.
Hvilken dokumentation er relevant?
Saml den påståede fuldmagt, instrukser, meddelelser til modparten og den aftaleversion, repræsentanten accepterede. Materialet kan belyse både kompetencen og det, modparten vidste. Hold dokumentationen for eventuelle udgifter eller andre tab særskilt, så årsagen til hvert beløb kan forklares.
Skødets underskrift er også et særskilt spørgsmål. Boligejers vejledning beskriver, at skødet kan underskrives af en anden ved fuldmagt, og at tinglysningen ikke i sig selv kontrollerer alle handelsvilkår. En afklaring af repræsentantens erstatningsansvar erstatter derfor ikke undersøgelsen af, hvem der må underskrive skødet.
Fagligt grundlag og kilder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: