Skødeskrivning i Roskilde: Fra aftale til ejerskifte

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 17. oktober 2026

Af Skøde Centret

Skal du overtage en bolig i Roskilde, overdrage en ejerandel eller have din partner med på skødet? Skøde Centret hjælper med overdragelsesaftale, skøde og tinglysning, når ejerskabet ændres i familien eller mellem samlevere. Før dokumenterne kan færdiggøres, skal ejerandele, betaling og retten til at overdrage være afklaret. Lånene skal vurderes særskilt, fordi et nyt skøde ikke alene afgør, hvem der hæfter.

Vi har arbejdet med skødeskrivning og tinglysning siden 2003. Sagsbehandlingen kan foregå online, så du kan få hjælp til en ejendom i Roskilde uden at møde fysisk frem hos os. Forløbet omfatter indsamling af oplysninger, udarbejdelse af dokumenter, jeres gennemgang og underskrift samt anmeldelse til tinglysning.

Hvilken aftale skal skødet gennemføre?

Begynd med at beskrive ændringen: Hvem ejer boligen nu, hvem skal eje den bagefter, og hvilken andel skal flyttes? Det er et bedre udgangspunkt end blot at bede om at få et navn tilføjet eller fjernet. Et ejerskifte indebærer en overdragelse af en bestemt ret til en bestemt ejendom.

Aftalen mellem jer beskriver blandt andet betaling, overtagelsesdag og de vilkår, der skal være opfyldt. Skødet bruges til at registrere ejerændringen i Tingbogen. Tinglysningen beskytter retten over for konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler. Aftalen og registreringen har derfor forskellige funktioner.

Du kan forberede sagen ved at samle oplysninger om:

• Ejendommens adresse og identifikation samt de nuværende ejere.
• Den ejerfordeling, I ønsker efter overdragelsen.
• Den aftalte pris eller værdi, betalingsmåden og overtagelsesdagen.
• Eksisterende lån og jeres plan for indfrielse eller overtagelse.
• Dokumenter, som har betydning for aftalen, eksempelvis en samejeoverenskomst, ægtepagt eller skifteretsattest.

Hvis I endnu ikke er enige om prisen eller om, hvem der skal overtage, skal den uenighed løses, før dokumenterne kan udtrykke en endelig aftale. Skødeskrivning kan ikke i sig selv afgøre en tvist mellem jer.

Boligen i Roskilde: Undersøg adressen før aftalen

Roskilde Kommune beskriver bevaringsværdige bygninger både i bymidten, i landsbyerne og som enkeltstående ejendomme. Kommunens oversigt henviser til opslag om bevaringsværdi og til lokalplaner og kommuneplan. Det giver et konkret sted at begynde, hvis du overtager et ældre hus eller regner med at ændre bygningen efter ejerskiftet.

En udpegning som bevaringsværdig og en fredning er forskellige forhold. Du bør derfor undersøge den konkrete adresse og det relevante planmateriale frem for at slutte noget ud fra husets alder eller beliggenhed alene. Kommunens side om bevaringsværdige bygninger samler indgangene til disse oplysninger.

Hold også Tingbogen og BBR adskilt. Tingbogen viser registrerede rettigheder, mens BBR blandt andet indeholder oplysninger om areal og anvendelse. En registrering i BBR er ikke i sig selv en godkendelse af byggeriets lovlighed. Hvis et rum bruges anderledes end registreret, bør forskellen afklares med kommunen og de relevante byggedokumenter.

Den praktiske rækkefølge er at finde uoverensstemmelsen, afklare dens betydning og derefter tage stilling til aftalens vilkår. Det gælder også, når du kender boligen godt, fordi den tilhører din familie. Et nyt skøde løser ikke automatisk spørgsmål om areal, anvendelse eller en planlagt ombygning.

Skilsmisse: Boligaftalen skal passe til bodelingen

Hvis du skal overtage boligen ved separation eller skilsmisse, er boligoverdragelsen en del af et større økonomisk opgør. En aftale om huset bør derfor tydeligt beskrive, hvilke spørgsmål den afgør, og hvilke dele af bodelingen der eventuelt mangler. Boligens værdi, gælden og en betaling mellem jer skal hænge sammen med det aftalte opgør.

Delingsformue er ikke det samme som, at I ejer halvdelen af hvert aktiv. Særeje og andre undtagelser kan påvirke formuedelingen. Derfor kan beløbet, som den ene skal betale for at overtage boligen, ikke fastlægges alene ved at se på navnene i Tingbogen.

Tinglysningsretten har dokumenttypen Bodeling til ejendomsoverdragelser ved separation eller skilsmisse. Den relevante bevilling eller dom skal dokumenteres efter rettens vejledning. En aftale om at gå fra hinanden er ikke i sig selv den dokumentation.

Skøde Centrets pakke med skilsmisseskøde omfatter skøde, separat overdragelsesaftale og tinglysning. Afklar samtidig, om du har brug for særskilt hjælp til den øvrige bodeling eller en uenighed. Det gør opgavens omfang tydeligt, inden dokumentarbejdet begynder.

Samlivsophør: Ejerforhold og aftaler styrer opgøret

Når ugifte samlevende går fra hinanden, opstår der ikke automatisk delingsformue, heller ikke efter mange års samliv. Hvis den ene skal overtage den andens boligandel, skal I tage udgangspunkt i ejerforholdet og de aftaler, I har indgået. En eksisterende samejeoverenskomst kan indeholde vilkår om eksempelvis værdiansættelse og udtræden.

Du bør få afklaret, hvad en aftalt udbetaling dækker. Er det alene betalingen for ejerandelen, eller indgår der også andre mellemværender? Skriv særskilt, hvem der betaler boligens løbende udgifter i perioden mellem fraflytning og overtagelse. En flyttedato ændrer ikke i sig selv den registrerede ejerfordeling.

Hvis en overtagelse ikke kan gennemføres på de ønskede vilkår, kan et salg eller fortsat fælles ejerskab i en afgrænset periode være alternativer. Fortsat ejerskab kræver en gennemarbejdet aftale om brug, betaling og vejen frem mod en afslutning; det bør ikke blot bero på, at ingen endnu har ændret skødet.

Pakken til overdragelse ved samlivsophør er rettet mod situationen, hvor én af jer overtager boligen. Den omfatter en separat aftale om overdragelsen samt skøde og tinglysning.

Familieoverdragelse: Beskriv både andelen og betalingen

Ved en familieoverdragelse fra forældre til et voksent barn skal det stå klart, om barnet overtager hele ejendommen eller en andel. Aftalen bør også beskrive, om betalingen sker kontant, gennem overtagelse af gæld eller med et familielån. Et eventuelt gaveelement skal afklares særskilt.

Den kontante overførsel mellem familiemedlemmer er ikke nødvendigvis hele ejerskiftesummen. Tinglysningsrettens vejledning kræver oplysninger om den samlede betaling ved ejerskiftet, herunder overtaget pantegæld. Derfor er det utilstrækkeligt kun at oplyse det beløb, der sættes ind på forældrenes konto.

Hvis forældrene skal blive boende, bør I desuden afklare vilkårene for deres fortsatte brug af boligen. Hvem betaler hvilke udgifter, og hvad har I aftalt om varigheden? De spørgsmål skal behandles i deres eget aftalespor, så de ikke står som uudtalte forventninger efter ejerskiftet.

Skøde Centrets pakke til familieoverdragelse mellem forældre og barn omfatter skøde og separat købsaftale samt et eventuelt gældsbrev til familielån. Forløbet beskrevet her tager udgangspunkt i voksne parter, som selv kan indgå aftalen.

Ægtefælle på skødet: Ejerskab og særeje er forskellige valg

Et ægteskab gør ikke automatisk din ægtefælle til medejer af din ejendom. Hvis I vil ændre ejerfordelingen under ægteskabet, skal I tage stilling til den andel, der overdrages, og om overdragelsen sker mod betaling eller som gave. Skødet skal afspejle netop den aftalte ændring.

Spørgsmålet om ejerskab skal holdes adskilt fra spørgsmålet om særeje. En ændring af navnene på skødet er ikke i sig selv en aftale om, hvordan værdierne skal behandles ved en senere skilsmisse eller et dødsfald. Vil I aftale særeje, kræver det en ægtepagt, som begge underskriver, og som tinglyses i Personbogen.

Har I allerede en ægtepagt, er det derfor relevant at finde den frem sammen med oplysningerne om boligen. Oplys også, hvordan overdragelsen skal finansieres, så aftalen ikke blander betaling for ejerandelen sammen med jeres løbende fordeling af udgifter.

Pakken til ægtefælle med på skødet omfatter dokumenterne til selve ejerændringen. Behovet for en ny eller ændret ægtepagt vurderes som et særskilt spørgsmål.

Samlever som medejer: Afstem ejerbrøk og fælles økonomi

Hvis din samlever skal købe sig ind i boligen, skal I beslutte ejerandelen, før skødet udarbejdes. Det er ikke tilstrækkeligt at aftale, at I fremover betaler lige meget hver måned. Fordelingen af løbende udgifter og fordelingen af ejerskabet kan være forskellige.

Sæt ord på, hvad hver af jer betaler for ved overdragelsen. Er et beløb betaling for ejerandelen, et indskud til fremtidige forbedringer eller et lån mellem jer? Hvis de poster blandes sammen, bliver det vanskeligere at se, hvad I har aftalt. Afstem derfor ejerbrøken med aftalen om betalingen, og beskriv andre indbyrdes mellemværender særskilt.

En samejeoverenskomst kan supplere overdragelsen med aftaler om udgifter, brug og et senere ophør af samejet. Den erstatter ikke skødet ved ændring af ejerandele. Tinglysning af bestemmelser i en samejeoverenskomst er desuden et særskilt dokumentarbejde.

Skøde Centrets pakke med samleverskøde omfatter skøde og separat overdragelsesaftale. Få afklaret, om yderligere aftaler om jeres fremtidige fælles ejerskab skal udarbejdes ved siden af.

Dødsfald: Skifteformen afgør dokumenterne

Skal du overtage en ejendom efter et dødsfald, begynder sagen med boets behandling og dokumentationen for, hvem der kan handle. Det er ikke nok, at familien er enig om, hvem der skal have huset. Skifteretsattesten og skifteformen skal passe til den overdragelse, der skal gennemføres.

Ved privat skifte bruges skøde, når en arving overtager ejendommen. Tinglysningsrettens dokumenttype Skifteretsattest Ægtefælle bruges derimod i bestemte situationer, blandt andet når den efterlevende sidder i uskiftet bo eller har fået boet udlagt som ægtefælleudlæg. Der er derfor ikke ét dokument, som kan bruges ved alle dødsfald.

Afklar også, om der er tale om overtagelse til en arving eller et salg fra boet, og hvem der skal medvirke til underskriften. Hvis ejendommen er ejet sammen med en anden, skal den afdødes andel holdes adskilt fra medejerens. Arv efter afdøde er ikke det samme som en overdragelse af den anden ejers andel.

Skøde Centrets pakke til ejendomsoverdragelse ved dødsfald omfatter den relevante tinglysning med skifteretsattest eller skøde. En overdragelsesaftale indgår, hvor den er relevant for eksempelvis betaling og overtagelse mellem arvinger.

Hvad skal der ske med lånene?

Du kan ikke afgøre gældsansvaret alene ved at se på det nye skøde. For hvert lån skal det afklares, hvem der er skyldner, hvad lånevilkårene siger om ejerskifte, og hvordan en eventuel overtagelse gennemføres. Bed om en konkret afklaring af den udtrædende ejers hæftelse.

Tinglysningslovens § 39 indeholder en særregel for pantegæld. Den kræver en aftale med sælger om gældsovertagelse, et pantebrev, hvor gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og ubetinget tinglyst adkomst til køber. Når betingelserne er opfyldt, indtræder køber i forpligtelsen, og sælger frigøres efter bestemmelsen. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil panthaveren har modtaget meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen.

I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. Bankens vurdering af finansieringen er et selvstændigt trin. Det er derfor nødvendigt at holde jeres indbyrdes aftale, den tinglyste ejerændring og afklaringen med långiveren samlet i tidsplanen, men adskilt i dokumenterne.

Forløbet trin for trin fra oplysninger til slutkontrol

Du kan bruge denne rækkefølge til at se, hvad der mangler, og hvem der skal levere det. Opgaverne kan forberedes sideløbende, men en uafklaret betingelse bør ikke forsvinde, blot fordi skødet er klar til underskrift.

1. Afgræns overdragelsen. Oplys relationen mellem parterne, ejerandele før og efter samt den ønskede overtagelsesdag.
2. Saml grundlaget. Find aftaler, oplysninger om lån og de relevante bilag, eksempelvis bevilling eller skifteretsattest. Afklar forskelle mellem jeres oplysninger og registrene.
3. Aftal vilkårene. Beskriv betaling, overtagelse og udgiftsfordeling. Afklar med långiveren, hvordan finansieringen og hæftelsen skal håndteres.
4. Gennemgå dokumenterne. Kontrollér navne, ejendom, andele, beløb og datoer. Sørg for, at skøde og overdragelsesaftale beskriver samme handel.
5. Underskriv og anmeld. Tinglysningen sker som udgangspunkt digitalt. Kan en part ikke underskrive digitalt, skal muligheden for en gyldig tinglysningsfuldmagt undersøges.
6. Læs resultatet. Kontrollér ejerregistreringen og tinglysningssvaret, herunder eventuelle frister og retsanmærkninger. Afslut også betalingerne og dokumentationen for lånenes håndtering.

Ved overtagelse mellem to medejere skal andelene kontrolleres ekstra præcist. Et fiktivt eksempel: Anna og Bo ejer halvdelen hver, og Bo køber hele Annas andel. Sælgerandelen i anmeldelsen er hele Annas eksisterende andel, altså 1/1. Køberandelen er 1/2 af hele ejendommen. Bos oprindelige halvdel skal ikke tælles med som noget, han køber igen.

Det er Tinglysningsrettens skel mellem sælgerandel og køberandel. Efter overdragelsen skal Bo stå som eneejer. Hvis dokumentet i stedet beskriver køb af hele ejendommen, er der en forskel, som skal afklares før underskrift. Eksemplet viser også, hvorfor en kort beskrivelse af ejerforholdet før og efter hjælper mere end formuleringen »overtager det hele«.

Hvilke omkostninger skal du have overblik over?

Den samlede udgift består ikke nødvendigvis kun af prisen for at skrive skødet. Adskil betalingen for dokumentarbejdet fra tinglysningsafgiften til staten. Afgiften afhænger af den konkrete overdragelse og de regler, som den er omfattet af. En ændring af lån eller pant kan desuden medføre særskilte udgifter.

Indhent derfor et overblik, der angiver:

• Hvilke dokumenter og hvilken tinglysning den valgte skødepakke omfatter.
• Den offentlige afgift for den konkrete anmeldelse.
• Eventuelle udgifter hos bank eller realkreditinstitut.
• Mulig betaling for vurdering, yderligere aftaler eller særskilt rådgivning.

Spørg også, hvem der betaler posterne, og hvornår. Hvis du sammenligner tilbud, bør du sammenligne det samme arbejde: Et tilbud på skødet alene kan ikke uden videre sammenholdes med et forløb, som også omfatter aftalen mellem parterne. De aktuelle ydelser og priser fremgår af de enkelte pakkesider ovenfor.

Spørgsmål om skødeskrivning i Roskilde

Skal vi møde fysisk frem? Sagen kan behandles online hos Skøde Centret. Hvis en part har særlige behov ved underskrift eller repræsentation, afklares de som en del af forberedelsen. Digital sagsbehandling ændrer ikke kravene til et gyldigt aftalegrundlag.

Kan vi begynde, før alle dokumenter er klar? Du kan samle oplysninger og få opgaven afgrænset på forhånd. En manglende bevilling, uklar ret til at underskrive eller uafklaret finansiering skal dog håndteres, før de relevante trin kan gennemføres.

Er skødet nok som aftale mellem os? Skødet registrerer ejerændringen. Jeres vilkår om betaling, overtagelse og udgifter bør beskrives klart i aftalegrundlaget, så registreringen ikke står alene med spørgsmål, I fortsat er uenige om.

Skal min samlever nødvendigvis eje halvdelen? I skal tage stilling til den konkrete andel, der skal overdrages. En anden fordeling kan aftales, men både skødet, betalingen og eventuelle supplerende aftaler skal passe til den valgte løsning.

Hvor lang tid tager hele forløbet? Det afhænger af, hvornår oplysninger, aftaler, underskrifter og eventuel låneafklaring foreligger, samt af Tinglysningsrettens behandling. Få en tidsplan, der skelner mellem dokumenternes forberedelse og den endelige afslutning.

Hvornår er ejerskiftet afsluttet? En kvittering for indsendelse er ikke i sig selv slutkontrollen. I skal kontrollere tinglysningsresultatet og de aftalte ejerandele samt sikre, at betalinger og forholdet til långiveren er håndteret som aftalt.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklens forklaringer bygger på disse officielle kilder:

• Retsinformation: Tinglysningsloven, lov om ægtefællers økonomiske forhold og tinglysningsafgiftsloven.
• Tinglysningsretten: Vejledninger om skøder, bodeling, ejerandele, skifteformer, samejeoverenskomst og fuldmagter.
• Danmarks Domstole: Vejledning om deling af fælles formue.
• Roskilde Kommune og Boligejer.dk: Bevaringsværdige bygninger og BBR-meddelelser.

Skøde Centret – specialister i skøder og tinglysning siden 2003

Gennem mere end 20 år har Skøde Centret hjulpet med over 17.000 ejendomsoverdragelser i hele Danmark.

Skøde Centret er specialiseret i skødeskrivning og tinglysning, ændring af ejerforhold mellem ægtefæller, når samlever skal være medejer, ved skilsmisse, ved samlivsophør, ved familieoverdragelse og ved overtagelse af dødsbo.

Du får hurtig sagsbehandling og én fast rådgiver, der følger din sag fra start til slut. Prisen er fast, og du betaler os kun, hvis sagen kan gennemføres.