Når I flytter sammen, og den ene ejer boligen, er det naturligt at overveje fælles ejerskab. At få din samlever med på skødet kræver en formel overdragelse. Det sikrer jeres fælles økonomi, men der er vigtige juridiske forskelle på at være gift og ugift, som I skal kende.
Hvordan foregår salget af en halv bolig til en kæreste?
Når I ikke er gift, betragtes I juridisk set som to uafhængige parter. Det betyder, at når du vil lukke din samlever ind i ejerskabet af din bolig, er der teknisk set tale om en almindelig hushandel. Du sælger en andel af boligen, typisk halvdelen, til din kæreste.
Det er en udbredt misforståelse, at man bare kan skrive et navn mere på skødet. I virkeligheden skal der oprettes et helt nyt skøde, som skal tinglyses digitalt. Før dette kan ske, skal I blive enige om prisen. Da I er ugifte, er det vigtigt, at handlen sker på markedsvilkår. Det vil sige, at den pris, din samlever betaler for sin halvdel, skal svare til boligens reelle værdi. Sætter I prisen kunstigt lavt, kan skattemyndighederne betragte differencen som en gave, hvilket kan udløse en skatteregning, da ugifte samlevende ikke kan give hinanden ubegrænsede skattefrie gaver.
Selve processen foregår ved, at der udarbejdes en overdragelsesaftale og et digitalt skøde. I skal begge underskrive med MitID, og herefter sendes dokumentet til Tinglysningsretten. Når tinglysningen er på plads, er din samlever officielt medejer. Det er denne registrering, der sikrer din samlevers rettigheder. Uden tinglysning ejer din samlever juridisk set intet af murstenene, uanset hvor meget vedkommende er med til at betale til de faste udgifter hver måned. Det er derfor en god idé at få papirerne i orden, så snart I har besluttet jer for at dele økonomi og bolig.
Skal vi bruge en advokat til at ordne papirerne?
Der er ingen lov, der kræver, at I skal bruge en advokat til at udarbejde et samleverskøde. Alligevel vælger mange per automatik at kontakte en advokat, fordi de forbinder bolighandel med advokatbistand. Det er en traditionel tankegang, men markedet har ændret sig.
I dag findes der specialiserede rådgivningsvirksomheder som Skøde Centret, der udelukkende beskæftiger sig med ejendomsoverdragelser. Forskellen på at bruge en advokat og en specialist handler ofte om fokus og pris. En advokat arbejder bredt med jura og tager ofte en højere timepris for at dække omkostningerne ved en bred praksis. En specialist fokuserer kun på skøder og har derfor ofte en mere strømlinet proces til en lavere pris.
Det vigtigste er ikke rådgiverens titel, men erfaringen med netop denne type sager. Når I vælger rådgiver, bør I se på, om vedkommende har rutine i overdragelser mellem ugifte, da der er særlige faldgruber her, som adskiller sig fra ægtefællehandler.
Hos Skøde Centret håndteres sagerne eksempelvis af rådgivere, der laver denne type dokumenter dagligt. Det juridiske produkt, I står med i hånden til sidst – det tinglyste skøde – er det samme, uanset om det er lavet af en advokat eller en anden juridisk specialist. Du kan derfor med fordel overveje, om du vil betale for advokatens brede viden, eller om du hellere vil betale en lavere pris for en specialiseret løsning, der løser netop jeres behov.
Hvad skal vi betale i tinglysningsafgift til staten?
En af de poster, der ofte overrasker folk, når de vil ændre i skødet, er afgiften til staten. Selvom I handler internt i familien eller parforholdet, skal staten stadig have en afgift for at registrere det nye ejerskab.
Når I er ugifte samlevende, gælder de almindelige regler for tinglysningsafgift ved bolighandel. Det betyder, at I skal betale en fast afgift på 1.850 kr. Derudover skal I betale en variabel afgift på 0,6 % af købesummen for den andel, der overdrages. Hvis du sælger halvdelen af huset til din kæreste, skal der altså betales 0,6 % af værdien af denne halvdel.
Det er værd at bemærke, at I som ugifte ikke har adgang til de samme lempelige regler som ægtefæller, der ofte kan nøjes med den faste afgift ved separation. For jer er der tale om en almindelig handel i statens øjne.
Det er derfor vigtigt at budgettere med denne udgift, da den skal betales samtidig med, at skødet sendes til tinglysning. En rådgiver kan hjælpe jer med at beregne det præcise beløb, så I ikke får en ubehagelig overraskelse. I visse tilfælde kan det også være relevant at se på, hvordan eventuelle lån i huset skal håndteres, da ændringer i pantebreve også kan udløse afgifter. Det er komplekst stof, og en fejl i afgiftsberegningen kan føre til, at tinglysningen bliver afvist, hvilket forsinker processen og kan skabe unødigt besvær.
Hvad siger banken til at vi ændrer skødet?
Før I overhovedet går i gang med at få lavet skødet, skal I have en snak med jeres bank. Langt de fleste boliger er belånt, og banken har pant i ejendommen som sikkerhed for deres penge.
Når du sælger en halvpart af huset til din samlever, vil banken typisk kræve, at din samlever også påtager sig sin del af gælden. Det betyder, at din samlever skal gøres til meddebitor på lånene. Banken vil derfor foretage en kreditvurdering af din samlever for at se, om vedkommendes økonomi er stærk nok til at være medejer.
Det er en proces, der kaldes gældsovertagelse. I praksis fungerer det sådan, at banken skal godkende handlen, før skødet kan tinglyses endeligt. Hvis banken vurderer, at din samlevers økonomi ikke er robust nok, kan de modsætte sig, at skødet ændres.
Derfor er rækkefølgen vigtig:
- Tal først med banken og få en godkendelse.
- Få derefter udarbejdet skødet hos din rådgiver.
- Send skødet til tinglysning og få banken til at påtegne lånene.
Vær også opmærksom på, at banken ofte tager et gebyr for at ekspedere sagen internt. Dette gebyr har intet at gøre med prisen for skødeskrivning eller tinglysningsafgiften, men er en ren omkostning til banken for deres administrative arbejde.
Hvorfor er en samejeoverenskomst vigtig for ugifte?
Når I ikke er gift, er I ikke beskyttet af lovgivningen på samme måde som ægtefæller. I ægteskabsloven er der klare regler for, hvordan formuen skal deles ved en skilsmisse. Disse regler gælder ikke for ugifte samlevende.
Hvis I går fra hinanden, og I begge står på skødet, ejer I huset i fællesskab. Men hvad sker der, hvis den ene vil sælge, og den anden vil blive boende? Eller hvis I er uenige om prisen? Uden en klar aftale kan I ende i en fastlåst situation, der i værste fald kun kan løses ved en tvangsauktion, hvilket er dyrt for begge parter.
Derfor anbefaler vi hos Skøde Centret altid, at ugifte par får lavet en samejeoverenskomst i forbindelse med skødet. Det er en juridisk kontrakt, der fungerer som jeres private regelsæt for ejerskabet.
I en samejeoverenskomst kan I blandt andet aftale:
- Hvem der har ret til at blive boende ved samlivsophør.
- Hvordan prisen på boligen skal fastsættes, hvis den ene skal købe den anden ud.
- Hvordan I fordeler udgifterne til vedligeholdelse og faste udgifter, mens I bor sammen.
Det kan virke uromantisk at tale om brud, når man lige er flyttet sammen, men det er netop nu, mens I er gode venner, at I kan lave en fair aftale. En samejeoverenskomst skaber tryghed, fordi I på forhånd kender spillereglerne, hvis kærligheden en dag skulle briste.
Er jeg godt nok sikret uden en advokat?
Det er helt forståeligt, at man søger maksimal tryghed, når man handler med store værdier som fast ejendom. Mange stiller derfor spørgsmålet, om man er dårligere stillet, hvis man vælger en specialiseret virksomhed frem for en advokat.
Sikkerheden i rådgivningen afhænger grundlæggende af to ting: Kompetence og forsikring. En advokat har en lovpligtig ansvarsforsikring, som dækker klienten, hvis advokaten begår en fejl. Det er denne forsikring, der giver mange ro i maven.
Når du vælger en etableret specialist som Skøde Centret, får du typisk den samme sikkerhed. Seriøse rådgivningsvirksomheder har tegnet professionelle ansvarsforsikringer, ofte hos store anerkendte selskaber som Lloyd’s. Det betyder, at du er dækket på samme niveau, som hvis du havde brugt en advokat. Hvis rådgiveren laver en fejl, der koster dig penge, træder forsikringen til.
Derudover kan man argumentere for, at der ligger en stor tryghed i specialiseringen. Hvor en almindelig advokat måske laver få samleverskøder om året indimellem retssager og andre opgaver, sidder specialisterne med netop disse sager hver eneste dag. Den rutine minimerer risikoen for fejl og sikrer, at sagen glider nemt og hurtigt igennem systemet. Du går altså ikke på kompromis med sikkerheden ved at vælge en specialist; du vælger blot en anden type rådgiver, der ofte er billigere og mere fokuseret på netop din opgave.
