En skilsmisse er en svær tid, og boligen er ofte det største økonomiske spørgsmål. Når den ene part skal overtage huset, kræver det et nyt skøde.
Mange tror, det kræver en dyr advokat, men ofte kan sagen løses enklere og billigere med specialiseret hjælp, hvis I er enige om vilkårene.
Hvordan overtager den ene part huset ved en skilsmisse?
Når et ægtepar går fra hinanden, og den ene ønsker at blive boende i den fælles bolig, skal der gennemføres en formel overdragelse. Det er ikke nok blot at blive enige mundtligt om, hvem der beholder huset; det skal registreres officielt i tingbogen.
I denne situation fungerer overdragelsen teknisk set som en almindelig hushandel, hvor den ene part køber den anden part ud. Det dokument, der sikrer denne ændring, kaldes ofte et skilsmisseskøde. Det er det juridiske bevis på, at ejerskabet nu overgår fuldt og helt til den ene ægtefælle, og at den fraflyttende part ikke længere har rettigheder eller forpligtelser i forhold til ejendommen.
Processen starter typisk med, at I bliver enige om vilkårene for overtagelsen. Det handler primært om, hvad huset er værd, og hvordan friværdien skal fordeles. Dette aftales ofte i en såkaldt bodelingsoverenskomst. Det er en skriftlig aftale, der beskriver, hvem der skal have hvad.
Når denne aftale er på plads, kan selve skødet udarbejdes. I dag foregår alt dette digitalt. Skødet skal oprettes i Tinglysningsrettens system, underskrives af jer begge med MitID, og derefter prøves og godkendes af retten.
Det er vigtigt at forstå, at selvom I måske har fællesøkonomi indtil skilsmissen er endelig, så kræver det en aktiv handling at ændre ejerforholdet på boligen. Gør man ikke det, vil den fraflyttende part stadig stå som ejer og dermed hæfte for ejendomsskatter og forsikringer, hvilket kan skabe store problemer senere hen.
Er det nødvendigt at betale for en advokat i denne situation?
Mange har en opfattelse af, at en skilsmisse automatisk kræver involvering af advokater. Det er også korrekt, hvis der er tale om en konfliktfyldt skilsmisse, hvor I ikke kan blive enige om, hvem der skal have børnene, eller hvordan pengene skal fordeles. I sådanne tilfælde fungerer advokaten som din partsrepræsentant, der kæmper din sag mod den anden part.
Men hvis I allerede er enige om, hvem der skal overtage huset og til hvilken pris, ændrer opgaven karakter. Så er der ikke længere tale om en juridisk tvist, men derimod om en administrativ ekspedition, der skal håndteres korrekt.
I de tilfælde, hvor I er enige, er det værd at overveje, om en advokat er nødvendig, eller om en specialiseret juridisk virksomhed kan løse opgaven. En advokat tager ofte en højere timepris, fordi de har en bred uddannelse og skal dække omkostninger til en bred vifte af sager. En specialist i skøder fokuserer udelukkende på papirarbejdet omkring ejendommen.
Det juridiske produkt – selve skødet og registreringen – er det samme, uanset om det er lavet af en advokat eller en specialist. Det handler om at få registreret de rigtige oplysninger korrekt og rettidigt.
Du bør derfor overveje, om du har brug for advokatens rådgivning til en konflikt, eller om du blot har brug for hjælp til at få formalia på plads. For rigtig mange par, der skilles i mindelighed, er den tunge advokatbistand en unødvendig udgift i en i forvejen dyr tid.
Hvad sker der med lånene og banken ved skilsmisse?
Inden man kan få skødet på plads, er der en meget vigtig aktør, der skal tages i ed, nemlig banken. Langt de fleste boliger er belånt, og både banken og realkreditinstituttet har pant i ejendommen. Når I står på skødet begge to, hæfter I begge for gælden.
Det betyder, at banken har to personer at kræve penge af, hvis lånet ikke bliver betalt. Når den ene part skal overtage huset alene, skal den anden part også slettes som skyldner på lånene. Dette kaldes gældsovertagelse. Det er et punkt, som mange overser i farten, men det er faktisk ofte den mest tidskrævende del af processen.
For at gældsovertagelsen kan godkendes, skal den part, der bliver boende, kreditvurderes på ny. Banken skal sikre sig, at den tilbageværende persons indtægt er høj nok til at betale alle udgifter på huset alene. Det er derfor en god idé at kontakte banken som det allerførste.
I bør være opmærksomme på følgende i forhold til banken:
- Banken skal give en skriftlig godkendelse af, at den ene part må overtage gælden alene.
- Ofte kræver banken, at det nye skøde ligger klar til tinglysning, før de endeligt frigiver den fraflyttende part fra gælden.
- Der kan være gebyrer til banken for at ændre låneaftalerne, som kommer oveni udgiften til skødeskrivning.
Hvis banken siger nej, kan overdragelsen ikke gennemføres, uanset hvor enige I ellers er. Derfor hænger skødesagen og banksagen uløseligt sammen. En juridisk rådgiver kan hjælpe med at koordinere kontakten til banken og sikre, at de rigtige dokumenter bliver sendt frem og tilbage, så gældsovertagelsen sker samtidig med, at skødet bliver tinglyst.
Hvad koster det i tinglysningsafgift ved en skilsmisse?
Når man handler bolig i Danmark, skal man betale afgift til staten. Ved en almindelig hushandel er beløbet ganske højt, da man betaler en procentdel af købesummen i afgift.
Men her er der faktisk en positiv nyhed, når årsagen til handlen er skilsmisse eller separation. Staten har lavet nogle særlige regler, der gør det billigere at overdrage en ejendom mellem ægtefæller i forbindelse med en skilsmisse. Det er en af de få situationer, hvor man kan slippe for en stor del af afgiften.
Normalt skal man betale 0,6 % af købesummen plus 1.850 kr. i tinglysningsafgift. Men hvis I har en bevilling til separation eller skilsmisse fra Familieretshuset, slipper I for at betale den variable afgift på 0,6 %. I skal således kun betale den faste afgift på 1.850 kr. for at få ændret skødet. Dette gælder uanset, hvor meget huset er værd.
Det er dog et krav, at I formelt er ved at blive separeret eller skilt. Hvis I blot flytter fra hinanden uden at involvere myndighederne, eller hvis I er ugifte samlevende, gælder denne afgiftsfritagelse ikke. Her vil I skulle betale fuld afgift.
En kompetent rådgiver vil altid sørge for at anmelde skødet med den korrekte markering for “skilsmisse”, så I opnår denne besparelse. Det kræver, at dokumentationen fra Familieretshuset er på plads, inden skødet sendes afsted.
Er jeg juridisk sikret uden en advokat?
Det er helt naturligt at bekymre sig om sikkerheden, når man fravælger en advokat. I en sårbar situation som en skilsmisse ønsker man ikke at begå fejl, der kan forfølge en økonomisk. Men det er vigtigt at skelne mellem titlen på rådgiveren og den faktiske sikkerhed.
Sikkerhed i en ejendomshandel handler om, at dokumenterne er juridisk korrekte, at frister overholdes, og at der er forsikringsdækning, hvis rådgiveren laver en fejl. En advokat er forpligtet til at have en ansvarsforsikring. Det er denne forsikring, der er dit sikkerhedsnet.
Når du vælger en specialiseret virksomhed som Skøde Centret, der ikke er et advokatfirma, bør du altid tjekke, om de har en tilsvarende forsikring. Seriøse aktører på markedet har tegnet professionelle ansvarsforsikringer, ofte hos store internationale selskaber, som dækker på nøjagtig samme måde som advokatens forsikring. Det betyder, at du rent økonomisk er stillet ens.
Fagligt set kan det desuden være en fordel at vælge en rådgiver, der har stor rutine. En advokat, der også møder i retten og laver testamenter, laver måske færre skilsmisseskøder end en specialist, der laver flere hundrede om året. Rutine minimerer risikoen for fejl. Så længe du sikrer dig, at rådgiveren er forsikret og har erfaring, kan du være fuldt ud lige så tryg som hos en advokat, men ofte til en lavere pris.
