Et ejerpantebrev er et pantedokument, som du som ejer får tinglyst i din bolig med dig selv som både pantsætter og formel panthaver. Det skaber en ramme for sikkerhed, men er ikke i sig selv det lån, du skal betale tilbage. En bank får den aftalte sikkerhed ved tinglyst underpant i ejerpantebrevet.
Hvordan bliver ejerpantebrevet til sikkerhed?
Ejerpantebrevet registreres i Tingbogen med en hovedstol og en placering blandt ejendommens øvrige hæftelser. Hovedstolen angiver den ramme, som kan bruges til sikkerhed. Selve lånets rente, afdrag, restgæld og øvrige vilkår står i en særskilt kredit- eller låneaftale.
Du og långiveren aftaler, hvilke forpligtelser ejerpantebrevet skal sikre. Långiverens ret registreres derefter som underpant. Efter tinglysningslovens § 1 a skal underpantet tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning.
- Ejerpantebrevet oprettes med den ønskede hovedstol og tinglyses på ejendommen eller en bestemt ejerandel.
- Långiveren får underpant i dokumentet på grundlag af en særskilt sikkerhedsaftale.
- Du kontrollerer tinglysningsresultatet og gemmer både låneaftalen og pantsætningsaftalen.
Den konkrete anmeldelse ved tinglysning af ejerpantebrev skal passe til ejerskabet, det aftalte pant og de eksisterende hæftelser.
Hvorfor bruger banker et ejerpantebrev?
Et ejerpantebrev kan sikre et banklån, en kassekredit eller et andet løbende mellemværende. Konstruktionen er fleksibel, fordi selve ejerpantebrevet ikke indeholder én bestemt afdragsplan. Et eksisterende ejerpantebrev kan derfor i nogle situationer bruges som ramme for ny sikkerhed, når tidligere underpant er frigivet, og en ny aftale bliver registreret korrekt.
Den tinglyste placering, også kaldet prioriteten, afgør rækkefølgen mellem panterettighederne. En god prioritet er dog ikke det samme som sikker dækning. Banken vurderer også boligens værdi, de foranstående hæftelser og den gæld, som ejerpantebrevet skal sikre. Dokumentet giver derfor ikke i sig selv ret til et nyt lån.
Hvad viser hovedstolen – og hvad viser den ikke?
Hovedstolen er en øvre sikkerhedsramme. Den viser ikke automatisk din aktuelle restgæld, boligens friværdi eller det beløb, en underpanthaver til enhver tid kan kræve. Det præcise omfang afhænger både af den registrerede ret, sikkerhedsaftalen og den faktiske gæld.
Forenklet illustrativt eksempel: Tingbogen viser et ejerpantebrev på 500.000 kr. Banken har tinglyst underpant på 300.000 kr., mens den aktuelle lånesaldo er 180.000 kr. De tre beløb beskriver forskellige forhold: ejerpantebrevets ramme, underpantets registrerede beløb og den aktuelle gæld. Hvis underpantet eller sikkerhedsaftalen ændres, kan vurderingen blive en anden.
Vil du fastslå, hvad ejerpantebrevet betyder i en konkret situation, skal du sammenholde:
- Tingbogen, som viser hovedstol, prioritet og registreret underpanthaver.
- Pantsætningsaftalen, som viser hvilke forpligtelser sikkerheden omfatter.
- Låneopgørelsen, som viser den aktuelle gæld efter låneaftalen.
Hvad gælder, når boligen har flere ejere?
Et ejerpantebrev kan tinglyses i kun den ene ejers ideelle andel, hvis denne begrænsning står i dokumentets særlige bestemmelser. Skal pantet i stedet omfatte hele ejendommen, skal den anden tinglyste ejer tiltræde anmeldelsen som tiltrædende adkomsthaver eller pantsætter.
Du bør derfor sammenholde skødets ejerandele med den del af boligen, som långiveren skal have sikkerhed i. En underskrift fra én medejer kan ikke uden videre læses som pant i hele den fællesejede ejendom. Tinglysningsresultatet skal vise samme afgrænsning som parternes aftale.
Hvad koster tinglysning og underpant?
Ved tinglysning af nyt pant i fast ejendom er den offentlige afgift i 2026 et fast beløb på 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb. Procentafgiften rundes op til nærmeste 100 kr. En særskilt tinglysning af underpant i et ejerpantebrev har en fast afgift på 1.825 kr.
Der opkræves ikke den særskilte faste underpanteafgift, når underpantet tinglyses i samme anmeldelse som det nye ejerpantebrev eller en forhøjelse af ejerpantebrevet. Et eksisterende afgiftsfritagelsesgrundlag kan efter betingelserne i tinglysningsafgiftsloven reducere procentafgiften. De aktuelle satser for tinglysningsafgift bør kontrolleres før anmeldelsen. Långiverens egne ekspeditions- og dokumentomkostninger er et særskilt aftalespørgsmål.
Hvordan adskiller dokumenterne sig fra hinanden?
Tre dokumenttyper med lignende navne har forskellige funktioner:
- Et ejerpantebrev skaber en ramme for sikkerhed, mens den faktiske gæld følger en separat aftale.
- Et privat pantebrev dokumenterer et konkret gældsforhold mellem en debitor og en kreditor og kan samtidig give kreditor pant i ejendommen.
- Et afgiftspantebrev giver ikke sikkerhed for et lån. Det bruges alene til at bevare et ubenyttet grundlag for senere overførsel af tinglysningsafgift.
Du kan derfor ikke udlede en aktuel gæld alene af ordet pantebrev i Tingbogen. Dokumenttypen og de registrerede rettigheder skal læses sammen med det underliggende aftalegrundlag.
Hvad skal du kontrollere efter indfrielse?
Et indfriet lån og de tinglyste rettigheder er to forskellige forhold. Underpantet forsvinder ikke fra Tingbogen alene, fordi lånesaldoen bliver nul. Skal en registreret rettighed aflyses eller ændres, kræver det den korrekte anmeldelse og normalt den tinglyste rettighedshavers medvirken.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og identificér ejerpantebrev, underpant og prioritet.
- Få långiveren til at bekræfte, hvilke forpligtelser der er indfriet, og hvad der skal ske med underpantet.
- Afklar, om ejerpantebrevet skal bevares som mulig fremtidig sikkerhedsramme eller aflyses sammen med de relevante rettigheder.
- Kontrollér en ny tingbogsattest, når ændringen er tinglyst.
Ved salg, nyt lån eller skifte af bank bør denne kontrol ske, før du lægger til grund, at ejerpantebrevet er frit eller kan genbruges. Den nye långiver skal også acceptere dokumentets prioritet og aftale, hvad sikkerheden skal omfatte.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende lov og offentlige vejledninger om pant i fast ejendom.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: underpant og nypantsætning.
- Officiel satsoversigt for tinglysningsafgift.
- Boligejer.dk: Pantebreve.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: