Handelsomkostninger – Hvad er handelsomkostninger?

Af Skøde Centret

At købe en ny bolig handler om langt mere end blot den pris, der står på salgsopstillingen. Der følger en række nødvendige udgifter med i kølvandet på handlen, som samlet set kaldes for handelsomkostninger. Her får du det fulde overblik over, hvad du skal betale til staten, banken og dine rådgivere, så dit budget holder hele vejen.

Hvad dækker begrebet handelsomkostninger egentlig over?

Når du kigger på drømmeboligen, er det let at stirre sig blind på selve kontantprisen. Men for at få nøglerne i hånden og dit navn på postkassen, skal du betale en række engangsbeløb. Disse udgifter dækker over alt det administrative og juridiske arbejde, der sikrer, at handlen er gyldig, og at du er sikret som ny ejer.

Handelsomkostninger er en samlebetegnelse for de gebyrer og honorarer, der ligger ud over selve købesummen. Det er penge, du skal have op af lommen her og nu, og de kan sjældent finansieres fuldt ud via realkreditlånet. Derfor er det afgørende at have sparet op til netop denne post.

Mange førstegangskøbere bliver overraskede over, hvor hurtigt disse beløb løber op. Det er ikke unormalt, at handelsomkostningerne samlet set løber op i 30.000 til 50.000 kroner eller mere, afhængigt af boligens pris og lånets størrelse.

Det er vigtigt at skelne mellem selve udbetalingen til boligen, som typisk er 5 procent af købesummen, og så de rene omkostninger. Udbetalingen er en del af prisen på huset, mens handelsomkostninger er penge, der går til staten, banken, forsikringsselskaber og rådgivere.

Vi oplever ofte, at købere glemmer at medregne disse poster i deres budget, hvilket kan skabe pres på økonomien lige omkring overtagelsesdagen. Derfor anbefaler vi altid, at du får skabt et komplet overblik tidligt i forløbet.

Hvor meget skal jeg betale i tinglysningsafgift til staten?

En af de tungeste poster i budgettet for handelsomkostninger er tinglysningsafgiften til staten. Det er en skat, du betaler for at få registreret din ejendomsret officielt i Tingbogen. Uden denne registrering er du reelt ikke sikret som ejer af boligen over for omverdenen.

Ved en almindelig bolighandel er afgiften sammensat af et fast grundbeløb og en variabel del. Det faste gebyr er på 1.850 kroner. Dertil kommer en variabel afgift på 0,6 procent af købesummen. Det betyder, at jo dyrere boligen er, desto højere bliver afgiften til staten.

Hvis du for eksempel køber et hus til 3 millioner kroner, vil den variable afgift udgøre 18.000 kroner. Lægger du det faste gebyr oveni, ender regningen til staten på knap 20.000 kroner alene for skødet.

Det er værd at bemærke, at der også skal betales tinglysningsafgift af de lån, du optager i ejendommen. Hvis du skal have et nyt realkreditlån, skal der tinglyses et pantebrev, hvilket også udløser en afgift til staten.

Reglerne er anderledes, hvis der er tale om familieoverdragelser eller skilsmisseskøder, men ved en almindelig fri handel er satsen på 0,6 procent uundgåelig. Du kan læse mere om de aktuelle satser og regler hos Tinglysningsretten.

Hvilke omkostninger er der til bank og realkreditinstitut?

Banken og realkreditinstituttet skal også have betaling for deres arbejde med at etablere dine lån. Disse omkostninger kaldes ofte for stiftelsesomkostninger eller etableringsgebyrer. Det er en post, der kan variere meget fra institut til institut.

Når du optager et lån, betaler du typisk et oprettelsesgebyr til realkreditinstituttet. Derudover betaler du ofte kurtage, som er et gebyr for handlen med de obligationer, der ligger bag dit lån. Selvom det lyder teknisk, er det reelle penge, der trækkes fra låneprovenuet.

Banken tager sig også betalt for at ekspedere sagen. Det kan dække over gebyrer for at stille en bankgaranti over for sælger, hvilket er standard i de fleste bolighandler for at sikre sælger, indtil skødet er endeligt tinglyst.

Vi ser desværre ofte, at disse bankomkostninger står med småt eller bliver præsenteret sent i forløbet. Det kan gøre det svært at gennemskue den præcise pris på finansieringen.

Det kan være en god idé at spørge din bankrådgiver direkte om en samlet oversigt over “omkostninger ved lånoptagelse”, så du ikke bliver overrasket over diverse gebyrer, når lånet udbetales.

Hvad koster juridisk rådgivning og skødeskrivning?

I en bolighandel er det ofte købers ansvar at få udarbejdet skødet og få det tinglyst korrekt. Derudover har du brug for nogen til at gennemgå købsaftalen og alle boligens dokumenter for at sikre, at du ikke køber “katten i sækken”.

Tidligere var det kutyme at bruge en traditionel advokat til denne del, hvilket ofte var forbundet med høje timepriser. I dag vælger mange forbrugere i stedet specialiserede juridiske rådgivere, der tilbyder faste lave priser for præcis den samme ydelse.

Prisen for juridisk bistand dækker typisk over gennemgang af handlens dokumenter, dialog med mægler og bank, samt selve ekspeditionen af skødet og refusionsopgørelsen. Det er her, du sikrer dig mod ubehagelige overraskelser som skjulte servitutter eller ulovlige forhold.

Ved at vælge en rådgiver med en fast pakke pris ved du præcis, hvad du skal betale, uanset hvor mange spørgsmål du måtte have undervejs. Det giver ro i maven og luft i budgettet.

Hvilke forsikringer skal jeg regne med i budgettet?

Forsikringer udgør en væsentlig del af de samlede handelsomkostninger ved indflytning. Den mest kendte er ejerskifteforsikringen, som dækker skjulte fejl og mangler ved huset, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Præmien på en ejerskifteforsikring betales som et engangsbeløb ved overtagelsen. Det er kutyme, at sælger betaler halvdelen af præmien på det billigste tilbud, mens du som køber betaler resten. Hvis du ønsker en udvidet dækning, skal du selv betale merprisen.

Derudover skal du tegne en husforsikring. Hvis du har lån i ejendommen, vil realkreditinstituttet kræve, at huset som minimum er brandforsikret. De fleste vælger dog en kombineret hus- og bygningsforsikring for at være dækket mod storm, vandskade og tyveri.

Er der andre skjulte udgifter, jeg skal være opmærksom på?

Udover de store poster som tinglysning, bank og rådgivning, er der en række mindre udgifter, der tilsammen kan løbe op. Disse bliver ofte overset i kampens hede, men de hører med til det samlede billede af handelsomkostninger.

En typisk udgift er refusionsopgørelsen. Når du overtager boligen, skal der gøres regnskab for forbrug af vand, varme, ejendomsskatter og fællesudgifter. Hvis sælger har betalt forud, skal du refundere et beløb til sælger.

Dette er ikke en omkostning ved selve handlen, men en likviditetsmæssig udgift, du skal have penge klar til på overtagelsesdagen. Det kan hurtigt dreje sig om mange tusinde kroner, hvis der lige er fyldt olie på tanken, eller ejendomsskatten er betalt forud.

Du bør også overveje omkostninger til en bygningssagkyndig, hvis du vil have din egen rådgiver med ud at se på huset før køb. Det kan være en god investering for at undgå at købe et hus med dyre byggetekniske problemer.

Her er en opsummering af de typiske poster, du skal huske:

• Tinglysningsafgift til skøde (1.850 kr. + 0,6% af købesummen).
• Tinglysningsafgift til pantebrev (hvis du optager lån).
• Bank- og realkreditgebyrer (stiftelse, kurtage, garantiprovision).
• Juridisk rådgivning (berigtigelse af handlen).
• Halvdelen af ejerskifteforsikringen.
• Eventuel byggesagkyndig rådgivning.

Ved at lægge alle disse tal sammen får du det reelle billede af, hvad det koster at blive boligejer. Det giver dig det bedste udgangspunkt for en tryg handel uden økonomiske overraskelser.