Købstilbud fast ejendom – Hvad er et købstilbud?

Af Skøde Centret

Når du har fundet drømmeboligen, er det næste naturlige skridt at give sælger besked om, at du gerne vil handle. Det gør du typisk via et skriftligt tilbud, hvor du præsenterer din pris og dine vilkår. Det kan virke som en stor mundfuld at sætte tal på en så stor investering, men med den rette forberedelse får du ro i maven.

Hvad er formålet med et skriftligt købstilbud?

Et købstilbud er din måde at starte en formel dialog med sælgeren på. Det er her, du går fra at være en interesseret kigger til at være en seriøs køber. Ved at aflevere et skriftligt bud signalerer du, at du har styr på din økonomi og er klar til at rykke hurtigt, hvis I kan blive enige.

Mange tror fejlagtigt, at prisen er det eneste, der tæller. Men i virkeligheden er vilkårene for handlen ofte lige så vigtige for sælgeren. Det kan være ønsket om en hurtig overtagelse eller fleksibilitet omkring hårde hvidevarer, der gør udslaget til din fordel.

Når du formulerer dit købstilbud, skaber du rammerne for den videre forhandling. Det giver dig mulighed for at styre processen, så du ikke bliver presset ind i en aftale, du ikke har overblik over. Det er et værktøj, der skaber struktur i en ellers følelsesladet proces.

Det er vores erfaring, at et velformuleret tilbud ofte bliver taget mere seriøst af ejendomsmægleren. Det viser, at du har sat dig ind i tingene, og det kan være med til at skubbe andre, mere usikre købere bag i køen.

Hvilke elementer skal dit bud indeholde?

For at dit bud skal være brugbart for sælger, skal det være konkret. Det nytter ikke noget at være vag omkring dine hensigter. Du skal være præcis, så der ikke opstår misforståelser senere i forløbet.

De vigtigste punkter, du bør inkludere, er:

• Prisen: Det beløb, du er villig til at betale for ejendommen kontant.
• Overtagelsesdato: Den dato, hvor du ønsker at få nøglerne og brugsretten til boligen.
• Tidsfrist: En dato og et klokkeslæt for, hvornår dit tilbud udløber, så sælger ikke kan trække tiden i evigheder.
• Forbehold: Betingelser der skal være opfyldt, for at handlen er endelig, eksempelvis godkendelse fra din bank eller rådgiver.

Ved at sætte en tidsfrist lægger du et mildt pres på sælger. Det forhindrer, at dit bud bliver brugt som en løftestang til at indhente højere bud fra andre interesserede i flere uger. En frist på 2-3 dage er ofte passende.

Hvorfor er advokatforbeholdet din vigtigste sikkerhed?

Når du afgiver et bud, bør du altid indsætte et rådgiver- eller advokatforbehold. Det er din nødbremse. Det betyder helt enkelt, at selvom sælger accepterer dit bud, er aftalen ikke bindende for dig, før din rådgiver har godkendt handlen i sin helhed.

Uden dette forbehold fanger bordet, så snart sælger har accepteret og underskrevet. Hvis du efterfølgende opdager problemer med lokalplaner, servitutter eller forurening, kan det være meget svært og dyrt at komme ud af aftalen igen.

Vi oplever desværre ofte købere, der i deres iver glemmer dette punkt. Det kan have store økonomiske konsekvenser. Med et forbehold kan din rådgiver gennemgå alle dokumenterne i ro og mag, efter prisen er forhandlet på plads.

Hvordan finder du den rigtige pris?

At fastsætte prisen i et købstilbud er en balancegang. Byder du for lavt, risikerer du at fornærme sælger eller blive ignoreret. Byder du for højt, betaler du mere end nødvendigt for dine nye kvadratmeter.

Kig på boligens liggetid. Hvis boligen har været til salg længe, er sælger ofte mere villig til at forhandle. Du kan også undersøge kvadratmeterpriserne på solgte boliger i nabolaget via offentlige databaser som DinGeo eller lignende tjenester.

Husk også at tage højde for eventuelle forbedringer, du skal lave. Hvis taget skal skiftes, eller køkkenet er fra 70’erne, er det rimelige argumenter for at byde under udbudsprisen. Brug disse fakta i din argumentation over for mægleren.

Er et købstilbud juridisk bindende?

I dansk ret er et mundtligt løfte om køb af fast ejendom sjældent nok. Men et skriftligt tilbud er en anden sag. Når du sender et skriftligt bud til mægler, og sælger accepterer det uden ændringer, er der i princippet indgået en aftale.

Derfor er det afgørende, at du ikke sender et bud, før du er helt sikker på, at du vil have boligen. Du skal også have en god indikation fra din bank om, at økonomien hænger sammen, inden du sender papiret afsted.

Hvis sælger kommer med et modbud – altså accepterer dine vilkår men til en højere pris – så bortfalder dit oprindelige tilbud. Nu er bolden på din banehalvdel igen, og du kan vælge at acceptere modbuddet, afvise det eller komme med et nyt bud.

Hvad sker der, når sælger accepterer?

Når I er enige om pris og vilkår, skal aftalen formaliseres. Ejendomsmægleren udarbejder typisk et udkast til en købsaftale. Dette dokument indeholder alle detaljerne fra dit købstilbud samt en lang række standardvilkår.

Det er her, din rådgiver træder til for alvor. Selvom du har underskrevet købsaftalen, sikrer dit advokatforbehold, at handlen kan annulleres omkostningsfrit, hvis din rådgiver finder kritiske forhold i papirerne.

Når købsaftalen er endeligt godkendt af begge parter og deres rådgivere, skal der senere udarbejdes og tinglyses et skøde. Det er det officielle bevis på, at ejendommen skifter ejer. Du kan se mere om selve tinglysningsprocessen på Tinglysning.dk.

Kan du fortryde dit bud?

Som forbruger har du en lovbestemt fortrydelsesret ved køb af bolig. Den gælder i 6 hverdage efter, at aftalen er indgået. Det er dog ikke gratis at bruge denne ret. Hvis du fortryder efter reglerne i loven, skal du betale en godtgørelse på 1% af købesummen til sælger.

Det er her, advokatforbeholdet igen viser sin værdi. Hvis handlen annulleres via advokatforbeholdet – for eksempel fordi din rådgiver ikke kan godkende vilkårene – koster det dig ikke 1% i godtgørelse. Handlen falder blot bort.

Derfor anbefaler vi altid, at man bruger rådgiverforbeholdet aktivt frem for at stole blindt på den lovpligtige fortrydelsesret. Det giver en langt større økonomisk tryghed i en situation, hvor der er mange penge på spil.