Når I lever sammen uden at være gift, får I ikke automatisk de samme regler om formue og arv som ægtefæller. Boligen skal derfor vurderes i flere spor: Hvem står på skødet eller lejekontrakten, hvem hæfter for lån, hvilke aftaler har I, og hvem arver ved dødsfald? Ét dokument løser ikke alle spørgsmålene.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
For ugifte par følger ejerskab, gæld, lejeret og arv af forskellige dokumenter og regler. Artiklen viser, hvad I bør kontrollere, og hvorfor lang tids samliv ikke automatisk giver samme retsstilling som ægteskab.
- Se forskellen på skøde, lån og samejeaftale.
- Forstå reglerne for en fælles lejebolig.
- Læs, hvad der sker med boligen ved dødsfald.
- Skeln mellem testamente og begunstigelse.
- Få en praktisk dokumentkontrol.
Hvad følger ikke automatisk af jeres samliv?
Et langvarigt samliv gør ikke i sig selv jeres formue fælles. I beholder som udgangspunkt hver jeres aktiver og gæld, mens det, I køber sammen, kan være ejet i sameje. Der findes heller ingen generel regel om, at en samlever efter et bestemt antal år automatisk bliver medejer eller arving.
Hvert dokument har sin egen opgave:
- Skødet og Tingbogen viser, hvem der er registreret som ejer af en fast ejendom, og hvilke ejerandele der er registreret.
- Lånedokumenterne viser, hvem der har påtaget sig personlig gæld. Tingbogen viser samtidig de rettigheder og pantehæftelser, der er tinglyst på ejendommen.
- En samejeoverenskomst kan regulere jeres indbyrdes aftaler om en fælles ejerbolig.
- Lejekontrakten og lejeloven afgør, hvem der er lejer, og hvornår en anden kan fortsætte lejemålet.
- Et testamente regulerer arv, mens en begunstigelse regulerer bestemte udbetalinger fra pension eller forsikring.
Det er derfor ikke en almindelig ligedeling af alt, der skal gennemføres, hvis I går fra hinanden. Spørgsmålet er i stedet, hvem der ejer hvert aktiv, hvem der skylder hvad, og hvad I gyldigt har aftalt. Det er også udgangspunktet for en bodeling mellem ugifte samlevende.
Hvem ejer boligen, og hvem hæfter for lånene?
Ved en ejerbolig er det skødet og registreringen i Tingbogen, der viser den formelle adkomst. Hvis kun den ene står som ejer, bliver den anden ikke automatisk medejer ved at flytte ind, betale til de løbende udgifter eller bo i boligen i mange år. Skal ejerforholdet ændres, kræver det et dokument, der kan danne grundlag for en ny registrering.
Ejerskab og gæld er to forskellige spørgsmål. En samlever kan være meddebitor på et lån uden at have en registreret ejerandel. Omvendt viser en ejerandel ikke alene, hvem der hæfter personligt over for banken. Det fremgår af de underskrevne låne- og gældsdokumenter. Banken bliver heller ikke bundet af en intern aftale mellem jer, som banken ikke har tiltrådt.
Antag for eksempel, at I er registreret med halvdelen hver, men at den ene betaler en større del af kontantindskuddet. Den betaling ændrer ikke af sig selv de registrerede ejerandele. Om betalingen giver et internt krav mellem jer, afhænger blandt andet af jeres aftale, dokumentationen og omstændighederne. Hvis hensigten fra begyndelsen er forskellige ejerandele, bør ejerfordelingen og finansieringen derfor dokumenteres i de papirer, der faktisk regulerer hvert spørgsmål.
En samlet gennemgang af ugifte samlevende og fast ejendom kan bruges til at holde adkomst, gæld og indbyrdes aftaler adskilt.
Hvilke aftaler bør I have om ejerboligen?
Hvis I ejer boligen sammen, kan en samejeoverenskomst fastlægge spillereglerne for samejet. Den kan blandt andet beskrive fordelingen af løbende udgifter, vedligeholdelse og forbedringer, brugen af boligen samt proceduren, hvis en af jer vil ud af samejet.
En praktisk aftale tager også stilling til, hvordan boligen skal værdiansættes, hvor længe den anden har til at skaffe finansiering til en overtagelse, og hvornår boligen i stedet skal sættes til salg. Det mindsker risikoen for, at et brud udvikler sig til en tvist om både pris, betalinger og tidspunkt.
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan ikke udføre de andre dokumenters arbejde. Den ændrer ikke automatisk den registrerede adkomst, frigør ikke en meddebitor over for banken og gør ikke en samlever til arving. Ønsker I en anden ejerfordeling, en ændret lånehæftelse eller arveret, skal det håndteres i henholdsvis skøde, aftale med långiver og testamente.
Hvad gælder, hvis jeres bolig er lejet?
I en lejebolig handler spørgsmålet ikke om ejerskab, men om retten til at fortsætte lejemålet. Hvis lejeren dør, kan en samlever, der har haft fælles husstand med lejeren i mindst to år umiddelbart før dødsfaldet, have ret til at fortsætte lejemålet. Det er den faktiske fælles husstand og perioden umiddelbart før dødsfaldet, der er centrale.
Hvis samlivet ophører efter mindst to års fælles husstand, kan I aftale, hvem der skal fortsætte det hidtidige fælles lejemål, og udlejeren skal respektere aftalen. Kan I ikke blive enige, kan en domstol i særlige tilfælde bestemme, hvem der får retten til at fortsætte. Hensynet til mindreårige børn er udtrykkeligt et relevant forhold.
Reglerne giver en mulig fortsættelsesret til boligen. De gør ikke lejeren til ejer, skaber ikke arveret og ændrer ikke i sig selv jeres øvrige økonomiske forhold. Står I begge på lejekontrakten, skal kontrakten desuden læses sammen med reglerne om det konkrete lejeforhold.
Hvad sker der med boligen, når en samlever dør?
En ugift samlever er ikke automatisk arving. Uden testamente går afdødes formue til de arvinger, som arveloven udpeger. Har I ejet boligen sammen, beholder den efterlevende sin egen registrerede andel, mens afdødes andel indgår i dødsboet. Har afdøde ejet hele boligen, indgår hele ejendommen i boet.
En samejeoverenskomst kan beskrive en mulighed for, at den efterlevende køber afdødes andel, men aftalen gør ikke den efterlevende til arving. En overtagelse afhænger blandt andet af boets behandling, aftalens indhold og den nødvendige finansiering. Når arvinger overtager en fast ejendom, bruges skifteretsattesten til at dokumentere deres ret ved tinglysningen.
Vil I sikre hinanden arv, kræver det et testamente. Et almindeligt testamente kan give en samlever arv inden for de grænser, der følger af eventuelle tvangsarvinger. Et udvidet samlevertestamente kan under særlige betingelser lade jer arve hinanden, som om I var ægtefæller. I skal blandt andet kunne indgå ægteskab med hinanden og ved dødsfaldet have fælles bopæl samt enten have, have haft eller vente et fælles barn eller have boet sammen i et ægteskabslignende forhold på den fælles bopæl i de seneste to år.
Et udvidet samlevertestamente giver ikke mulighed for at sidde i uskiftet bo. Det er derfor nødvendigt at skelne mellem retten til arv og den særlige ordning, hvor en ægtefælle i visse situationer kan udskyde skiftet med børnene. Læs mere om, hvad et gensidigt testamente for samlevende kan og ikke kan regulere.
Hvorfor er to års samliv ikke én regel?
Udtrykket to år optræder flere steder, men der findes ikke én samlet toårsregel for ugifte par. Reglerne har forskellige betingelser og forskellige virkninger:
- Ved leje kan to års fælles husstand få betydning for retten til at fortsætte det fælles lejemål ved dødsfald eller samlivsophævelse.
- Ved et udvidet samlevertestamente er to års ægteskabslignende samliv på fælles bopæl én mulig betingelse. Et fælles barn kan være et alternativ, men de øvrige betingelser og et gyldigt testamente skal stadig være opfyldt.
- Ved pension og forsikring kan en samlever være omfattet af standardbetegnelsen nærmeste pårørende, hvis betingelser om fælles bopæl og enten fælles barn eller to års samliv er opfyldt. Den konkrete ordning og en eventuel navngiven begunstigelse skal dog altid kontrolleres.
Ingen af disse regler skaber automatisk fælles formue, registreret ejerskab eller legal arveret. Et par kan derfor opfylde en betingelse i ét regelsæt uden at have opnået det resultat, de forventer i et andet. Det afgørende er både hændelsen og det dokument, som regulerer netop den hændelse.
Hvordan kontrollerer I jeres dokumenter?
En dokumentkontrol kan gennemføres i denne rækkefølge:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og sammenhold ejernes navne og ejerandele med det, I mener at have aftalt.
- Læs lånedokumenterne, og notér, hvem der hæfter personligt. Skeln mellem personlig gæld og den pant, der er registreret på ejendommen.
- Læs samejeoverenskomsten eller lejekontrakten. Kontroller især, hvad der skal ske ved brud, betalingsproblemer, salg og dødsfald.
- Kontroller, om der findes et gyldigt testamente, hvem det omfatter, og om de faktiske forudsætninger stadig passer til jeres familie- og boligforhold.
- Bed hvert pensions- og forsikringsselskab oplyse den registrerede begunstigelse. En udbetaling til en begunstiget går normalt uden om dødsboet og styres derfor ikke nødvendigvis af testamentet.
- Gentag kontrollen efter boligkøb, ændret ejerandel, omlægning af lån, familieændringer, flytning eller samlivsophævelse.
Hvis papirerne ikke giver det ønskede resultat, skal det relevante dokument ændres. Ejerskab håndteres gennem adkomsten, personlig lånehæftelse med långiveren, arveret i et testamente og pension eller forsikring gennem den konkrete begunstigelse. Den opdeling gør det lettere at finde både et manglende dokument og en modstrid mellem flere dokumenter.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende danske regler og offentlige vejledninger om arv, leje, tinglysning, formuedeling og begunstigelse.
- Arveloven, herunder reglerne om testamente og udvidet samlevertestamente.
- Lejeloven, herunder reglerne om fortsættelse af lejemål ved dødsfald og samlivsophævelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om adkomst, skøder, skifteretsattest og samejeoverenskomst.
- Domstolenes vejledning om formuedeling for ugifte samlevende.
- Borger.dk og gældende regler om testamente samt begunstigelse på pension og forsikring.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
