Papirløst samliv: Regler for bolig, arv og skøde?

Af Skøde Centret

Hvad betyder papirløst samliv for bolig, arv og skøde?

Lever I sammen uden at være gift, er reglerne for bolig, arv og økonomi helt anderledes end for ægtepar. Her får du det klare overblik over dine rettigheder – og de aftaler, der typisk giver ro i maven.

Hvad betyder papirløst samliv for jeres økonomi og bolig?

At leve papirløst betyder, at I ikke er omfattet af ægtefællers regler om formuefællesskab og bodeling. Som ugifte samlevende ejer du dine ting, og din partner ejer sine. Det gælder også boligen. Står du ikke på skødet, har du som udgangspunkt ingen rettigheder i huset – uanset hvor længe I har boet sammen, eller hvor meget du har betalt til husholdningen.

Hvis én af jer ejer boligen alene, er det den person, der bestemmer over salg, belåning og forbedringer. Har I købt sammen, ejer I typisk en ideel andel hver (for eksempel 50/50 eller i en anden fordeling), som fremgår af skødet. Skødet er jeres bevis for, hvem der ejer hvad, og tinglysningen gør ejerskabet synligt og beskyttet i forhold til omverdenen.

Gæld hæfter I ikke automatisk for sammen. Er et realkredit- eller banklån optaget i kun den enes navn, kan banken ikke kræve betaling af den anden – men omvendt har den anden heller ikke krav på eventuel friværdi, hvis vedkommende ikke ejer en andel af huset. Forpligtelser og rettigheder følger med andre ord ejerskab og underskrifter, ikke samlivet i sig selv.

Konsekvensen er, at I med fordel kan aftale spillereglerne selv. Det gør mange med en samejeoverenskomst (hvis I ejer bolig sammen) og et testamente (hvis I vil sikre hinanden ved død). Begge dele kan tilpasses netop jeres situation og gør hverdagen – og brud – mindre sårbar.

Hvordan sikrer I hinanden uden at være gift?

Som ugifte er der ingen automatisk arveret, intet formuefællesskab og ingen pligt til at dele. Vil I stå stærkere sammen, skal sikkerheden skabes med aftaler og dokumenter, der passer til jeres liv. Tænk i både hverdag og worst case.

Det er værd at overveje tre spor, der tilsammen giver helhed:

• Testamente: I kan bestemme, at længstlevende arver, eller får brugsret til boligen på bestemte vilkår.
• Samejeoverenskomst: Hvis I ejer bolig sammen, fastsætter den ejerandele, indskud, udgifter, forbedringer og hvad der sker ved brud.
• Begunstigelser og forsikringer: Livs- og ulykkesforsikring, pensionsordninger og eventuelle gruppeliv kan sikre likviditet ved dødsfald.

Testamente og begunstigelser løser “hvis det værste sker”. Samejeoverenskomsten håndterer hverdagen og den praktiske fordeling ved et brud – og kan også lægge faste rammer for, hvem der kan overtage boligen, og hvordan prisen fastsættes.

Husk, at aftalerne ikke overlapper hinanden. En samejeoverenskomst giver ikke arveret; og et testamente ændrer ikke jeres ejerandele. De supplerer hinanden. Derfor vælger mange at kombinere en klar aftale om boligen med et testamente. Du kan få et grundigt overblik i vores guide til arveret for ugifte samlevende, hvor vi gennemgår de vigtigste valg trin for trin.

Vil I have jeres aftaler synlige for omverdenen, kan dokumenter om ejerskab og rettigheder tinglyses. Digital tinglysning foregår sikkert via Tinglysning, og giver et klart spor i tingbogen.

Hvad er en samejeoverenskomst – og hvad bør den indeholde?

En samejeoverenskomst er jeres fælles “aftalebog” om boligen. Den sikrer gennemsigtighed, når I køber, bor og – hvis det sker – går fra hinanden. Aftalen skræddersyes til jer og kan bruges uanset om I ejer 50/50 eller en anden fordeling.

I praksis bør en gennemarbejdet aftale tage stilling til mindst disse punkter:

• Ejerandele og indskud: Hvem ejer hvor meget – og hvem lagde hvad ved købet?
• Udgifter og forbedringer: Hvordan fordeles rente, afdrag, drift og værdi af forbedringer?
• Udløsning ved brud: Kan én overtage boligen, hvordan værdiansættes den, og hvornår udbetales en eventuel udligningssum?
• Salg og forkøbsret: Hvem kan kræve salg, og skal den anden have forkøbsret?
• Fraflytning og frister: Hvad er tidsplanen ved brud, og hvordan håndteres praktikken?

Desuden kan det være klogt at aftale, hvordan I håndterer store renoveringer, fordeling af løsøre med høj værdi og hvad der sker, hvis én part misligholder aftalen.

En samejeoverenskomst kan tinglyses som byrde på ejendommen, så aftalen er synlig for banker og mulige købere. Selve tinglysningen er digital, men først giver det mening at få alle vilkår på plads skriftligt.

Hvordan fordeles bolig og gæld ved samlivsophør?

Som ugifte er udgangspunktet enkelt: Hver tager sit med ud af forholdet. Men når der er fast ejendom, bliver “sit” hurtigt komplekst. Har I købt sammen, skal ejerandelene af boligen afvikles – enten ved at sælge eller ved at den ene overtager hele huset og frigør den anden.

Det første spørgsmål er altid ejerskab. Står I begge på skødet, deler I efter ejerandele. Står kun den ene, skal der være en klar aftale for at afvige dette. Har I ikke en aftale, kan kompensation i særlige tilfælde komme på tale, men det kræver dokumentation, typisk for betydelige økonomiske bidrag, der har øget værdien af den andens formue.

Dernæst kommer finansieringen. Overtager den ene boligen, vil banken kræve gældsovertagelse eller omlægning, så den fraflyttende frigøres fra lån. Det er et vigtigt processpor, som bør aftales i detaljer: tidsfrister, bankens godkendelse og konsekvenser, hvis finansieringen ikke går igennem.

Endelig er der praktikken: Opgørelse af udlæg, forbedringer, tilbagebetalinger og indskud. Alt går lettere, hvis der på forhånd står i en samejeoverenskomst, hvordan I værdiansætter, og hvem der bestemmer, hvis I er uenige. Du kan dykke ned i principperne i vores overblik om bodeling for samlevende, hvor vi gennemgår muligheder, dokumentation og hyppige fejlkilder.

Pointen er enkel: Uden ægteskab skaber I selv jeres “regler”. Jo klarere de er, jo mindre konflikt ved et brud.

Hvordan får din samlever sit navn på skødet?

Vil I eje boligen sammen, kræver det en overdragelse – enten som et køb eller en gave. Processen er den samme i hovedtræk: I laver en skriftlig aftale om overdragelsen, udarbejder skøde og tinglyser den nye ejerandel digitalt. Først herefter er ejerskabet gyldigt og beskyttet.

I praksis begynder I med at aftale pris og vilkår. Prisen kan være markedsværdi eller en aftalt værdi, men I skal altid tage højde for skat og afgifter. Giver du en andel væk som gave til en kæreste, kan der udløses gaveafgift, fordi I ikke har samme gunstige regler som ægtefæller. Det er derfor vigtigt at kende rammerne, før I fastsætter vilkår.

Når vilkårene er på plads, udarbejdes skødet, som underskrives med MitID og tinglyses. Der betales tinglysningsafgift til staten.

Mange kombinerer overdragelsen med et gældsbrev, hvis købet helt eller delvist finansieres af den anden part. Det gør pengestrømmen gennemsigtig. Vil du læse om procestrin og dokumenter samlet, finder du en trin-for-trin forklaring her: få din samlever på skødet – fra aftale til tinglyst skøde.

Hvad sker der med boligen, hvis en af jer dør?

Som udgangspunkt arver I ikke hinanden som ugifte. Det betyder, at længstlevende ikke automatisk kan overtage afdødes andel af boligen – heller ikke ved mange års samliv. Arven fordeles efter arvelovens slægtsklasser, medmindre der er oprettet testamente.

Hvis I ejer boligen sammen, vil længstlevende normalt beholde sin egen andel, men afdødes andel går til arvingerne. Det kan i værste fald føre til, at længstlevende skal købe arvingerne ud eller acceptere et salg. Har I børn sammen, kan et testamente for eksempel sikre en brugsret eller gøre det muligt at udskyde et salg i en periode, afhængigt af den valgte konstruktion.

Et testamente påvirker ikke ejerandelene i sig selv, men bestemmer, hvem der arver afdødes andel og på hvilke vilkår. Aftaler i en samejeoverenskomst kan supplere ved at beskrive, hvordan værdiansættelse og udløsning sker, hvis længstlevende vil overtage den anden halvdel.

Reglerne fremgår af arveloven, men det vigtigste i praksis er at få tænkt arv, bolig og likviditet sammen. En lille justering i forsikringer eller pensionsbegunstigelser kan være det, der gør det muligt at blive boende. Et testamente kan derefter binde enderne sammen og give klare rammer for både længstlevende og børn.

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er hvad?

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er troen på, at “papirløst ægteskab” giver rettigheder, der ligner ægtefællers. Det gør det ikke. Vi ser desværre ofte, at samlevende først opdager forskellen, når huset skal deles, eller når dødsfald rammer – og så er det for sent at lave aftaler uden konflikt.

To misforståelser går igen. For det første tror mange, at år på samme adresse i sig selv udløser deling af værdier. Det sker ikke. Uden aftale eller fælleseje står ejerskab øverst, og beviset ligger i tinglyst skøde og eventuelle gældspapirer. For det andet forveksles samejeoverenskomst med arveret. En samejeoverenskomst er stærk til brud og hverdag, men den giver ikke længstlevende ret til afdødes andel ved død – det kræver testamente og ofte også justerede begunstigelser.

Ved overtagelse af bolig efter brud opstår en tredje klassiker: Banken. At I to bliver enige, er ikke nok. Banken skal godkende gældsovertagelsen, ellers bliver den fraflyttende hængende på lån, og handlen går i stå. Det bør stå tydeligt i jeres aftale, hvordan I håndterer tidsfrister, værdifastsættelse og hvad der sker, hvis finansieringen ikke godkendes.

Efter at have arbejdet med disse sager siden 2003, er vores erfaring, at klare, underskrevne dokumenter er den billigste forsikring: et testamente til dødsfaldet, en samejeoverenskomst til hverdagen – og et tinglyst skøde, der præcist afspejler, hvem der ejer hvad.