Ugifte samlevende og boligsalg: Min ex nægter at sælge

Af Skøde Centret

Kan jeg sælge huset, hvis min eks nægter?

Det er en klassiker: I er gået fra hinanden, ingen vil overtage boligen – men din eks vil heller ikke medvirke til salg. Her får du det juridiske overblik over dine muligheder, dine rettigheder og de typiske faldgruber, når I er ugifte samlevende med fælles bolig.

Hvad er dine rettigheder, hvis din ex nægter at sælge?

Når I som ugifte står som medejere på skødet, har I som udgangspunkt lige ret til at råde over boligen – og lige pligt til at medvirke til almindelig forvaltning, som for eksempel at betale ydelser og vedligeholde ejendommen. Ingen kan alene bestemme, at boligen skal sættes til salg. Men det betyder ikke, at du er låst.

Juridisk har en medejer ret til at opløse samejet. I praksis sker det på to måder: Enten bliver I enige om en løsning (overtagelse eller salg), eller også må der træffes en beslutning via et retsligt spor. Har I på forhånd lavet en skriftlig aftale, er vejen oftest kortere. Mange ugifte laver en samejekontrakt med klare frister for, hvem der kan overtage, hvordan pris fastsættes, og en pligt til at medvirke til salg, hvis ingen overtager.

Uden en aftale er udgangspunktet stadig, at samejet kan opløses. Hvis din eks nægter at medvirke, må løsningen typisk findes gennem en sag, hvor du enten får en kendelse om, at ejendommen skal sælges, eller en dom, som forpligter den anden til at underskrive nødvendige papirer. Under alle omstændigheder er det klogt at tænke i pragmatiske løsninger først: En fair tidsfrist til at forsøge overtagelse, aftale om midlertidig fordeling af udgifter – og en plan B for salg.

Grundlæggende handler det om at få sat processer og frister i system. Jo mere konkret og skriftligt, desto færre konflikter – og hurtigere vej ud af fastlåste positioner.

Kan du kræve et salg gennem retten – og hvornår giver det mening?

Muligheden for at få sagen løst via retten afhænger af, hvad der skal deles. Ejer I flere ting sammen (for eksempel bolig, bil og fælles konto), kan det i nogle tilfælde behandles som en samlet deling i Skifteretten. Her kan Skifteretten udpege en bobehandler (en uafhængig behandler), som lægger en plan for, hvordan aktiverne skal sælges bedst muligt. Nægter en part at medvirke, kan bobehandleren få mandat til at sælge boligen via mægler.

Ejer I derimod kun selve boligen sammen, går vejen normalt gennem en almindelig retssag. Her nedlægger du typisk påstand om, at din eks skal medvirke til salg – konkret ved at underskrive kommissionsaftale, købsaftale og skøde. Får du medhold, men modparten nægter at skrive under, kan fogedretten underskrive på vedkommendes vegne.

Før du tager skridtet, er det værd at overveje tid, omkostninger og risiko. Ofte kan en enkel, skriftlig “opsigelse af samejet” med realistiske frister og en plan for mæglervalg, udbud og prisjustering få det hele til at rulle, uden at du behøver anlægge sag.

• Giv en skriftlig opsigelse af samejet med frist og forslag til løsning
• Dokumentér alle forsøg på dialog og kompromis
• Indhent mæglervurdering(er) som neutralt udgangspunkt
• Rejs sag, hvis ingen løsning er mulig
• Gennemfør dommen via fogedretten, hvis modparten stadig nægter

Retsvejen er effektiv – men den er også tung. Det kan ofte betale sig at kombinere fasthed om frister med fleksibilitet om proces og pris.

Hvem betaler udgifterne, mens boligen ikke bliver solgt?

Mens I venter på en løsning, løber udgifterne. Som udgangspunkt hæfter I begge over for kreditinstitutter og leverandører, når I begge står som ejere og medskyldnere. Derfor kan banken kræve hele ydelsen af den ene – som så må søge sin andel hos den anden.

Hvis den ene bliver boende alene, opstår et fairness-spørgsmål: Skal den, der bor, betale en form for kompensation til den, der er flyttet? Det kan være rimeligt, fordi den boende har den fulde brugsværdi af boligen. Omfanget beror på en konkret vurdering af boligudgifter, markedsleje og aftaler mellem jer. Det princip og de typiske opgørelsesmetoder gennemgår vi i vores overblik om kompensation ved samlivsophør.

Rent skattemæssigt fordeles rentefradrag som udgangspunkt efter ejerandele, hvis ikke andet er aftalt og dokumenteret. Hvis kun den ene har betalt ydelserne i en længere periode, kan det derfor være klogt at lave en skriftlig afregning mellem jer, så økonomien bliver retfærdig – uanset skattemyndighedernes fordeling.

• Terminsydelser og banklån
• Ejendomsskat og forsikring
• Fællesudgifter (grundejer-/ejerforening)
• Løbende drift og mindre vedligehold
• Forsyning (varme, vand, el), hvis aftalt fælles

Lav gerne en midlertidig aftale, der beskriver, hvem der betaler hvad, om der skal betales kompensation for at bo i huset, og hvordan I efterregulerer, når boligen er solgt. Alt bør være skriftligt og underbygget med kontoudtog og kvitteringer.

Hvordan fordeles provenu og gæld mellem jer som ugifte?

Ved salg deles overskuddet som udgangspunkt efter de ejerandele, der fremgår af skødet. Står I 50/50, deles der ligeligt. Har I aftalt en anden fordeling – for eksempel fordi den ene lagde et større indskud – følger fordelingen aftalen.

Uden en skriftlig aftale er det ikke automatisk, at “den der har betalt mest” får en større andel. Der kan være grundlag for et særskilt krav, men det kræver dokumentation og en konkret vurdering af, om betalingen var et fælles projekt, en gave eller et lån. Det er netop derfor, en klar samejekontrakt er så værdifuld.

Hvis salget ender med underskud, hæfter I i reglen begge for den fælles restgæld. Banken er ikke forpligtet til at dele gælden op i to lån. Ønsker I hver jeres afdragsordning, må det forhandles på plads med långiveren – helst tidligt i processen. Ellers risikerer I at være låst sammen økonomisk i årevis efter bruddet.

Har I lavet forbedringer eller renoveringer, kan de påvirke fordelingen, hvis der findes en forudgående aftale herom. Uden aftale er udgangspunktet, at værdistigninger tilfalder jer i samme forhold som ejerandelene. Du kan læse om de praktiske konsekvenser for ugifte i vores guide til ugifte samlevende og fast ejendom.

Kort sagt: Sørg for dokumenterede aftaler. Det gør både fordelingen og dialogen til at leve med – også når I er uenige.

Vil du overtage boligen alene – hvad kræver det i praksis?

Hvis du vil købe din eks ud og blive eneejer, kræver det tre ting: En realistisk pris, bankens ja – og korrekt tinglysning. Prisen fastsættes typisk ud fra en eller flere mægler- eller lånevurderinger. Herefter aftales, hvordan udbetalingen sker: kontant, via lån eller en kombination.

Bankens godkendelse er nøglen. Kan du ikke få kreditgodkendelse til at overtage realkredit- og banklån alene, falder overtagelsen til jorden. Når økonomien er på plads, indgår I en skriftlig overdragelsesaftale, der fastlægger købesum, overtagelsesdag, hvem der betaler hvilke omkostninger – og hvordan I håndterer eventuelle udlæg eller forbedringer.

Til sidst skal skødet ændres i det digitale tinglysningssystem. Retsbeskyttelsen opstår først, når ændringen er registreret i Tinglysningen. I den forbindelse er der en tinglysningsafgift, og eventuelle pantebreve skal tilpasses. Når skødet er på plads, skal du som ny eneejer sikre, at den tidligere medejer bliver fjernet fra tingbogen – det kan du læse om i vores vejledning til at slette navn fra skødet.

• Indhent vurdering og aftal købesum
• Få bankens forhåndsgodkendelse til at overtage lån
• Udarbejd og underskriv overdragelsesaftale
• Tinglys nyt skøde og tilpas pantebreve
• Afslut økonomien mellem jer med en endelig opgørelse

Hvis banken ikke godkender, er et åbent salg ofte det mindst belastende – økonomisk såvel som mentalt.

Hvad er den største faldgrube uden en skriftlig aftale?

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er troen på, at “vi ejer bare 50/50 – så ordner det sig.” For ugifte er der ingen automatisk regelmaskine, der fordeler både indskud, forbedringer og løbende betalinger retfærdigt. Uden klare, skriftlige aftaler ender mange i dyre og lange konflikter om både pris, tidsfrister og kompensation.

Vi ser desværre ofte, at den ene part flytter ud i den tro, at betalingspligten forsvinder, mens den anden bliver boende uden at betale kompensation – og at banken samtidig forventer, at ydelserne betales til tiden. Halvandet år senere ligger der et efterslæb, rentefradrag er fordelt skævt, og parterne er blevet uenige om, hvorvidt en renovering var en fælles investering eller en gave.

Gennem årene har vi ofte set, at simple greb kunne have forebygget striden: En kort tidsfrist for overtagelse, en plan for mægler og prisjusteringer, en midlertidig aftale om udgifter og kompensation – og en erkendelse af, at banken ikke er forpligtet til at splitte fælleslån op. Når det er skriftligt, bliver det gennemførligt, også hvis kommunikationen går i stå.

Efter at have behandlet tusindvis af sager, er vores klare råd: Få jeres aftaler ned på skrift, før følelserne løber af med processen. Brug en enkel struktur, så I ved, hvad der sker, hvornår – og hvad næste skridt er, hvis en af jer ikke handler som aftalt. Det forkorter vejen til et salg eller en overtagelse betydeligt.