Ejendomsskat på en ejerbolig bruges ofte om de løbende boligskatter. Myndighederne bruger boligskat som fællesbetegnelse for ejendomsværdiskat og grundskyld. Det første beløb knytter sig til boligens værdi, mens det andet knytter sig til grundens værdi. Som privat ejer betaler du normalt begge dele via forskudsopgørelsen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Som ejer skal du kende forskellen mellem boligens samlede værdi og grundens værdi, fordi de bruges til to forskellige løbende offentlige betalinger. Oplysningerne vises på forskudsopgørelsen og bliver senere afstemt på årsopgørelsen.
- Ejendomsværdien og grundværdien er to forskellige offentlige vurderinger.
- En foreløbig vurdering kan senere blive erstattet af et endeligt grundlag.
- Ved køb og salg skal datoer, ejendom og ejerandel registreres og kontrolleres.
- BBR, skøde, Tingbog, vurdering og personlig opgørelse dokumenterer forskellige forhold.
- En rabat og et lån til visse stigninger skal kontrolleres som to særskilte ordninger.
Hvad bygger de to beløb på?
Ejendomsværdien er myndighedens vurdering af den samlede faste ejendom. Grundværdien er derimod en vurdering af grunden i ubebygget stand under den anvendelse, som økonomisk vurderes som bedst mulig. De to værdier kan derfor udvikle sig forskelligt, selv om de vedrører samme adresse.
Grundlaget kommer fra den offentlige vurdering og er ikke blot boligens købspris. En salgspris, en finansieringsvurdering og den offentlige vurdering har forskellige formål. Du bør derfor identificere, hvilken værdi et dokument viser, før du sammenligner beløb på tværs af købsaftale, vurdering og personlige opgørelser.
Hvor ser du den løbende opkrævning?
For en ejerbolig, der alene ejes af privatpersoner, vises de to beløb på forskudsopgørelsen og indgår i den løbende betaling. Den aktuelle myndighedsvejledning for 2026 forklarer, hvor du finder ejendommen og de tilknyttede oplysninger i TastSelv.
I 2026 kan opkrævningen i første omgang bygge på en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering foreligger, bliver grundlaget opgjort endeligt, og en forskel kan blive opkrævet eller udbetalt via årsopgørelsen. En senere ændring er derfor ikke nødvendigvis en ny fejl; den kan være afstemningen mellem et foreløbigt og et endeligt grundlag.
Hvilke dokumenter fortæller hvad?
Flere dokumenter beskriver den samme ejendom fra hver sin vinkel. De kan støtte hinanden, men de kan ikke erstatte hinanden:
- BBR-meddelelsen viser registrerede oplysninger om blandt andet bygninger, arealer og anvendelse. Den er ikke i sig selv dokumentation for, hvem der har tinglyst adkomst.
- Skødet og Tingbogen viser den registrerede ejer og ejerfordeling. En oplysning på forskudsopgørelsen ændrer ikke ejerandelene på skødet.
- Den offentlige vurdering fastsætter ejendoms- og grundværdi til myndighedens formål. Den er hverken en BBR-meddelelse eller et bevis på ejerskab.
- Forskudsopgørelsen og årsopgørelsen er personlige betalings- og afstemningsdokumenter. De viser ikke alle rettigheder, lån eller servitutter på ejendommen.
Det praktiske kontrolpunkt er derfor at finde kilden til en uoverensstemmelse. En forkert bygningsoplysning, en forkert ejerandel og en forkert vurderingsværdi hører til tre forskellige spor.
Hvad gør du ved køb eller salg?
Ved et almindeligt køb skal den nye ejer registrere boligen på forskudsopgørelsen. Myndighedens købsguide angiver blandt andet overtagelsesdato, en eventuel særskilt indflytningsdato og ejerandel som oplysninger, der skal indtastes. Derefter bliver den løbende opkrævning tilpasset.
- Kontrollér, at den rigtige ejendom, overtagelsesdato og ejerandel er registreret.
- Når ejerskiftet er registreret i ejerfortegnelsen, skal du følge beskeden om at godkende det nye grundrelaterede beløb.
- Ved salg skal du registrere købers overtagelsesdato og din egen udflytningsdato og derefter kontrollere den nye opgørelse.
Køber du sammen med en anden, oplyser I hver jeres andel. Denne indtastning dokumenterer ikke i sig selv en ændring af ejerskabet; skødet og registreringen i Tingbogen skal også afspejle den aftalte fordeling.
Hvilket register skal rettes først?
En afvigelse kan ligge i det underliggende register eller i den personlige opgørelse. Start med at sammenholde adresse, ejendomsnummer, ejer, ejerandel, overtagelsesdato og vurdering. Så kan du se, om problemet vedrører den fysiske ejendom, ejerregistreringen, vurderingen eller selve opkrævningen.
Du kan ikke altid rette ejeroplysningerne direkte i TastSelv. Myndighedens vejledning viser blandt andet, at en forkert ejerandel for grunden kan kræve rettelse i kommunens ejerfortegnelse, mens en forkert ejerandel for den samlede ejendom kan kræve kontakt til Vurderingsstyrelsen. Dette skel er særligt fremhævet for tofamilieshuse og bør ikke generaliseres til andre fejl uden først at kontrollere det konkrete felt.
Hvad betyder rabat og indefrysning?
Nogle ejere kan se en skatterabat eller et indefrysningslån på forskudsopgørelsen. Rabatten knytter sig til overgangen til reglerne fra 2024 og består som udgangspunkt som et fast nedslag frem til ejerskifte, mens lånet er en særskilt mulighed for at udskyde betaling af visse stigninger. En almindelig køber overtager ikke automatisk sælgerens rabat; overdragelse mellem ægtefæller og dødsfald kan følge særlige regler.
De to ordninger løser dermed forskellige spørgsmål. En rabat ændrer det beløb, der opkræves, mens et lån ændrer tidspunktet for betalingen af en del af en stigning. Du bør kontrollere begge felter særskilt i stedet for kun at se på den samlede månedlige virkning.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende lovgrundlag og aktuelle offentlige vejledninger:
- Retsinformation om lovgrundlaget for de løbende ejendomsbetalinger.
- Myndighedens 2026-vejledning om forskudsopgørelsen, foreløbige vurderinger og ejerændringer.
- Den juridiske vejledning om endelig opgørelse og efterregulering.
- BBR og Tinglysningsretten om de forskellige register- og dokumentroller.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: